Вся информация о субаренде квартиры: заключение и регистрация договора, «подводные камни»

Понятие субаренды не так широко распространено в России в отличие от зарубежных стран. Но, тем не менее арендодатели сталкиваются с тем, что арендаторы интересуются можно ли им сдать квартиру повторно. Подробнее о том, выгодна ли субаренда квартиры как бизнес, вы узнаете здесь.

Не многие арендодатели согласны на такой шаг, так как эта сделка сложнее, чем простая аренда квартиры. Со всеми нюансами и подробностями такой аренды жилья мы ознакомим вас в этой статье ниже.

Показать содержание

• Что это такое?
• Отличия в договорах
• Как оформить?
• Обязанности сторон
• Как пересдавать жилье?
• Нужна ли регистрация договора?
• Риски
Несогласованность с собственником жилья     Досрочное расторжение     Устная форма сделки    
• Заключение

Что это такое?

Понятие и сущность закреплена в статье 615 Гражданского кодекса. По своей сути субаренда — это сделка между тремя лицами. Простыми словами ее можно описать так: первое лицо-арендодатель, гражданин, имеющий законные права на жилое или нежилое помещение, дает право пользования и проживания другому гражданину – арендатору, а тот, в свою очередь, с письменного разрешения арендодателя имеет право пересдать жилье в аренду третьему гражданину.

В таком случае последний становится фактическим арендатором, а второй – арендодателем чужого имущества.
Срок такой сделки не может превышать срок первичной аренды ни в каком случае. Это возможно только, если основной договор аренды продлен или перезаключен на новый срок, соответственно и договор субаренды должен быть перезаключен.

Отличия в договорах

Единственным главным отличием является то, что только договор аренды определяет сроки, условия и другие пункты для сдачи в последующую субаренду. Так, например, если в договоре аренды указан срок в 3 года, то субаренда не может быть дольше указанного арендного срока.

В случае какой-либо поломки мебели или техники, то возмещать, скорее всего, будет арендатор квартиры, если иное не указано в договоре.

Смотрите видео об отличиях договоров аренды и субаренды:
https://youtu.be/Ulvmf-8HWZc

Как оформить?

Оформляется такой документ также, как и обычный договор аренды квартиры, за исключением того, что в нем должен быть согласован и прописан дополнительный пункт о сдачи недвижимого имущества в субаренду. Стоит помнить, что даже если в договоре аренды не прописано условие, что арендатор должен письменно спросить у арендодателя разрешение на сдачу всей площади или какой-то части, письменное разрешение все равно требуется.

В противном случае арендодатель может признать сделку субаренды недействительной. В основном все остальные положения в этой бумаге остаются неизменными. Более подробно о том, что такое договор субаренды и как правильно его оформить, читайте в этом материале.

Скачать образец договора аренды квартиры с правом субаренды

Обязанности сторон

У обеих сторон имеются свои права и обязанности. Так как арендатор для субарендатора выступает субарендодателем, то его права и обязанности такие:

• Предоставить в заранее оговоренное время жилое помещение на срок, указанный в договоре субаренды, но не более срока, указанного в первичном договоре.
• Следить за чистотой и убранством жилой площади, а также состоянием бытовой техники и мебели.
• Следить за тем, чтобы не нарушалось целевое использование квартиры.
• Оповестить субарендатора о его правах и обязанностях.
• Субарендодатель вправе предложить продление договора субаренды, если основной договор аренды был перезаключен на новый срок или пролонгирован.

Субарендатор вправе:

• Пользоваться и проживать данной ему на возмездной основе жилой площади не более срока основной аренды квартиры.
• Поддерживать чистоту и порядок, а также следить за исправностью бытовой техники и мебели.
• Своевременно вносить плату за субарендованное жилье, а также остальные коммунальные платежи.
• Субарендатор обязан четко следовать договору и не подселять третьих лиц, если это не предусмотрено документом или на это не давал разрешение субарендодатель и арендодатель.

Как пересдавать жилье?

