Условия договора купли-продажи квартиры, а также правила оформления документа и положения о его заключении

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки
2
130 просмотров

Договор купли-продажи является основным документом, подтверждающим переход права собственности на квартиру и любую другую недвижимость. От его правильного составления зависит успешность и безопасность сделки.

Не все знают, что определенные параметры договора купли-продажи регулирует российский закон. О том, что такое существенные условия, почему они должны быть вписаны и что грозит участникам сделки, нарушившим данное положение мы и поговорим в материале.

Показать содержание

Что должен содержать документ?

Россияне знают, что общепринятой формы договора купли-продажи не существует, при его составлении приходится руководствоваться здравым смыслом и юридической практикой. Не лишено логики и утверждение, что в договор стоит вписывать все, что можно зафиксировать на бумаге.

Покупка недвижимости, несмотря на все усилия по проверке юридической чистоты, остается потенциально опасной сделкой, поэтому каждой стороне хочется уберечь себя от неприятностей. Грамотно составленным считается договор купли-продажи, в котором присутствует исчерпывающая информация по нижеуказанным элементам сделки.

  1. Сведения о всех сторонах, договаривающихся о продаже.
  2. Характеристика предмета договора.
  3. Цена сделки.
  4. Перечень лиц, сохраняющих право пользования.
  5. Дата и место заключения сделки.
  6. Реквизиты правоустанавливающих документов.
  7. Порядок расчета сторон.

Основные положения о заключении

О том, как должна заключаться сделка по реализации квартиры сказано и в статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  1. В положении первом указано, что только договор, в котором стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, считается заключенным.На практике это означает невозможность заключения договора в условиях, например, неразрешенных противоречий относительно цены недвижимости. В договоре не получится прописать, что стороны планируют определиться с ценой в течение месяца – впрочем, заключение таких договоров не только невозможно, но и крайне рискованно.
  2. Второе положение статьи 432 ГК РФ посвящено форме заключения сделки – сказано, что ДКП заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.Если расшифровать юридические термины, получится, что речь идет о направлении договора одной стороной другому участнику сделки, при этом его заключение происходит по факту получения согласия покупателя.
    Справка. Данная норма не всегда выполняется – как правило, стороны вместе работают над договором и подписывают одну бумагу (или оба образца для каждого). Пересылка отдельных документов не осуществляется.

Не нарушает ли это закон? Юристы утверждают, что не нарушает. Оферта и акцепт обладают силой до момента заключения основного договора и, по сути, используются для согласования всех условий ДКП. Пришло время поговорить о третьем положении статьи 432.

Оно касается невозможности ходатайства о признании незаключенным договора стороной, ранее принявшей полное или частичное его исполнение. Таким образом закон защищает принцип добросовестности. Подписав договоренность, стороны должны ее выполнять в соответствии с положениями документа.

Читайте также: Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

Существенные условия

Существенными в Гражданском кодексе называются обязательные условия сделки для признания ее действительной. Стороны должны указать, в отношении чего подписывается договоренность, определить ее стоимостью, порядок перехода от одного собственника к другому. Если хотя бы одно существенное условие будет упущено, договор признается незаключенным. Какие же эти условия и почему так важно указать их в ДКП – читайте прямо сейчас!

Предмет недвижимости

Статья 554 Гражданского кодекса относит к обязательным условиям определения предмета недвижимости, реализуемого на рынке. При этом, недостаточно указать лишь то, что продается двухкомнатная квартира в Москве. Договор должен содержать все характеристики, позволяющие безошибочно определить, какую именно квартиру продает хозяин.

В этом случае закон также защищает права покупателя, чтобы избежать возможных рисков и мошеннических действий со стороны продавца квартиры.

Рекомендация. Мы, со своей стороны, советуем охарактеризовать квартиру максимально точно, описать ее состояние, наличие или отсутствие мебели и, конечно, не забыть указать точный адрес многоквартирного дома.

Цена контракта

Договор купли-продажи должен предусматривать цену имущества, обязательное условие договора прописано в статье 555 ГК РФ. Закон не запрещает сторонам указывать цены как в формате за один квадратный метр, так и полностью за всю квартиру. В первом случае обязательно стоит указать не только цену одного квадратного метра, но и площадь квартиры.

Порядок расчетов

Порядок расчета считается одним из наиболее важных положений договора. На рынке недвижимости в наши дни используются четыре основных способа и перед составлением ДКП желательно ознакомиться с преимуществами и недостатками каждого из них.

Аккредитивная форма

Аккредитивная форма не часто используется физическими лицами, тем не менее у каждого клиента есть возможность заключить с банком договор о внесении на определенный счет суммы, равной стоимости объекта недвижимости. Данная процедура особенно выгодна покупателю – он хранит деньги на счету в банке, однако передает их продавцу только в момент заключения договора или оформления права собственности.

Важно! Аккредитивы бывают безотзывными (на них обычно и настаивают продавцы) и отзывными. Первый вариант требует согласования с получателем аккредитива и считается более безопасным для сторон сделки.

Использование банковской ячейки

Для реализации данного метода расчетов покупатель, продавец и финансовая организация заключают договор об аренде ячейки. Покупатель кладет туда деньги в присутствии продавца.

Оговариваются особенности аренды, например то, что открыть ее может только продавец с предъявлением выписки из реестра прав о том, что право собственности перешло к покупателю. На случай несостоявшейся сделки предусмотрены сроки закрытия доступа к ячейке продавца. Использование ячейки не освобождает от надобности составить расписку о получении средств.

Наличная форма

Распространенный, но менее безопасный способ проведения расчета. К наличному расчету относятся и операции по зачислению банком средств на счет продавца по поручению покупателя. Чаще всего деньги перечисляются после подписания договора, но до момента регистрации права собственности в Росреестре.

Риск состоит в том, что договор могут признать недействительным, покупатель рискует остаться и без денежных средств, и без недвижимости. Если же стороны пришли к соглашению, что деньги будут переданы после регистрации права собственности – рискует продавец, покупатель может по какой-то причине не уплатить оговоренную сумму. Доказывать свою точку зрения придется в суде.

С использованием банковского счета эскроу

Еще один способ с привлечением банка, открывается специализированный счет, а сумма на нем блокируется до момента выполнения указанных в договоре обязательств. Покупатель распоряжаться средствами на счету эскроу не может, они являются целевым траншем.

Рекомендация. Какой бы способ вы не выбрали, обязательно охарактеризуйте его в договоре. От этого зависит безопасность сделки и снижение рисков как для продавца, так и для покупателя.

Передача недвижимости

Помимо договора купли-продажи законодательство предусматривает еще один документ – передаточный акт. Обязательства продавца по передаче имущества считаются исполненными после подписания данной бумаги о передачи. Если же одна из сторон откажется подписывать акт, такое действие будет расцениваться как отказ от передачи или принятия квартиры.

Новый владелец недвижимости должен знать, что согласно положению 3 статьи 556 ГК РФ принятие недвижимости, которая не соответствует условиям договора не освобождает продавца от ответственности за неполное исполнение договора. Кроме этого, покупатель должен знать и то, какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю.

Статья 557 ГК РФ предусматривает право покупателя потребовать у продавца денежную компенсацию, добровольное устранение недостатков или возмещение расходов на самостоятельное устранение недостатка в покупаемой квартире.

Также вам будет полезно: Порядок передачи денег при покупке

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем

Договор не будет считаться заключенным, если в нем не указаны лица, которые по закону сохранили право пользования недвижимостью, проданной другому владельцу. Данная норма содержится в статье 558 Гражданского кодекса РФ. В ней же находим положение о регистрации нового права собственности – только после этого сделка будет считаться заключенной.

Договор купли-продажи – основной документ, составить его правильно в интересах всех сторон сделки с недвижимостью. Советуем обращаться к Гражданскому кодексу, чтобы не допустить ошибок, которые могут привести к отказу в регистрации нового права собственности.

Будьте внимательны, включайте в договор полную характеристику квартиры, сумму сделки, способ передачи денежных средств. И не забывайте подписывать передаточный акт, завершающий процесс покупки квартиры.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
2
130 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Игорь
    Ответить

    При том, что Глава 30 ГК РФ определяет основы договора купли-продажи, принцип свободы договора соблюдается и в этом случае, в частности, при выборе формы и особенностей оплаты. Кодекс требует лишь обязательное присутствие таких условий в договоре, иначе он будет по этой причине признан недействительным, а уж каким образом – участники сделки вправе определяться в договоре все же самостоятельно, несмотря на перечисленные в статье способы (как самые распространенные).

  2. Сергей
    Ответить

    Однозначно нужно прописать все пункты, содержащие существенные условия, наиболее подробно, а также пункт “Цена договора”. От этого в конечном счете при судебном разбирательстве и будет зависеть, в чью пользу будет вынесено решение. Также советую указать, в каком суде в случае чего будет разбирательство, каким правом регламентируется договор. Особенно, если речь идет о крупной сумме.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: