Договор дарения квартиры в 2026 году: образец, обязательные пункты и как заполнить
| Нужен ли нотариус? | Нотариус обязателен при долевой собственности, несовершеннолетнем или недееспособном собственнике. В остальных случаях — простая письменная форма (ст. 574 ГК РФ) |
| Где регистрировать? | МФЦ или Росреестр онлайн через Госуслуги. БТИ и нотариус не регистрируют — только Росреестр |
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 руб. физлицо; 1 400 руб. при подаче через Госуслуги (скидка 30%, пп. 4 п. 2 ст. 333.35 НК РФ) |
| Срок регистрации | 5 р.д. через Росреестр напрямую; 7 р.д. через МФЦ; 3 р.д. при нотариальном удостоверении |
| Можно ли отменить дарственную? | Да — при строго ограниченных условиях (ст. 578 ГК РФ): угроза жизни дарителя, банкротство в течение 6 мес., уничтожение подаренного имущества |
| Налог при дарении сыну / дочери | НДФЛ не платится — близкие родственники освобождены (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) |
| Что делать если одаряемый несовершеннолетний? | Договор подписывает законный представитель; нотариус обязателен; опека не нужна, если даритель — родитель |
Ваша ситуация?
Что обязательно включить в договор дарения квартиры
Договор дарения квартиры заключается в простой письменной форме — ст. 574 ГК РФ. Нотариальная форма обязательна только в случаях, перечисленных ниже. Устная сделка не допускается, иначе право собственности не зарегистрируют.
| Пункт договора | Что писать | Статья закона |
|---|---|---|
| Стороны сделки | ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации дарителя и одаряемого | ст. 572 ГК РФ |
| Предмет договора | Точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат — строго по выписке ЕГРН | ст. 554 ГК РФ (по аналогии) |
| Основание права дарителя | «Даритель является собственником на основании [договора купли-продажи / свидетельства о праве на наследство / выписки ЕГРН] от [дата], зарегистрированного…» | ст. 572 ГК РФ |
| Безвозмездность | «Даритель передаёт безвозмездно…» — слово «безвозмездно» обязательно. Без него договор могут признать притворной сделкой | ст. 572, 170 ГК РФ |
| Момент передачи | «Право собственности переходит с момента государственной регистрации перехода права» — без этой фразы возможны споры о моменте возникновения права | ст. 574, 223 ГК РФ |
| Дееспособность и добровольность | «Стороны подтверждают, что действуют добровольно, находятся в здравом уме и ясной памяти» — важно для защиты от оспаривания | ст. 177–179 ГК РФ |
| Зарегистрированные лица | Перечислить всех, кто зарегистрирован в квартире. Указать сохраняют ли они право проживания после перехода права | ст. 292 ГК РФ |
| Состояние имущества | «Квартира передаётся в состоянии, пригодном для проживания, что подтверждается актом приёма-передачи» или включить акт в текст договора | ст. 580 ГК РФ |
| Расходы на регистрацию | Указать, кто платит госпошлину (обычно одаряемый, но по соглашению — любая сторона) | ст. 572 ГК РФ |
| Подписи сторон | Даритель и одаряемый подписывают лично (если одаряемый до 14 лет — его законный представитель) | ст. 574 ГК РФ |
Когда нужен нотариус при дарении квартиры
| Ситуация | Нотариус | Основание |
|---|---|---|
| Целая квартира — один собственник | Не обязателен | ст. 574 ГК РФ — достаточно простой письменной формы |
| Дарение доли в квартире | Обязателен | ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015 |
| Собственник (даритель) — несовершеннолетний или недееспособный | Обязателен | ст. 54 ФЗ-218 от 13.07.2015 |
| Одаряемый — несовершеннолетний (от другого лица, не родителя) | Рекомендуется | На практике Росреестр требует представителя, суды требуют нотариальное удостоверение при спорах |
| Квартира совместная собственность супругов, дарит один | Нужно согласие супруга у нотариуса | ст. 35 СК РФ — нотариально удостоверенное согласие обязательно |
| Дарение по доверенности | Доверенность — только нотариальная | п. 3 ст. 185 ГК РФ |
| Стороны хотят ускорить регистрацию | По желанию | При нотариальном удостоверении срок регистрации сокращается до 3 р.д. (ст. 16 ФЗ-218) |
Стоимость нотариального тарифа при дарении: 0,5% от кадастровой стоимости квартиры (или доли), но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Дополнительно нотариус берёт плату за технические работы — обычно 5 000–15 000 руб. в зависимости от региона.
Образец договора дарения квартиры 2026
г. [Город] «__» __________ 2026 г.
