Собственники спрашивают: что такое договор ЖСК при покупке новостройки и риски с ним связанные?

Время на чтение: 3 минуты Добавить в закладки
1
272 просмотров

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это некоммерческое объединение, представляющее собой группировку людей или юридическое лицо, которые объединены стремлением к эффективному управлению жильем в интересах проживающих в нем людей.

ЖСК обеспечивают наиболее комфортабельное проживание в многоквартирном доме (МКД) путем регулирования обслуживания дома совместно с коммунальными службами.

Также ЖСК участвуют в улучшении придомовой инфраструктуры и в жилищном строительстве в качестве застройщика за счет средств из собственного бюджета.

Показать содержание

Деятельность ЖСК регулируется 188-ФЗ и имеет две формы:

  1. ЖСК выступает как инвестор, так и застройщик.
  2. ЖСК – это инвестор, а застройщик – другое юридическое лицо. Между ними заключен договор о предоставлении услуг строительства жилого дома.

ЖСК позволяет собственникам выбирать ценовую политику при оплате жилья, планируют меры по улучшению условий благополучного проживания.

Деятельность ЖСК регулируется ст. 110 ЖК РФ, уставами и положениями ЖСК и решениями органов ЖСК (правление ЖСК и председатели ЖСК).

Разница между ним и остальными видами управления МКД

Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:

  • управляющая компания.Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.
  • ЖНК.В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК (ФЗ-315) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.
  • Непосредственное управление МКД.Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется ст. 161 ЖК РФ. Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.
    СПРАВКА: Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно 185-ФЗ.

Преимущества и недостатки его в сравнении с другими формами управления МКД

Согласно ст. 161 ЖК РФ, у граждан есть выбор формы управления для МКД. Каждая из них обладает своими характерными особенностями в сравнении с ЖСК.

Преимущества жилищно-строительного кооператива

  1. Страхование от удорожания строительства в случае, если задействован сторонний застройщик, т.к. точная сумма зафиксирована в договоре с застройщиком об оказании услуг строительства дома.
  2. Пайщик, в случае выхода из ЖСК, может забрать сумму первоначального взноса, в свою очередь кооператив не перестает работать и просто перепродает пай другому участнику.
  3. Согласно договору, гарантией сохранности средств выступает сам строительный объект.
  4. Собственники могут выплачивать пай уже заселившись в квартиру по частям, в случае заключения договора рассрочки.

Недостатки ЖСК

  1. В сравнении с управляющей компанией, в кооперативе существует комиссия за коммунальные услуги и непрозрачность платежей.
  2. В сравнении с управляющей компанией, которая специализирована на предоставлении ряда жилищно-коммунальных услуг, в ЖСК выбранное представительство может оказаться недостаточно компетентным при исполнении своих обязательств.

Риски членов и самих создателей кооператива

  • При невыполнении ЖСК требований по финансированию, застройщиком может быть недовыдано некоторое количество квартир.
  • Выход из кооператива осложнен тем, что нельзя просто так продать свой пай, т.к по уставу нужно в первую очередь предложить пай другим собственникам ЖСК. Тяжело продать жилье, т.к. новый покупатель в данной ситуации может пользоваться только наличными деньгами при покупке, т.к такая квартира не подходит под ипотеку.
  • В случае банкротства ЖСК, существует риск невозврата денег.
  • В случае спорных ситуаций, никаких выплат неустоек и убытков со стороны ЖСК не предусмотрено.

Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома

Около 23% всех новостроек Москвы и Московской области строятся именно через ЖСК.

У потенциальных покупателей возникает вопрос: приобретать ли им жилье, строительство которого производится на основании 214-ФЗ, при том, что все риски страхуются, либо второй вариант – через ЖСК, становясь пайщиком и не имея никаких гарантий касательно вложенных в недвижимость денежных средств.

Часто на практике такой метод управления жильем используют дольщики, чьи застройщики не справились с поставленными обязательствами, чтобы самостоятельно достроить жилье.

ВНИМАНИЕ: Основной риск – удорожание строительства, в следствие которого стоимость пая может быть увеличена, расходы увеличены в равных долях между всеми пайщиками.

Зафиксированных сроков строительства по ЖСК как таковых не предусмотрено, поэтому оно может длиться гораздо дольше первоначально обозначенного плана. Покупатель должен выяснить к моменту покупки квартиры все данные о фактическом застройщике: лицензия, владелец и учредители и т.д.

Необходимо также узнать какие дополнительно объекты разрабатывались данным ЖСК, хорошие ли о них отзывы и сотрудничает ли ЖСК с крупными финансовыми партнерами, что вызывало бы определенное доверие к организации.

Если ЖСК сотрудничает с банками по предоставлению ипотеки, то этот факт может выступать гарантом для потенциального покупателя, т.к. банки проверяют все организации через службу экономической безопасности.

Проверка договора обязательна по всем пунктам: вид объекта недвижимости, проектная документация, требования качества возводимого дома и т.д.

При заключении договора можно корректировать условия вступления в ЖСК: изменить случаи выплаты штрафов при выходе из кооператива, внести дополнительные условия в случае ответственности ЖСК при просрочке сдачи новостроя и пересмотреть условия платежей ЖСК.

Существует риск многократных продаж, от которых не застрахованы собственники, т.к для таких паев не предназначено госрегистрации. В случае возникновения двойной продажи, покупателю следует написать обращение в ЖСК.

ВНИМАНИЕ: В случае, если кооператив не примет никаких мер, то необходимо подать в правоохранительные органы заявление о мошенничестве согласно ст. 159 УК РФ. Далее следует подать в суд с иском о признании договора расторгнутым и наложить арест на права на недвижимость для гарантии от перепродажи.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

ЖСК. КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ  В ЖСК БЕЗ РИСКА. НОТАРИУС АЛЕКСЕЙ КОМАРОВ.ЖСК. КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В ЖСК БЕЗ РИСКА. НОТАРИУС АЛЕКСЕЙ КОМАРОВ.

Заключение

Теперь вы знаете, что такое ЖСК. Оценивая плюсы и минусы его, можно сделать вывод, что в целом данная схема приобретения жилья допустима, но необходимо учитывать все риски, чтобы обезопасить себя от денежных потерь.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
1
272 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Нона
    Ответить

    Спасибо большое за вашу статью,я много что учла из вашего опыта. Не буду рисковать так и буду обходить стороной такой договор. Спасибо огромное.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: