Оформление дарственной на квартиру в 2026 году: где, как и сколько стоит
| Нужен ли нотариус? | Не нужен, если даритель — единственный собственник целой квартиры (ФЗ-449/2022). Обязателен при дарении доли (ст. 42 ФЗ-218) |
| Какие документы? | Паспорта сторон, договор дарения, выписка из ЕГРН, согласие супруга (если нажитое в браке) |
| Где оформить? | МФЦ (9 рабочих дней), Росреестр (7 р.д.), через нотариуса электронно (1 р.д.) |
| Сколько стоит? | Госпошлина 2 000 руб. + нотариус от 5 000 руб. (при долях — обязательно) |
| Налог для одаряемого? | 0% — близким родственникам. 13–22% — остальным (прогрессивная шкала с 2025) |
| Можно ли отменить? | Да, через суд — только в случаях из ст. 578 ГК РФ (угрозы, недееспособность, покушение на жизнь) |
| Регистрация обязательна? | Да — без записи в ЕГРН право собственности не переходит (ст. 574 ГК РФ) |
Ваша ситуация?
Когда нужен нотариус, а когда нет
С декабря 2022 года (ФЗ-449) правила изменились: нотариус больше не нужен даже при некоторых сделках с долями. Всё зависит от конкретной ситуации — таблица ниже.
| Ситуация | Нотариус | Основание |
|---|---|---|
| Единственный собственник дарит всю квартиру | Не нужен | ФЗ-449/2022, ч.1 ст.42 ФЗ-218 |
| Один из долевых собственников дарит свою долю | Обязателен | ч.1 ст.42 ФЗ-218 |
| Все долевые собственники дарят одновременно (по одной сделке) | Не нужен | ФЗ-449/2022 |
| Даритель — несовершеннолетний или недееспособный | Обязателен | ст.54 ФЗ-218 |
| Одаряемый — несовершеннолетний (принимает дар) | Не нужен | Нотариус нужен только если сам несовершеннолетний отчуждает имущество |
| Стороны хотят дополнительную защиту от оспаривания | По желанию | ст.163 ГК РФ |
Документы для дарственной
Перечень зависит от ситуации. Базовый набор одинаков для всех, дополнительные документы — по обстоятельствам.
| Документ | Обязательность | Комментарий |
|---|---|---|
| Паспорта обеих сторон | Обязательно | Для удостоверения личности |
| Договор дарения | Обязательно | 3 экземпляра (даритель, одаряемый, Росреестр) |
| Выписка из ЕГРН | Обязательно | Подтверждает право собственности дарителя. МФЦ запрашивает сам через СМЭВ |
| Нотариальное согласие супруга | При совместной собственности | п.3 ст.35 СК РФ — если квартира куплена в браке |
| Согласие банка | При ипотеке | ст.37 ФЗ-102 «Об ипотеке» — без согласия банка дарение незаконно |
| Разрешение органов опеки | Если даритель — несовершеннолетний | ст.37 ГК РФ — нужно только при отчуждении имущества ребёнка |
| Свидетельство о рождении | Если одаряемый до 14 лет | Для подтверждения личности вместо паспорта |
| Нотариальная доверенность | При подписании через представителя | п.1 ст.185.1 ГК РФ — доверенность на сделки с недвижимостью только нотариальная |
| Квитанция об уплате госпошлины | По желанию | МФЦ/Росреестр проверяет оплату сам — предъявлять не обязательно |
Пошаговый порядок оформления
Процесс состоит из четырёх этапов. Если нотариус не обязателен — этапы 1–4 занимают в среднем 2–3 недели.
