Важные особенности: с какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным?

Время на чтение: 3 минуты Добавить в закладки
2
3 225 просмотров

При покупке квартиры необходимо взвесить “за” и “против”, изучить всю документацию на объект недвижимости, не только проконсультироваться с юристом, а и прибегнуть к его помомщи при заключении сделки купли-продажи квартиры. В этой статье будут рассмотрены самые важные аспекты заключения сделки купли-продажи, а также условия, необходимые для признания договора и права на квартиру действительными, вы узнаете, с какого момента договор заключен, а недвижимость находится в вашей собственности.

Показать содержание

При каких условиях является действительным?

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен в простой письменной форме, а также нотариусом. Данный выбор зависит от предпочтения сторон.

В ряде случаев участие нотариуса необходимо:

  • продажа доли в квартире постороннему лицу (ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015);
  • продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п. 2 ст. 54 ФЗ-218);
  • продажа квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 и ст. 584 ГК РФ).

Статья 584 ГК РФ. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Таким образом в большинстве случаев можно обойтись простой письменной формой договора купли-продажи. Однако при самостоятельном составлении договора по типовой форме следует обратить внимание на защиту интересов покупателя и проверить, не присутствуют ли обстоятельства, препятствующие покупателю вступить во владение квартирой. В противном случае велик риск конфликтов между сторонами после подписания договора. Поэтому как продавцу, так и покупателю стоит взвесить экономию на услугах нотариуса и риск конфликтного исхода сделки продажи квартиры.

Вне зависимости от того, как и когда был составлен договор, в случае купли-продажи квартиры, он не может считаться действительным без государственной регистрации. Даже если договор был составлен с помощью нотариуса, регистрация необходима согласно п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Далее договор вступает в силу с наступлением дня его появления в Едином государственном реестре прав. Внесение в реестр произойдет в течение месяца со дня подачи документов, если иное не предусмотрено законом.

Особенности передачи недвижимости

Статья 556 ГК РФ определяет правила передачи недвижимости между сторонами:

  1. В первую очередь, для осуществления этой сделки необходим подписанный сторонами договор, о котором шла речь выше.
  2. Заключенное соглашения обязывает стороны к соответствующим действиям:
    • продавца – передать недвижимость покупателю;
    • покупателя – предоставить обусловленную договором оплату.
  3. Далее следует закрепить передачу невидимости актом приема-передачи, чаще называемым передаточным документом (передаточный акт к договору купли-продажи квартиры). Этот документ должен быть подписан обеими сторонами.
Следует заметить, что уклонение сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, будет расценено как уклонение сторон от выполнения их обязательств.

В большинстве случаев недвижимость считается переданной или врученной, когда она перешла во владение покупателем или другим указанным им лицом. Практически, этим моментом является предоставление покупателю ключей или иного предусмотренного доступа в квартиру. Однако договором или законодательством могут быть предусмотрены и другие условия, в частности переход квартиры в собственность покупателя в момент подписания договора купли-продажи. Также, если в момент подписания передаточного документа недвижимость еще не находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

Как быть, если квартира ненадлежащего качества?

Недвижимость согласно статье 557 ГК РФ ненадлежащего качества подразумевает под собой несоответствие действительного объекта условиям, указанным в договоре, касательно качества предмета. Это будет касаться не только несоответствующего метража или находящегося в квартире оборудования, но и любых других недостатках квартиры, о которых продавец не упомянул при покупателе.

Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Данная статья ссылается на статью 475, которая дает покупателю право на требование соразмерного уменьшения цены покупки, устранения недостатков продавцом в кратчайший срок, или же возмещения расходов за самостоятельное устранение недостатков. В случае, если таковые недостатки были крупными, то есть их невозможно устранить или же устранение потребует существенных денежных затрат, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки или также потребовать возврат внесенных денежных средств за покупку.

Нужна ли регистрация документа?

Статья 551 Гражданского Кодекса требует государственной регистрации любого перехода собственности на недвижимость. Поэтому как было упомянуто в начале статьи, государственная регистрация необходима для признания договора о купле-продаже недвижимости действительным.

Кроме того, данная необходимость подтверждается и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который определяет государственную регистрацию единственным легальным доказательством существования какого либо права на недвижимость, в том числе и собственности на квартиру.

Однако стоит заметить, что даже зарегистрированное право может быть оспорено при помощи суда.

Заключение

Передача квартиры в собственность другого лица требует повышенного внимания для того, чтобы договор купли-продажи и право лица на недвижимость были признанны действующим законодательством. Необходимо помнить о составлении не только договора, но и передаточного акта, а также о регистрации.

В целом, покупка или продажа квартиры – довольно важный и ответственный поступок для обеих сторон сделки, а потому и высок риск конфликтов между сторонами. Такая ситуация требует повышенного внимания к деталям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
2
3 225 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Сергей
    Ответить

    А вообще обязательно ли заверять договор купли-продажи недвижимости у нотариуса? Дело в том, что брат продаёт квартиру и выяснилось, что нужно заверить договор у нотариуса, а стоит эта услуга, на минуточку, 12 000 рублей. И кто должен платить — продавец или покупатель? В предварительном договоре это не оговаривалось.

    • Игорь
      Ответить

      Нотариальное оформление требуется при продаже доли постороннему, наличия несовершеннолетнего собственника и при пожизненном проживании с содержанием, в остальных случаях – по усмотрению сторон. Можете заключить допсоглашение к основному договору о оплате услуг нотариуса.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: