Пошаговая инструкция по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки
2
954 просмотров

Произошедшие в 2016 году изменения в законодательстве коснулись в первую очередь сделок с теми квартирами, которые находятся в долевой собственности. Теперь, продавая такое жильё, собственники должны учитывать ряд дополнительных моментов.

Посмотрим же, как будет выглядеть такая сделка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Показать содержание

Как продать жилье, находящееся в общем владении нескольких человек?

Согласно ГК РФ, любое имущество может находиться как в единоличной, так и в общей собственности. Жилая недвижимость не является исключением. Однако в отношении неё действуют некоторые особые правила. Из-за них алгоритм продажи такой квартиры будет выглядеть следующем образом.

Соглашение собственников долей о реализации недвижимости

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжаться имуществом, которое находится в общей долевой собственности, могут только все её сособственники по общему согласию. Поэтому прежде чем искать покупателя и заключать с ним договор купли-продажи, собственники долей в праве на жильё должны договориться между собой о том, желают ли они совершать такую сделку (как продать свою долю в квартире?).

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Соглашение о продаже может быть заключено:

  • Устно. В этом случае в дальнейшем договор и все иные документы, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности на покупателя должны подписывать все сособственники вместе (как быть, если один из собственников несовершеннолетний?).
  • Письменно. С выдачей нотариальной доверенности на продажу квартиры на одного из сособственников или на посредника, который будет представлять интересы их всех. В этом случае для документов в дальнейшем достаточно будет лишь подписи самого представителя с доверенностями. О том, как происходит продажа квартиры по доверенности, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, как составить такой документ.
ВАЖНО! В том случае если согласия на продажу добиться не удалось, заинтересованные сособственники могут распорядиться лишь своими долями в праве на квартиру.

Однако при этом они должны учитывать ограничения, предусмотренные гражданским законодательством (в частности, установленное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли владельцами других долей).

Определение рыночной стоимости

Цену, по которой будет продана квартира, стороны определяют самостоятельно. Поэтому все собственники долей по общему согласию или же их общий представитель по доверенности определяют, сколько квартира будет стоить.

Сделать это можно следующими способами:

  • Проанализировать сложившиеся рыночные цены. Для этого достаточно посмотреть объявления о продаже квартиры и учесть, сколько обычно просят продавцы за квартиры аналогичной площади и комнатности, расположенные примерно в том же районе.
  • Обратиться к эксперту-оценщику. Этот специалист даст полное и объективное заключение о том, сколько должна стоить квартира на рынке, исходя из её состояния на текущий момент.
ВНИМАНИЕ! Необходимо помнить, что ни заключение эксперта, ни собственный анализ не гарантируют, что продажа состоится именно по этой цене. Покупатель может не согласиться с запрашиваемой ценой.

Однако если покупатель будет приобретать квартиру на взятые по договору средства, заключение эксперта облегчит задачу обеим сторонам договора.

Поиск покупателя

Следующим этапом при совершении сделки является поиск другой стороны для договора. Сделать это можно следующими способами:

  1. Подать объявление о продаже квартиры в газеты или на сайты объявлений.Преимуществом этого способа является его дешевизна. Недостаток – никаких гарантий, что покупатель будет найден и окажется добросовестным лицом.
  2. Обратиться к знакомым.Такой вариант подходит тем, кто уже заранее знает, кто из знакомых или родственников собирается приобретать жильё. Преимущество этого способа – более доверительные отношения между сторонами. Недостаток – тот же, что и при подаче объявления.
  3. Обратиться в агентство недвижимости.
    СПРАВКА! По заключённому с риелтором договору агентство будет оказывать содействие в поиске покупателя и оформлении сделки, выступая посредником и гарантом её правильности.

    Недостаток такого способа состоит в том, что придётся оплачивать услуги риэлтора (хотя бы в виде процента от сделки), а также в том, что договор будет эксклюзивным – и продавцы сами не смогут искать покупателя или обратиться в другое агентство (как осуществить продажу без риэлтора?).

Какие документы нужны для сделки?

Для того чтобы продать жильё, потребуется следующий пакет документации:

  • Документы, по которым квартира приобреталась (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор приватизации, дарения и т. д.).
  • Документы, подтверждающие право собственности на жильё. С 1 января 2017 года это право подтверждается только выпиской из ЕГРН. Использовавшиеся ранее свидетельства о праве собственности на квартиру более не выдаются и не используются.
  • Технические документы на квартиру (поэтажный план, экспликация и т. д.). За ними необходимо обращаться в местное БТИ. Услуга по подготовке платная, срок изготовления – около двух недель.
  • Выписка из домовой книги. Предоставляется в ЕИРЦ. Документ выдаётся в день обращения, изготовление обычно бесплатное.
  • Если одним или несколькими сособственниками доля приобреталась во время брака, может потребоваться ещё и нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Связано это с тем, что, согласно ст. ст. 33 и 34 СК РФ, совместно нажитое имущество находится не в долевой, а в совместной собственности, за исключением того, что было приобретено по безвозмездным сделкам или куплено на нажитые до брака средства.

Кроме перечисленных документов неплохо было бы знать, какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю.

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов

    1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

  1. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заказ выписки из ЕГРН

Поскольку одним из необходимых для совершения сделки документов является выписка из Единого госреестра недвижимости, на её получении необходимо остановиться особо.