| Шаг | Действие | Срок / стоимость |
|---|---|---|
| 1. Составить договор | Письменный договор дарения в 3 экземплярах. Можно самостоятельно, через юриста или у нотариуса | 1–3 дня / от 0 до 10 000 руб. |
| 2. Нотариальное удостоверение | Только если обязательно (доля, несовершеннолетний даритель) или по желанию | 1 день / 0,5% кадастровой стоимости (мин. 300 руб., макс. 20 000 руб.) + УПТХ от 3 000–7 000 руб. |
| 3. Подача документов | МФЦ, Росреестр (личный визит) или через нотариуса (электронно) | 1 день |
| 4. Регистрация в ЕГРН | Росреестр вносит запись о переходе права собственности | 7–9 р.д. / госпошлина 2 000 руб. |
| 5. Получение выписки из ЕГРН | Подтверждение права собственности одаряемого. Свидетельства с 2017 года не выдают | В день завершения регистрации |
Сколько стоит оформить дарственную
| Расход | Сумма | Кто платит |
|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию в Росреестре | 2 000 руб. | Одаряемый (или по договорённости) |
| Составление договора у юриста | 3 000–10 000 руб. | По договорённости |
| Нотариальный тариф (госпошлина нотариусу) | 0,5% кадастровой стоимости мин. 300 руб., макс. 20 000 руб. | По договорённости |
| УПТХ нотариуса (услуги технического и правового характера) | 3 000–7 000 руб. (зависит от региона) | По договорённости |
| Нотариальное согласие супруга | 500–1 500 руб. | Даритель |
| Нотариальная доверенность (при подписании представителем) | 1 500–2 000 руб. | Выдающий доверенность |
| Выписка из ЕГРН (если нужна копия для себя) | 460 руб. (электронная), 870 руб. (бумажная) | Любая сторона |
Калькулятор стоимости дарственной
Сроки регистрации
| Способ подачи | Срок регистрации | Комментарий |
|---|---|---|
| Через нотариуса (электронно) | 1 рабочий день | Нотариус направляет документы в Росреестр сразу. Актуально при обязательном нотариате |
| Напрямую в Росреестр | 7 рабочих дней | Требуется предварительная запись. Прямой приём ограничен |
| Через МФЦ | 9 рабочих дней | Наиболее доступный вариант. Плюс 2 дня — пересылка в Росреестр |
| Через Госуслуги (онлайн) | 7 рабочих дней | Требуется УКЭП у обеих сторон. Без ЭЦП нельзя |
Налог для одаряемого в 2026 году
Налог платит тот, кто получает квартиру в дар, — одаряемый. Даритель налог не платит. Ставка зависит от степени родства.
| Кто получает дар | Ставка НДФЛ | Основание |
|---|---|---|
| Близкие родственники (супруг, дети, родители, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки) | 0% (освободены) | п.18.1 ст.217 НК РФ |
| Все остальные (дяди, тёти, двоюродные, друзья, соседи) — доход до 2,4 млн руб./год | 13% | ФЗ-176/2024, прогрессивная шкала с 2025 |
| Доход 2,4–5 млн руб./год | 15% | ФЗ-176/2024 |
| Доход 5–20 млн руб./год | 18% | ФЗ-176/2024 |
| Доход 20–50 млн руб./год | 20% | ФЗ-176/2024 |
| Доход свыше 50 млн руб./год | 22% | ФЗ-176/2024 |
Как отменить или оспорить дарственную
Дарственная — один из наиболее сложных для отмены договоров. Отменить её можно только в суде и только по основаниям из закона.
| Основание | Кто может инициировать | Норма |
|---|---|---|
| Покушение на жизнь дарителя или его близких | Даритель или его наследники | п.1 ст.578 ГК РФ |
| Умышленное причинение вреда здоровью дарителя | Даритель | п.1 ст.578 ГК РФ |
| Ненадлежащее обращение с подарком (угроза уничтожения) | Даритель | п.2 ст.578 ГК РФ |
| Смерть одаряемого раньше дарителя (если прописано в договоре) | Даритель | п.4 ст.578 ГК РФ |
| Дарение юрлицом в течение 6 мес. до банкротства | Кредиторы | п.3 ст.578 ГК РФ |
| Недееспособность дарителя на момент сделки | Опекун, наследники | ст.171, 177 ГК РФ |
| Сделка под влиянием обмана, угроз, шантажа | Даритель | ст.179 ГК РФ |
Типичные ошибки при оформлении
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Не получили согласие супруга | Сделку оспорит второй супруг в течение 1 года (п.2 ст.35 СК РФ) | Если квартира куплена в браке — всегда берите нотариальное согласие |
| Не уведомили банк при ипотеке | Банк потребует досрочного погашения (ст.813 ГК РФ) | Сначала получите письменное согласие банка |
| Не зарегистрировали переход права | Юридически квартира остаётся за дарителем | Обязательно подавайте в МФЦ/Росреестр |
| В договоре указано встречное условие | Договор не является дарением и будет признан недействительным (п.1 ст.572 ГК РФ) | Дарение — безвозмездно. Никаких обязанностей для одаряемого |
| Не подали 3-НДФЛ (для неродственников) | Штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 руб. (ст.119 НК РФ) | Подайте до 30 апреля следующего года |
| Думали, что достаточно нотариального заверения | Без регистрации в ЕГРН право не переходит | После нотариуса обязательно дождитесь записи в ЕГРН |
Другие статьи о дарении
— Дарственная на квартиру сыну в 2026 году: нотариус, налог и пошаговое оформление
— Нотариус при дарении доли квартиры в 2026 году: когда обязателен и сколько стоит
— Можно ли подарить долю без согласия других собственников
— Налоговый вычет при покупке квартиры для супругов в 2026 году
Частые вопросы
Нужен ли нотариус, если я дарю квартиру дочери?
Если вы единственный собственник квартиры и дарите её целиком — нотариус не нужен с декабря 2022 годаа (ФЗ-449/2022). Договор в простой письменной форме + подача в МФЦ. Если квартира у вас в долях с кем-то — нотариус обязателен по ст. 42 ФЗ-218.
Можно ли оформить дарственную, если квартира в ипотеке?
Формально — нельзя без согласия банка (ст. 37 ФЗ-102). Квартира является залогом, и любое распоряжение ею требует разрешения залогодержателя. На практике банки крайне редко дают такое согласие. Альтернатива: сначала погасить ипотеку, снять обременение, затем оформлять дарение.
Кто платит госпошлину при дарении — даритель или одаряемый?
По закону госпошлину платит тот, кто обращается за регистрацией (ст. 333.17 НК РФ). На практике квитанцию обычно оплачивает одаряемый как выгодоприобретатель. Стороны вправе договориться самостоятельно. Сумма — 2 000 руб. для физлиц (пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).
Если ребёнок несовершеннолетний — кто подписывает договор?
До 14 лет договор за ребёнка подписывает родитель или опекун (ст. 28 ГК РФ). С 14 до 17 лет ребёнок подписывает сам, но с письменного согласия родителя (ст. 26 ГК РФ). Согласие органов опеки при получении имущества в дар не нужно — опека требуется только при отчуждении имущества ребёнка.
Можно ли подарить квартиру, не приходя лично в МФЦ?
Да. Есть два варианта: (1) оформить нотариальную доверенность на представителя (п.1 ст.185.1 ГК РФ) — он подпишет и подаст документы; (2) обратиться к нотариусу, который подаст документы в Росреестр электронно — лично можно не ходить в МФЦ. Обе стороны всё равно должны либо подписать договор лично, либо через нотариально уполномоченных представителей.
Что происходит с квартирой после смерти дарителя, если дарственная уже оформлена?
Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН до смерти дарителя — квартира полностью принадлежит одаряемому. Наследники дарителя претендовать на неё не могут. Именно поэтому важно не откладывать регистрацию перехода права.
Можно ли указать в договоре, что даритель имеет право жить в квартире?
Право пользования в договоре дарения прямо не запрещено, но юридически спорно. После регистрации права одаряемый становится собственником и может выписать дарителя. Надёжнее оформить отдельное соглашение о праве пользования или рассмотреть договор ренты. Нотариус подскажет подходящую форму для вашей ситуации.
Облагается ли налогом дарение между супругами?
Нет. Супруги входят в перечень близких родственников по п.18.1 ст.217 НК РФ. Одаряемый супруг освобождён от НДФЛ. При этом полученная в дар квартира становится личным имуществом супруга, а не совместно нажитым (ст.36 СК РФ), если иное не предусмотрено брачным договором.