[ФИО дарителя], [дата рождения], паспорт: серия __ № ______, выдан [орган] [дата], зарег.: [адрес], именуемый(-ая) далее «Даритель», с одной стороны,
и [ФИО одаряемого], [дата рождения], паспорт: серия __ № ______, выдан [орган] [дата], зарег.: [адрес], именуемый(-ая) далее «Одаряемый», с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому, а Одаряемый принимает в дар квартиру, расположенную по адресу: [адрес квартиры], кадастровый номер: [номер], общей площадью [XX,X] кв. м, [количество] комнат, этаж [N] (далее — «Квартира»).
1.2. Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании [правоустанавливающий документ: договор купли-продажи / свидетельство о праве на наследство / иное] от [дата], запись о регистрации права собственности в ЕГРН № [номер] от [дата].
2. ЗАВЕРЕНИЯ И ГАРАНТИИ
2.1. Даритель гарантирует, что Квартира не продана, не заложена, не является предметом судебного спора, не обременена правами третьих лиц, под арестом не состоит.
2.2. Даритель подтверждает, что действует добровольно, находится в здравом уме и ясной памяти, под опекой и попечительством не состоит.
2.3. В Квартире зарегистрированы: [ФИО и степень родства / «никто не зарегистрирован»]. [Указать, сохраняют ли они право проживания].
3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
3.1. Даритель передаёт, а Одаряемый принимает Квартиру по акту приёма-передачи, подписанному одновременно с настоящим договором.
3.2. Право собственности на Квартиру переходит к Одаряемому с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
3.3. Расходы по государственной регистрации перехода права несёт Одаряемый.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Даритель отвечает за недостатки подаренной Квартиры в соответствии со ст. 580 ГК РФ.
4.2. Настоящий договор может быть отменён в случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения обязательств.
5.2. Все изменения оформляются в письменной форме.
5.3. Договор составлен в 3 (трёх) экземплярах: по одному для каждой стороны, один — для Росреестра.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Даритель: _________________ / [ФИО] /
Одаряемый: _________________ / [ФИО] /
Документы для регистрации договора дарения
| Документ | Кто предоставляет | Примечание |
|---|---|---|
| Паспорта обеих сторон | Даритель + Одаряемый | Оригиналы + копии; при доверенности — паспорт представителя |
| Договор дарения | Обе стороны | 3 экземпляра (при нотариальном удостоверении нотариус сам подаёт) |
| Выписка из ЕГРН | Даритель | Росреестр запрашивает сам через СМЭВ, но лучше приложить свежую (до 30 дней). Заказать через Госуслуги или МФЦ — 460 руб. |
| Согласие супруга дарителя | Даритель (если квартира совместная) | Нотариально удостоверенное. Не нужно, если квартира личная (дарение, наследство, до брака) |
| Свидетельство о рождении (для несовершеннолетнего) | Представитель одаряемого | + Паспорт законного представителя |
| Разрешение органа опеки | Представитель | Только если даритель является законным представителем одаряемого (конфликт интересов — ст. 37 ГК РФ) |
| Согласие банка | Даритель | Только если квартира в ипотеке (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке») |
| Квитанция об уплате госпошлины | Одаряемый | 2 000 руб. (или 1 400 руб. при оплате через Госуслуги). МФЦ принимает без квитанции при оплате на месте через терминал |
Пошаговая регистрация договора дарения через МФЦ
| Способ подачи | Срок регистрации | Госпошлина |
|---|---|---|
| МФЦ | 7 р.д. | 2 000 руб. |
| Отдел Росреестра напрямую | 5 р.д. | 2 000 руб. |
| Электронно (УКЭП через Госуслуги/Росреестр онлайн) | 5 р.д. | 1 400 руб. |
| Через нотариуса (нотариус подаёт сам) | 1 р.д. (электронно) / 3 р.д. (бумажно) | 2 000 руб. (+ нотариальный тариф) |
Стоимость оформления договора дарения квартиры в 2026 году
| Расход | Сумма | Кто платит |
|---|---|---|
| Госпошлина Росреестра | 2 000 руб. (1 400 руб. онлайн) | Одаряемый |
| Выписка ЕГРН (если нужна свежая) | 460 руб. (бумажная) / 290 руб. (электронная) | Даритель |
| Нотариальный тариф (при обязательном нотариате) | 0,5% от кадастровой стоимости, не менее 300 руб., не более 20 000 руб. | По соглашению |
| Технические работы нотариуса | 5 000–15 000 руб. (зависит от региона) | По соглашению |
| Согласие супруга (нотариус) | 1 500–3 000 руб. | Даритель |
| НДФЛ (не близкий родственник) | 13–22% от кадастровой стоимости (ФЗ-176, прогрессивная шкала) | Одаряемый |
| Юридическое составление договора (по желанию) | 2 000–8 000 руб. | По соглашению |
Типичные ошибки при составлении договора дарения
| Ошибка | Последствие | Как правильно |
|---|---|---|
| Условие об оплате / ответных услугах | Сделку признают возмездной или недействительной (ст. 170 ГК РФ — притворная сделка) | Дарственная должна быть безусловной. Право дарителя на проживание — допускается |
| Описание квартиры без кадастрового номера | Росреестр откажет в регистрации из-за неопределённости предмета | Указать адрес, кадастровый номер, площадь — строго по выписке ЕГРН |
| Дарение доли без нотариуса | Росреестр откажет в регистрации — нотариус обязателен (ст. 42 ФЗ-218) | Обратиться к нотариусу до подачи в МФЦ |
| Отсутствие согласия супруга | Супруг вправе оспорить сделку в течение 1 года (ст. 35 СК РФ) | Получить нотариально удостоверенное согласие при совместной собственности |
| Одна подпись за обоих (даритель подписал за одаряемого) | Сделка ничтожна — нельзя быть одновременно дарителем и представителем одаряемого (ст. 182 ГК РФ) | Каждый подписывает лично или через разных представителей |
| Дарение «на словах» или с отсрочкой без письменного договора | Обещание подарить без письменного договора юридически не обязывает (ст. 574 ГК РФ) | Всегда письменный договор; при обещании подарить в будущем — тоже письменная форма |
| Продажа квартиры сразу после дарения чужому лицу | ФНС проверит сделку на притворность. Если одаряемый продал квартиру менее чем через 3 года, платит НДФЛ с продажи | Выждать минимальный срок владения или получить вычет по расходам наследодателя |
Другие статьи по теме дарения квартиры
Частые вопросы
Можно ли подарить квартиру с долгами по ЖКХ?