Получить выписку из ЕГРН можно следующими способами:

  1. Обратиться напрямую в регистрирующий орган – Росреестр.
  2. Обратиться в действующий на территории города МФЦ. В этом случае специалисты центра примут заявление и сами передадут его в Росреестр.
  3. Отправить заявление по почте заказным письмом с уведомлением в адрес Росреестра. Заявление и прилагающиеся к нему документы в этом случае должны быть нотариально заверены.
  4. Заказать выписку онлайн на официальном сайте Росреестра или через портал «Госуслуги». В этом случае документ будет предоставлен быстрее всего, однако потребуется предварительно пройти электронную регистрацию.
ВАЖНО! При заказе выписки онлайн может быть предоставлена как бумажная распечатка, заверенная печатью и подписью регистратора (она может быть направлена по почте в адрес заявителя) – так и электронный документ, заверенный цифровой подписью.

С точки зрения закона оба документа имеют равную юридическую силу.

Скачать бланк заявления о получении выписки из ЕГРН

Оформление договора и удостоверение его у нотариуса

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи, касающийся недвижимости, должен быть составлен:

  • Только в письменной форме.
  • Только в виде единого документа, подписанного как продавцом, так и покупателем.

Относительно сделок с квартирами (равно как и другой недвижимостью), находящимися в долевой собственности, действует правило: такой договор должен быть дополнительно заверен у нотариуса. Это предусмотрено ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Кроме нотариальной формы, других дополнительных требований закон не предусматривает.

Стороны могут сами составить этот документ, используя какие угодно формулировки и фиксируя любые условия. Важно лишь, чтобы в договоре были отражены следующие моменты:

  1. Точное указание на стороны сделки (полные имена, крайне желательно – паспортные данные как продавцов, так и покупателя, если продажа осуществляется по доверенности – то данные поверенного и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия).
  2. Предмет договора. Должно быть указано достаточно данных, чтобы можно было отличить продаваемую квартиру от любой другой. Это означает, что в договоре следует указать либо точный адрес квартиры, либо её кадастровый номер (наилучший вариант – и то, и другое вместе).
  3. Цена. Ст. 555 ГК РФ предусматривает, что общие правила купли-продажи, при которых при отсутствии в договоре цены стоимость продаваемого имущества определяется по цене на аналогичный товар, к сделкам с недвижимостью не применяются.

Это лишь существенные условия, при отсутствии которых договор не будет считаться заключённым, а право не пройдёт регистрацию в Росреестре.

СПРАВКА! Стороны могут указать в договоре и другие условия, которые они считают важными: порядок расчётов, ответственность за нарушение обязательств и т. д.

Регистрация прав покупателя

После того как договор был подписан, покупатель должен зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретённое жильё. Для этого он должен подать заявление в Росреестр напрямую, через МФЦ или через сайт «Госуслуги». Для этого потребуется заявление установленной формы, а также документы, переданные продавцами.

При регистрации права оплачивается госпошлина. Её размер устанавливается НК РФ и составляет:

  • Для граждан – 2000 рублей.
  • Для организаций – 22000 рублей.

В соответствии со ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате, подать документы на государственную регистрацию права можно через нотариуса.

Порядок оплаты

Договор купли-продажи подразумевает, что не только продавец передаёт покупателю имущество, но и покупатель обязан передать продавцу деньги.

ВНИМАНИЕ! Порядок, сроки и условия оплаты стороны могут определить в договоре самостоятельно.

Могут быть использованы следующие варианты:

  1. Полная предоплата. В этом случае покупатель вносит всю стоимость квартиры сразу при подписании договора.
  2. Частичная предоплата в форме аванса. В этом случае покупатель вносит часть денег, продавец передаёт ему квартиру, а оставшаяся сумма гасится позднее.
  3. Частичная предоплата в виде задатка (ст. ст. 380 – 381 ГК РФ). В отличие от аванса, который при отказе от договора просто возвращается покупателю, задаток служит ещё и мерой обеспечения. Если в срыве договорённости виноват покупатель, задаток остаётся у продавца и не возвращается, если же виноват продавец – возвращается в двойном размере.Однако условия о задатке всегда должны быть чётко оформлены либо в договоре купли-продажи, либо в отдельном соглашении. Если такое условие не оговорено, все платежи считаются авансовыми.
  4. Оплата после передачи квартиры. В этом случае продавец сначала передаёт квартиру покупателю, и лишь потом получает деньги.

Вне зависимости от использованного варианта, при продаже жилья, находившегося в долевой собственности, вырученные деньги распределяются между прежними сособственниками. Сумма делится пропорционально долям в праве, которые раньше им принадлежали.

Вам предстоит продажа квартиры? Тогда вам следует ознакомиться с нашими статьями о том, сколько можно жить без прописки после продажи, как произвести сделку после вступления в наследство и как осуществить эту процедуру быстро и выгодно.

Заключение

Продажа находящейся в долевой собственности квартиры несколько отличается от сделок с той, которая находится в единоличной собственности. Однако при грамотном подходе к оформлению договора сделка будет законной, право будет зарегистрировано, а деньги за квартиру получены.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
2
954 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Алина
    Ответить

    Самое главное при покупке доли не нарваться на мошенничество. Риэлтерская деятельность просто рекордсмен по уровню обманутых людей. К примеру если Вам продали долю в квартире с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал на проведении сделки и не дал свое письменное согласие на одобрение данной манипуляции, то риск обмана и разрыва сделки велик. Если ни присутствующий совладелец доли не согласен с происходящей сделкой, он как заинтересованное лицо имеет право в течение трёх месяцев обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной.

    • Андрей
      Ответить

      Если продается доля в квартире принадлежащая несовершеннолетнему, договор у нотариуса нужно заверять в любом случае.

      Также нужно согласие органа опеки. Его дадут только в том случае, если у ребенка будет альтернативная жилплощадь.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: