продажа доли в квартире

Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
10
6 407 просмотров

Предметом сделки, связанной с продажей жилой недвижимости, обычно является квартира целиком. Однако бывают ситуации, когда на сделку идёт только один из сособственников – и тогда продаётся не само жильё, а доля в праве на него.

Можно ли продать свою часть квартиры другому совладельцу? Собственник вправе продать свою долю как постороннему лицу, так и одному из других совладельцев-дольщиков. Посмотрим же, как оформляется сделка по продаже доли.

Показать содержание

Преимущественное право покупки

Если речь идёт о продаже доли, то первым кандидатом на заключение договора в качестве покупателя является второй сособственник или любой из них, если их 2 и более.

Ст. 250 ГК РФ предусматривает, что прежде чем заключать договор с посторонним покупателем – продавец должен уведомить сособственников о том, что он намерен продать долю. И лишь после того, как уведомленные не дали ответа в течение месяца со дня уведомления либо дали отказ – можно заключать сделку с посторонним лицом.

Закон прямо говорит, что отказ от преимущественного права не допустим. Даже если сособственники заключили соглашение, в котором разрешили любому из них продавать долю без уведомления остальных – этот документ не будет иметь юридической силы.

Читайте также: Что такое долевая собственность при покупке квартиры, когда она возникает и нужен ли нотариус для сделки

Правило об уведомлении не применяется, если покупателем выступает другой собственник-дольщик. В этом случае можно сразу же заключать договор, не сообщая о продаже другим сособственникам.

ПРОДАЖА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. Юрист для Вас. Наталья Гузанова.ПРОДАЖА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. Юрист для Вас. Наталья Гузанова.

Как проходит сделка?

Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы:

Определение цены

Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. При определении цены необходимо учитывать следующее:

  • Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле.
  • При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё.
  • Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ.
  • Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон.
При необходимости продавец может обратиться за помощью к эксперту-оценщику, который, имея соответствующую лицензию, может определить минимальную рыночную стоимость на долю.

Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене.

Читайте также: Как продать квартиру в долевой собственности целиком?

ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ & Сколько стоит Проблема?ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ & Сколько стоит Проблема?

Составление уведомления

В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно ст. 250 ГК РФ, требуется уведомить об этом остальных сособственников. Уведомление о продаже составляется в письменном виде. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.).

Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется.

Сбор необходимых документов

Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  1. Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
  2. Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
  3. Техническая документация на квартиру.
  4. Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
  5. Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).

Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Обращение к нотариусу

Продажа доли в праве собственности на квартиру является одним из тех договоров, по отношению к которым закон предусматривает обязательную нотариальную форму.

Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно. Такое требование действует с момента вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Конкретно именно ст. 42 этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом.

Оформление сделки

По отношению к сделке по купле-продаже доли в квартире закон предусматривает только два требования:

  1. Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
  2. Требуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. Условия совершения договора:

  1. Кто совершает сделку.
  2. В какой квартире и какая доля подлежит продаже.
  3. По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным.
Все остальные условия не являются обязательными. Тем не менее, если стороны считают их для себя важными – они вправе указать в договоре всё, что захотят, и что не противоречит действующему законодательству.

Государственная регистрация перехода права

В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.

Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона.

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется:

  • Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
  • В МФЦ, действующий в соответствующем городе.
  • По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
  • С помощью онлайн-сервиса на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию.

При регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи.

Последствия

После того как прежний долевой собственник заключил сделку по купле-продаже своей доли, наступают следующие последствия:

  • Продавец перестаёт иметь какое-либо отношение к квартире (если он продал долю целиком, а не часть от неё). Он больше не имеет права пользования квартирой, его голос не учитывается при решении судьбы жилья.
  • Покупатель полностью заменяет собой продавца, а если продаётся только часть доли – то становится таким же сособственником, как и все остальные.
В целом, последствия описываются теми нормами ГК РФ, которые описывают право долевой собственности на объект.
Смотрите видео: Доля в квартире. Что делать, если собственник не хочет продавать совместно?
ДОЛЯ в Квартире. Сособственник не хочет продавать совместно. Что делать?ДОЛЯ в Квартире. Сособственник не хочет продавать совместно. Что делать?

Заключение

Договор купли-продажи доли – обычная сделка. И если она совершена без нарушения действующего законодательства, по своим правовым последствиям она равна обычному договору купли-продажи. В договоре купли-продажи квартиры указываются реквизиты сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон, другие условия. Договор купли-продажи квартиры скрепляется подписями сторон. Также он заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
10
6 407 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Кристина
    Ответить

    Здравствуйте! Хочу продать 1/3 своей доли, как мне её оценить? К кому обратиться, чтобы сориентировали меня по стоимости для продажи?

  2. Алла
    Ответить

    Купила долю у своего родного племянника. Теперь хочу выкупить 2 оставшиеся доли у своих родителей. Какие документы нужны для оформления данной сделки?

    • Игорь
      Ответить

      Перечень необходимых документов представлен в статье выше. Нюанс вашей ситуации в том, что остается еще два долевых собственника, поэтому один из них уведомляет другого о продаже, как описано в статье выше (вас уже не требуется. поскольку вы и есть покупатель). Или же эти две доли объединяются на одного из собственников по дарственной (тем более они близкие родственники) с последующей продажей вам. Тогда уведомление не понадобится.

  3. Виктор
    Ответить

    Хочу супруге продать свою долю в квартире. Квартира приобретена в браке и оформлена на ее имя, т.е. в акте Росреестра я никак не упоминаюсь. Каким образом нужно документировать, что я являюсь собственником 0,5 доли в квартире?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Александр
      Ответить

      Нужно изменить режим совместной собственности квартиры на долевой. Для этого составляется соглашение, сторонами которого являетесь Вы и Ваша супруга, о разделе общего имущества. Соглашение приобретает законную силу после удостоверения его нотариусом. Оно же является основанием для изменений в ЕГРН.
      Обоснование: СК РФ (статьи 33, 42), письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 марта 2016 года N 14-исх/03029-ГЕ/16.

      Бесплатная помощь юриста!
  4. Сергей
    Ответить

    В принципе да, есть смысл заключать договор. С 2015 года года изменилось законодательство, и теперь нужно нотариально заверять сделку, а также платить госпошлину. Кроме того, нужно специальным образом уведомить других собственников о планирующейся продаже доли. Процедура это, в целом, довольно затратная и длинная. Согласен с Николаем, что это неприятное нововведение (нотариальное заверение).

  5. Пелагея
    Ответить

    Здравствуйте! У меня вопросы: кто должен собирать и предъявлять документы на продажу доли продавец или покупатель? Почему на консультацию тащит продавец покупателя, если покупатель знает все по продаже доли, покупатель отказывается покупать долю с долгом по ЖКХ 170000. Счета раздельные по суду. Продавец не хочет платить весь долг сам. Он предлагает оплатить пополам с покупателем. Правомерно или нет? Спасибо за понимание!

  6. Николай
    Ответить

    С 15-го года это нововведение, что теперь любые сделки с недвижимостью, где речь идет о долях необходимо нотариально удостоверять. Был неприятно удивлен минувшим летом, но что поделаешь… Нотариус берет пропорционально кадастровой стоимости, объекта, у нас это была ½ «двушки», сделка обошлась примерно в 10 тысяч. Это в регионе.

  7. Катерина
    Ответить

    Я продала свою долю квартиры, которая осталась от отца своему брату и переехала. Только мы договорились так – я оформляю на него договор дарения своей доли, а он мне деньги переводит через банк, так как процесс быстрее и проще, чем если оформлять договор купли-продажи. Но это касается только тех, кто доверяет друг-другу.

  8. Анна
    Ответить

    У меня была такая ситуация. Жила в квартире, в которой доля принадлежала второму родственнику. Отношения у нас с ним складывались не очень, поэтому он захотел продать свою долю квартиры и переехать. В общем, меня он поставил перед фактом, что будет продавать долю и идёт к нотариусу. Я тоже обратилась к нотариусу. Он сказал, что, если я хочу выкупить долю, то должна об этом сообщить в течение месяца. Денег на тот момент у меня не было. Но мой родственник искал покупателей на стороне. Покупатели не находились, поскольку жить с чужим человеком никто не хотел. Поэтому мы с родственником пришли к соглашению и заключили предварительный договор купли-продажи доли с выплатой аванса. На залог никто из нас не решился. Спустя время, когда я насобирала оставшуюся часть денег, мы заключили уже обычный договор купли-продажи. Всё это делали у нотариуса.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: