Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и при каких основаниях это возможно?
Предварительный договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение о намерениях, которые планируются в будущем. Но иногда случается так, что жизненные обстоятельства резко меняются и намерения становятся другими. В таких ситуациях договорные отношения разрывают и очень важно здесь суметь правильно это сделать.
Как расторгнуть?
Заключение такого предварительного договора еще не означает гарантию того, что далее сделка купли-продажи квартиры успешно завершится.
Основания
- Покупатель не смог в обозначенный срок собрать требуемую сумму денег. В этом случае через год договор аннулируется автоматически (может и раньше, если стороны об этом договорятся).
- Расторжение данного контракта происходит по обоюдному соглашению сторон в ситуации, например, когда продавец нашел более выгодного покупателя. При этом полученный ранее задаток возвращается в двойном размере.
- Покупатель после заключенного предварительного соглашения обнаружил серьезные недостатки в квартире, о которых не упоминалось (ст. 475 ГК РФ). Продавец обязан вернуть задаток, в случае же отказа нужно обращаться в суд.
- Происходит неисполнение обязательств, обозначенных в договоре.
- Выявились мошеннические действия, например, квартира находится под арестом или обнаружилась незаконная реконструкция.
Порядок процедуры
В предварительном контракте должен быть прописан пункт, в котором указаны действия в случае расторжения, если же нет этого пункта, то действуют общие правила.
- Первым делом нужно внимательно прочитать текст контракта, помимо содержания основных пунктов стоит проверить внимательно правильность внесения персональных данных (если даже один инициал написан неверно, то этот договор считается недействительным).
- Далее нужно четко сформулировать для себя причину расторжения.
- После того как определились с причиной, нужно отослать второй стороне уведомление о своих намерениях прекратить деловые отношения. Уведомление должно быть написано в деловом стиле, содержать все необходимые данные (на продавца и покупателя), включая дату, а также подробно должна быть расписана причина.
- Если в течение 30 дней не будет получен ответ или же будет получен ответ с нежеланием мирно договориться, то придется обращаться с исковым заявлением в суд.
- Скачать бланк уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Если вносился задаток
Задаток передается продавцу при заключении предварительного соглашения в качестве предоплаты. Но при расторжении сделки, естественно, деньги хочется вернуть (ст. 381 ГК РФ).
Вот почему так важна бывает грамотная расписка, полученная при передаче денег (задатка). Если придется обращаться в суд, то эта расписка будет доказательством факта передачи денег.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
- При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Когда продавец отказывается возвращать предоплату, выход остается только один – по месту регистрации продавца пишется исковое заявление. К нему нужно приложить копию расписки.
- Скачать бланк искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец расписки о получении задатка за квартиру
Если задатка не было
Обычно в таких случаях предварительный договор расторгается по согласию обеих сторон. Если же он заверялся нотариусом, то и расторгать его нужно аналогично, то есть, документ о расторжении договора нужно заверить нотариально.
- Скачать бланк соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Читайте также: Аванс за квартиру при покупке: образец расписки
Последствия
При расторжении договора, соответственно, прекращаются все обязательства и отношения сторон. Если причиной расторжения предварительного контракта являлось существенное нарушение договора одним участником, то второй может потребовать возместить ему все убытки. (ст. 453 ГК РФ).
Заключение
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке без весомого основания не получится. Такой договор ни в коем случае нельзя игнорировать, если вдруг одна из сторон передумала по каким-либо причинам совершать сделку. Чтобы избежать неприятных последствий (например, принуждения заключить основной договор на основании предварительного) нужно действовать в соответствии с законом.
По закону для расторжения предварительного договора нужны веские доказательства. Одно из них, которое приводится в статье первым: «покупатель не смог собрать в обозначенный срок требуемую сумму денег». А если деньги есть, но он просто раздумал покупать эту квартиру? Отсюда напрашивается вывод, что правовую норму о веских доказательствах покупатель может легко обойти. Разве не так?
Чтобы расторгнуть предварительный договор юридически правильно, важно посмотреть на форму, в которую обличено соглашение. Если стороны скрепили своими автографами сделку в присутствии нотариуса, то так же следует ее прекратить.
Простой письменный договор расторгается обычным путем. Но, важно обязательно закрепить отсутствие взаимных претензий.