Подробно изучаем этапы при продаже квартиры: неизбежные шаги от подготовки документов до регистрации сделки

Продажа квартиры – всегда хлопотное дело. Многих пугает процедура сбора и оформления документов. Не обладая достаточной информацией о данной процедуре, люди обращаются к риелторам, оплачивая получение стандартных сведений об оформлении и проведении сделки. Хотя существует типичный алгоритм совершения купли-продажи недвижимости, знание которого поможет избежать ошибок.

Показать содержание

• Как можно продавать недвижимость?
• Основные этапы пошагово
Список необходимых документов     Нужен ли предварительный договор?      Отличие задатка от аванса      Оформление основного договора      Порядок регистрации в Росреестре      Как происходит окончательный расчет?      Подписание передаточного акта      Нюансы определения налоговой базы     
• Что учитывать, если хочешь продать быстро и выгодно?
• Особенности для некоторой недвижимости
Находится в долевой собственности      С долей несовершеннолетнего ребенка     Наследное имущество     
• Сколько разрешается жить без прописки?
• Заключение

Как можно продавать недвижимость?

Можно выделить следующие способы продажи квартиры.

1. С привлечением риелтора.

   Данный способ подразумевает заключение с агентством недвижимости или частным риелтором договора на оказание информационно-консультационных услуг.

   В рамках данного договора риелтор оказывает услуги по поиску потенциальных покупателей, размещая объявления на различных ресурсах, помогает в сборе и оформлении документов, необходимых для заключения сделки. В рамках договора риелтор может выступить третьим лицом при передаче задатка продавцу.

2. По доверенности.

   Если по каким-либо причинам продавец не имеет возможности заниматься поиском покупателей и оформлением сделки самостоятельно, он может передать это право любому лицу (чаще близкому родственнику) по доверенности.

   Причем такая доверенность может быть полной, а может быть ограничена условием подписания договора с покупателем исключительно собственником недвижимости. О том, как оформить доверенность на продажу квартиру, читайте тут, а о том, как совершить продажу квартиру по доверенности, рассказано здесь.

3. Самостоятельно.

   Такой способ предполагает самостоятельный поиск потенциальных покупателей, оформление всех документов и проведение сделки без привлечения сторонних лиц.

   В данном случае налицо экономия денежных средств, поскольку отпадает необходимость платить риелторам за их услуги, процедура оформления и совершения сделки полностью контролируется продавцом. Для того чтобы самостоятельно продать квартиру нужно знать алгоритм действий. О продаже квартиры без риэлтора говорится в этой статье.

Основные этапы пошагово

Если собственник хочет продать квартиру, первое, с чего нужно начать – это изучить рынок недвижимости, чтобы определиться с ценой объекта.

Далее можно переходить к сбору документов, необходимых для совершения сделки. Рассмотрим шаг за шагом этапы оформления сделки по законной продаже квартиры от поиска покупателя до регистрации продажи и передачи имущества.

Список необходимых документов

• Паспорт.
• Документ, на основании которого было выдано свидетельство о собственности: договор купли-продажи, договор дарения, завещание.
• Технический паспорт (требуется в некоторых случаях).
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности и количестве зарегистрированных в квартире лиц.
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если собственник находится в браке и квартира приобреталась совместно. Про то, обязательно нужно ли составлять согласие супруга на продажу квартиры, читайте тут.
• Письменное разрешение органов опеки на сделку, если квартира либо доля в ней принадлежит недееспособному или несовершеннолетнему лицу.

Перечень необходимых документов вы найдете в нашем материале.

Нужен ли предварительный договор?

Такой договор составляют с целью обозначения намерения совершить сделку в сроки и на условиях, указанных в договоре. Согласно этому договору покупатель обязуется приобрести данное имущество, а продавец перестает продавать квартиру и ждёт сделку. Но на деле такой договор не имеет достаточной юридической силы и может быть расторгнут без каких-либо последствий.

Отличие задатка от аванса

Большей юридической силой обладает процедура передачи задатка. При этом следует различать понятия задаток и аванс. Задаток в случае отказа продавца от сделки возвращается покупателю в двойном размере, если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается.

Аванс в случае отказа любой из сторон от сделки возвращается в той же сумме. Получение задатка или аванса оформляется в письменной форме с указанием паспортных данных, суммы, сроков и условий совершения сделки.

