Что такое наем жилого помещения, какие существуют виды и как правильно составить договор?

Высокий уровень инфляции и низкие доходы делают невозможным приобретение собственной жилплощади, или отодвигают момент на неопределённый срок. Все чаще граждане пользуются услугой найма жилого помещения, называемой в простонародье «съём».

Чтобы не стать жертвой мошенников, спекулянтов или, по собственной глупости, не понести материальный и моральный ущерб, нужно досконально вникнуть в процесс найма и его правовые аспекты.

Показать содержание

• Определение и виды
Социальный     Коммерческий    
• Суть договора аренды
• Сроки соглашения
• Понятие специализированного жилья
• Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули?
• Содержание договора
• Что такое передаточный акт?
• Нужна ли регистрация документа?
• Расторжение
По инициативе нанимателя     По желанию наймодателя    
• Заключение

Определение и виды

Согласно, статье 671 ГК РФ это процедура передачи владельцем жилья или его доверенным лицом во временное пользование физическому или юридическому лицу (о том, как заключить договор найма между физическими лицами, рассказывается тут).

Социальный

Это процедура передачи в пользование гражданам жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Согласно статье 49 ЖК РФ приоритет имею малоимущие граждане и те, кто официально признан как нуждающийся в жилом помещении. Основаниями для заключения договора служат:

1. Соблюдение требования ЖК РФ о предоставлении гражданину жилой площади.
2. Факт состояния на учёте нуждающихся в жилом помещении (согласно статье 49 ЖК РФ).

На учёте могу стоять:

1. Субъекты, которые не являются арендаторами жилых помещений по договору соц.найма (члены семьи либо сожители также не могут быть нанимателями).
2. Граждане, арендующие жильё площадью меньше допустимой нормы.
3. Физические лица, проживающие в неподобающих (санитарных, эпидемиологических, аварийных) условиях.
4. Лица, в составе семьи которых имеется больной страдающий от тяжелой формы хронического недуга, которая делает невозможным дальнейшее совместное проживание.

• Скачать бланк договора социального найма
• Скачать образец договора социального найма

Подробную информацию о социальном найме вы найдете здесь.

Коммерческий

Осуществляется путём составления договора, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право на пользование помещением по прямому назначению. Полномочия подразумевают все виды прав, что распространяются на договор социального найма.

Административные структуры имеют право использовать определённую часть квартир, изъятых у владельцев по причинам различных нарушений. Также сюда входят помещения:

• признанные бесхозными;
• из числа выморочного имущества;
• безвозмездно переданные владельцам.

Суть договора аренды

Данный договор является согласованным, обоюдно обязывающим обе стороны, срочным. Документ найма жилого помещения заключают в письменной форме. Типовой формат договора найма жилой площади подразумевает согласие по всем указанным условиям договора (предмет, сроки, цена). Прочие условия относятся к несущественным и включаются в договор по инициативе одной из сторон.

Объектом договора может быть изолированное жилое помещение пригодное для постоянного проживания (квартира, частный дом, или их часть). Факт пригодности или непригодности жилого помещения определяет статья 15 ЖК РФ.

Сроки соглашения

1. Договор краткосрочного найма. Так называют процесс передачи жилья его владельцем или его доверенным лицом во временное пользование физическому или юридическому лицу на срок менее 11 месяцев.
2. Договор найма на длительный срок. Это передача владельцем жилья или его доверенным лицом жилой площади во временное пользование физическому или юридическому лицу на срок более 11 месяцев.

Понятие специализированного жилья

Классификация ячеек жилищного фонда, установленная статьёй 19 ЖК РФ, гласит, что специализированная жилищная площадь – это та, которая предназначена для проживания отдельных социальных категорий граждан, перечень который оговорен текстом раздела IV ЖК РФ. По этой причине жилые помещения частного жилищного фонда не могут относиться к специализированным.

Согласно статье 92 ЖК РФ к жилым специализированным жилым помещениям относятся:

• служебные жилые помещения;
• жилая площадь в общежитиях;
• помещения маневренного фонда;
• площадь в домах системы социального обслуживания населения;
• жилые дома для временного поселения вынужденных переселенцев;
• жилье для лиц, признанных беженцами;
• жилплощадь для социальной защиты отдельных категорий граждан.

О найме специализированного помещения написано в нашем материале.

Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули?

Убедитесь, что наймодатель не мошенник. Проверьте необходимую документацию:

1. Документ, подтверждающий право владения жилплощадью.
2. Выписку из Росреестра, которая подтверждает отсутствие сделок купли-продажи квартиры на данный момент.
3. Документ, удостоверяющий отсутствие ареста жилплощади.
4. Документ, подтверждающий личность наймодателя.
5. Если наймодатель представлен доверенным лицом он обязан предоставить акт доверенности.

Небольшая хитрость. При просмотре квартиры или жилого помещения, как правило, присутствует хозяин, риэлтор и покупатель. Чтобы сэкономить деньги поступите следующим образом: возьмите с собой супругу или знакомого, который, якобы будет проживать совместно. Пока он будет отвлекать риэлтора базовыми вопросами, Вы можете попросить хозяина пройти в другую комнату для осмотра. Находясь там, предложите ему обменяться контактами, чтобы продолжить процедуру без посредников (о том, как снять квартиру без посредников, читайте в этой статье). Этот метод абсолютно законный, и не нарушает ни чьих прав. Помните, что риэлторские агентства спекулятивной занимаются деятельностью, не принося никакой пользы государству, часто уклоняются от уплаты налогов и нарушают права покупателей и потребителей, лишая их дохода таким способом.

Содержание договора

Договор найма жилого помещения не ограничен правилами оформления, но обязательно должен содержать:

1. Предмет договора, то есть детально описание помещения:
   • адрес;
   • права собственности;
   • общая и жилая площадь.
2. Цель заключения договора и его общие принципы (арендодатель передает, а наниматель и проживающие с ним лица принимают).
3. Стоимость объекта.
4. Права и обязанности сторон. Этот пункт включает в себя:
   • инструкции по внесению оплаты (о том, как нужно расписывать порядок оплаты в договоре найма, читайте тут);
   • правила пользования помещением;
   • устанавливается режим проверки квартиры собственником.
5. Вопросы, связанные с возникновением экстренных ситуаций и ответственность за них.
6. Очередность расчетов. Этот раздел регулирует:
   • ежемесячную оплату;
   • точные сроки внесения регулярных платежей;
   • штрафные санкции за нарушение графика внесения оплаты.
7. Сроки и условия договора (срок начала и окончания действия документа). Максимальный срок аренды квартиры – 5 лет по закону или по условиям договора. Но обычно договор заключают на год с возможностью продления.
8. Порядок расторжения. Здесь содержатся условия, при которых договор может быть расторжен по обоюдному согласию или по чьей-то инициативе.
9. Данные сторон, подписи и приложения, в которых указывают техническое состояние помещений и имущества.

• Скачать бланк договора найма жилого помещения
• Скачать образец договора найма жилого помещения

Что такое передаточный акт?

Передаточный акт – документ передачи квартиры и имущества в помещении по договору, описывающий их наличие и состояние. Акт составляется в письменной форме и не требует нотариального заявления и прилагается к договору найма жилого помещения. Чем подробнее он составлен тем лучше.

Сумма, указанная в документе, вносится согласно оговоренным условиям, коммунальные платежи осуществляются согласно нормам ЖК РФ «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги», телефонную связь, интернет, и прочие расходы, не указанные в договоре оплачивает арендодатель.

• Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения
• Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения

Нужна ли регистрация документа?

Краткосрочный договор можно не регистрировать в Росреестре. Долгосрочные договоры, сроком от 11 месяцев до 5 лет подлежат обязательной регистрации. Оплату по договору аренды может брать на себя как арендодатель, так и арендатор. В первом случае расходы на заключение договора будут включены в аренду. Редко арендодатель и съёмщик платят пополам.

О том, нужна ли регистрация договора найма, говорится здесь.

Расторжение

Может осуществляться по желанию владельца, съёмщика или по обоюдному согласию. Как в досудебном, так и в судебном порядке.

О расторжении договора найма читайте в этой статье.

По инициативе нанимателя

Наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время. Но по условиям статьи 687 ГК РФ он обязан уведомлять наймодателя о своих намерениях не позднее чем за 3 месяца до запланированного момента расторжения сделки. Если сделка краткосрочная – срок составляет от 2х недель до месяца.

По желанию наймодателя

Закон предусматривает перечень событий, которые позволяют владельцу осуществить расторжение договора. Возможно это только в рамках судебного процесса. Основанием для этого являются условия, предусмотренные статьёй 687 ГК РФ:

• аварийный статус жилища;
• признание его непригодным для эксплуатации;
• эксплуатация жилья не по назначению;
• порча и другое умышленное причинение ущерба имуществу или площади;
• если действия арендатора мешают соседям;
• два месяца подряд просроченная месячная оплата;
• прочие моменты, предусмотренные жилищным правом.

Заключение

Современный рынок юридических услуг переполнен всевозможными предложениями, которые касаются пользования жилплощадью. Нередко сами посредники наживаются на юридически неграмотных гражданах. Надеемся, что эта статья поможет Вам увереннее чувствовать себя в общении с арендодателями, сэкономит время и денежные средства.