Механизм сдачи субарендованной квартиры такой же, как и простой квартиры взятую в обычную аренду. Исключение лишь составляет то, что субарендаторам нужно заранее сказать, что квартира не просто сдается в аренду, а именно в субаренду. Потому как субарендодатель не является законным владельцем данной жилой площади и не может ставить себя выше, чем арендодатель-собственник.

Если потенциальные квартиранты согласны законно оформить субаренду, то стоит разработать и согласовать между сторонами соответствующую бумагу. Пример документа можно взять с первого договора аренды и изменить его под себя. Вторичный арендодатель имеет право не согласовывать с первичным арендодателем размер субарендной платы за пользование жильем.

Также стороны субаренды могут подписывать договор и изменять положения в нем без участия собственника квартиры. Неизменным остается только срок, потому как он не может быть больше чем основной срок аренды. Субарендатор должен нести такую же ответственность за жилое помещение, его состояние, исправность находящейся в квартире техники и мебели, как и обычный арендатор.

И в случае чего ремонтировать или чинить. Что касается оплаты коммунальных платежей, то обычно если в квартире сдается несколько комнат, то коммунальные платежи делятся ровно на количество людей платящих за съем. Например, если в субаренду сдается 2 комнаты, то платежи по коммунальным и отопительным услугам делятся на троих (1 арендатор и 2 субарендатора).

Скачать образец договора субаренды квартиры

Нужна ли регистрация договора?

Регистрация договора субаренды нужна тогда, когда этот документ заключен на срок менее 1 года, но основной договор аренды заключен на срок свыше года и зарегистрирован в ЕГРН. Если же основная аренда не долгосрочная, то субаренда не будет подлежать регистрации.

Также не сможет быть официально внесен договор субаренды, если собственник квартиры субарендодатель или доверенное лицо не дал разрешение на проведение такой сделки. Это бывает тогда когда недобропорядочный незаконно сдать часть или всю площадь квартиры. Не нужно идти на такого рода сделки, так как если хозяин квартиры узнает об этом, то оспорит такую сделку и попросит вас съехать.

Риски

При сделке субаренды, как и при других юридических сделках, существует немало рисков и подводных камней, а об основных мы объясним ниже.

Несогласованность с собственником жилья

Это значит, что арендодатель и не подозревает, что его жилье повторно сдается третьим лицам, поэтому в каком состоянии квартира будет находиться в момент передачи ее обратно в пользовании собственника, будет неизвестно.

Скачать образец письменного разрешения от собственника на субаренду

Досрочное расторжение

В том случае, когда основной документ об аренде расторгается по каким-либо указанным в нем причинам, то договор субаренды автоматически расторгается и субарендатор должен немедленно съехать, так как документ был заключен не с собственником квартиры или другой нежилой собственности, а с субарендодателем, а он уже лишился право пользования имуществом.

Этого можно избежать если заключить договор субаренды при участии собственника недвижимости, в котором будет указано, что если первичный договор расторгается по причине неисполнения арендатором своих обязанностей, то между субарендатором и арендодателем может возникнуть новое соглашение о том, что субарендатор будет арендовать жилье непосредственно от первого лица – арендодателя и платить за съем уже не субарендодателю, а законному собственнику жилья.

Устная форма сделки

Устная форма по своей сути договором вообще не является, так как, в случае непредвиденных ситуаций, в суд предъявить для доказательства своей правоты будет нечего. Устную форму такого соглашения может предлагать лицо, которое умышленно хочет скрыть факт передачи жилья в пользование третьему лицу от собственника квартиры.

Возможно, это может быть связано с тем, что арендатор не смог получить письменное разрешение от арендодателя и хочет самостоятельно произвести сделку.

Заключение

Субаренда – механизм не простой, но при правильном подходе можно минимизировать риски при заключении и проживании в таком жилье. Внимательно отнеситесь к пунктам данной бумаги и другим ее составляющим, так как если вам что-то не понравится, вы всегда можете перезаключить новый документ или прописать дополнительные соглашения.