Оформление основного договора

Согласно ст. 161 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры оформляется в письменном виде. За составлением такого договора можно обратиться к юристу либо же составить самостоятельно, опираясь на типовые варианты, размещенные на различных ресурсах сети Интернет.

Порядок регистрации в Росреестре

Такую регистрацию осуществляет Росреестр.

Необходимо будет оплатить госпошлину через банк либо через терминал и предоставить все необходимые для сделки документы.

Данный орган самостоятельно проверяет, наложен ли на продаваемую квартиру арест, находится ли она в залоге, либо действуют другие обременения.

Как происходит окончательный расчет?

Оставшаяся часть стоимости может быть получена как до подписания основного договора, так и после. Деньги можно перевести на счёт либо передать лично в руки. При этом участники сделки обмениваются расписками о получении денег.

Подписание передаточного акта

Жилая недвижимость фактически может перейти от предыдущего хозяина во владение новому собственнику сразу либо на условиях и в сроки, указанные в договоре. Передаточный акт подписывается в двух экземплярах для каждой из сторон.

Нюансы определения налоговой базы

Согласно п.4 ст. 217.1 НК РФ, если квартира была в собственности менее пяти лет, необходимо будет заплатить налог на доходы от продажи имущества. При этом, согласно п.3 ст. 217.1 НК РФ, если право собственности на продаваемую квартиру возникло в результате наследования, дарения, приватизации или по договору ренты, минимальный предельный срок владения объектом сокращается до трёх лет.

Согласно ст. 224 НК РФ, если продавец является резидентом, налоговая ставка для него составляет 13%, для нерезидентов данный показатель выше – 30%. В качестве налоговой базы берется стоимость, указанная в договоре. При этом согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в случае, если цена, указанная в договоре купли-продажи, ниже кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7, налоговая база принимается равной кадастровой стоимости.

Что учитывать, если хочешь продать быстро и выгодно?

Для быстрой и выгодной продажи квартиры нужно объективно оценить ее стоимость. Цены на рынке недвижимости складываются стихийно, ведь абсолютно одинаковых объектов недвижимости не существует. Но при этом существуют типовые варианты, цены на которые будут идентичны. Слишком высокая цена отпугнёт потенциального покупателя, каким бы замечательным ни было жильё.

Наиболее интересна для покупателя квартира, которая находится в продаже недолгое время. Поэтому как только появляются потенциальные клиенты, нужно не упускать шанс, а делать все, чтобы сделка состоялась быстрей.

О том, как быстро и выгодно продать квартиру, написано тут.

Полезные советы о том, как продать квартиру, можно узнать из видео: Как ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В 2018 году. Секреты профессиональных продавцов!

Особенности для некоторой недвижимости

Могут возникнуть некоторые особенности при продаже квартиры, знание которых поможет избежать ошибок.

Находится в долевой собственности

Наличие двух и более собственников в квартире никак не влияет на алгоритм ее продажи. Здесь возможны два варианта подписания договора. Либо составляется один договор между покупателем и всем собственниками, либо несколько договоров с каждым владельцем доли. Налог от продажи платится каждым собственником, исходя из фактически полученной суммы за свою часть недвижимости.

Про продажу доли в квартире написано тут, а пошаговую инструкцию по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, вы найдете здесь.

С долей несовершеннолетнего ребенка

Чтобы продать квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, нужно получить согласие органов опеки. В данном случае нужно будет доказать, что ребёнок не останется без недвижимости и ему будет предоставлено жильё, равнозначное либо лучше продаваемого.

Об особенностях продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка подробно говорится в нашем материале.

Наследное имущество

Продажа такой квартиры возможна после получения свидетельства собственника. Главное, о чем следует помнить в данном случае – это сроки владения имуществом.

Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ, если квартира находится в собственности до трёх лет, придется платить и налог с доходов от продажи имущества.

Информацию о том, как произвести продажу квартиры после вступления в наследство, читайте тут.

Сколько разрешается жить без прописки?

Может возникнуть ситуация, когда квартира продана, а новое жильё ещё не подобрано. Тогда человек остаётся без прописки (о том, сколько можно жить без прописки после продажи квартиры, читайте тут).

За нарушение этих сроков предусмотрен штраф.

Заключение

Продать квартиру можно самостоятельно, не прибегая к помощи риелторов. Нужно только пошагово знать алгоритм оформления и совершения сделки. А понимание особенностей при продаже некоторых квартир поможет избежать ошибок.