Долги по коммунальным услугам — личные долги собственника, а не обременение квартиры. Технически зарегистрировать дарение с долгами можно. Однако новый собственник не обязан платить долги предыдущего — УК должна взыскивать их с дарителя. Чтобы избежать споров, укажите в договоре или акте приёма-передачи, что долги остаются за дарителем, и передайте справку об отсутствии задолженности.
Можно ли отменить договор дарения после регистрации?
Да, но основания строго ограничены (ст. 578 ГК РФ): 1) одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или причинил вред его здоровью; 2) одаряемый умер раньше дарителя (если такое условие было в договоре); 3) при банкротстве дарителя-предпринимателя в течение 6 месяцев после дарения. Сам даритель по желанию расторгнуть договор не вправе — только через суд при наличии оснований. Одаряемый вправе отказаться от дара до регистрации.
Нужно ли платить налог, если дарю квартиру маме или папе?
Нет. Родители — близкие родственники по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. В список освобождённых входят: супруг, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушки/бабушки и внуки, братья и сёстры (в том числе неполнородные). При дарении им НДФЛ не возникает ни у дарителя, ни у одаряемого. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Что будет с квартирой после смерти дарителя — можно ли оспорить дарственную?
Если договор дарения зарегистрирован в Росреестре при жизни дарителя, квартира принадлежит одаряемому и в наследственную массу не входит. Наследники дарителя не вправе её оспорить, если только не докажут, что даритель был недееспособен в момент подписания (ст. 177 ГК РФ) или договор был притворной сделкой. Оспорить через суд теоретически возможно, но практически сложно при грамотно составленном договоре.
Можно ли составить договор дарения на будущее — с отсрочкой?
Да — это договор обещания дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Он должен быть заключён письменно и содержать ясное намерение подарить конкретный объект в будущем. Если даритель умрёт до исполнения обещания, его наследники обязаны его исполнить — если иное не предусмотрено договором. Обещание подарить «всё имущество» или неопределённую часть имущества ничтожно (п. 2 ст. 572 ГК РФ).
Сколько времени занимает весь процесс — от составления до получения выписки?
При самостоятельном оформлении без нотариуса: 1–2 дня на составление и подписание договора + 7 рабочих дней (через МФЦ) или 5 рабочих дней (через Росреестр напрямую) = итого 2–3 недели. При нотариальном удостоверении с передачей документов нотариусом в Росреестр: 1 рабочий день (электронно). На практике с учётом записей и ожиданий — 1–2 недели.
Можно ли подарить квартиру, если она в совместной собственности супругов?
Да, но нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ). Без него супруг вправе признать сделку недействительной в течение 1 года с момента, когда узнал о дарении. Если квартира — личное имущество (получена в дар или по наследству до брака или в браке), согласие не нужно. Статус квартиры подтверждается правоустанавливающими dokументами.
Что делать, если Росреестр отказал в регистрации?
Росреестр выдаёт уведомление об отказе с указанием причины (ст. 27 ФЗ-218). Наиболее частые причины: неполный пакет документов, отсутствие нотариального удостоверения при долевой собственности, несоответствие описания квартиры данным ЕГРН. Устраните нарушения и подайте снова. Уплаченная госпошлина при повторной подаче после устранения нарушений не возвращается, но засчитывается в течение 3 лет (ст. 333.40 НК РФ). Отказ можно обжаловать в суде (ст. 218 КАС РФ, срок — 3 месяца).
