Перепланировка или переустройство: что можно делать без разрешения

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки
0
4 просмотров

Перепланировка – это строительные или ремонтные работы, требующие изменения технической документации.

Жилищный Кодекс РФ называет перепланировкой любую работу, которая должна отражаться в техническом плане здания.

Такие работы в одной квартире способны существенно изменить весь многоквартирный дом, поэтому они требуют официального согласования.

Показать содержание

Что называют перепланировкой, а что – переустройством?

Жилищный кодекс (статьи 25 и 26), как основной закон о перепланировке квартир говорит следующее: это изменения в помещении его конфигурации. Перепланировка в жилом или нежилом помещении может заключаться, например, в перенесении стены или прорезании дополнительного дверного проёма.

Переустройством называют изменения инженерных сетей, перенос электрического, санитарного и другого оборудования, которые не нарушают правила их использования. Многие моменты описаны в соответствующем СНиП «Перепланировка квартиры».

Исходя из определений разница между переустройством и перепланировкой есть и она достаточно значимая.

перепланировка квартиры

Как правильно узаконивать перепланировку квартиры? / Что можно узаконить, а что не получится?Как правильно узаконивать перепланировку квартиры? / Что можно узаконить, а что не получится?

Что можно делать без разрешения

Обычный ремонт в квартирах не требуется согласовывать. Переклеить обои либо облицевать стену плиткой можно. Ведь подобные перемены не отражаются в техпаспорте помещения.

Что является перепланировкой в квартире, мы уже в общих чертах выяснили. Но какую перепланировку можно делать без официального разрешения? Особенно важно это знать, если планируется перепланировка в полученной новостройке.

перепланировка квартиры

Первое, что нужно отметить – какие перепланировки можно делать без согласования, лучше всего узнавать в местном исполнительном органе. Там компетентные люди дадут исчерпывающий ответ, что представляет собой перепланировка квартиры, что можно делать, а что нельзя.

Это замена и установка:

  • межкомнатных дверей,
  • напольного покрытия,
  • электрической проводки с розетками и выключателями,
  • окон (если не выходят на площадь или одну из главных улиц города),
  • унитаза,
  • мойки,
  • душевой кабины,
  • встроенных шкафов и антресолей,
  • остекления балкона или лоджии,
  • подвесных потолков и т.п.

А в целом, перепланировка не требующая согласования, – это всё то, что не запрещено, плюс то, на что не требуется обязательное согласование.

Перепланировка квартиры 2021 - что можно и нельзя при согласованииПерепланировка квартиры 2021 – что можно и нельзя при согласовании

На что потребуется разрешение

Чтобы узаконить серьезную перепланировку квартиры, потребуется официальное разрешение. К таким изменениям относятся, например:

  • Увеличение площади коридора за счет жилой комнаты.
  • Желание разместить санузел прямо над кухней соседей снизу.
  • Необходимость снести стену между кухней и комнатой.
  • Даже на перенос перегородки в квартире согласование требуется обязательно (если это перегородка, а не несущая стена).

На вопрос, нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен ответ однозначный – да, нужно.

На аналогичные вопросы: квартира свободной планировки нужно ли согласовывать перегородки, или можно ли расширить комнату за счет коридора, и нужно ли узаконивать это, ответ такой же – да, однозначно.

перепланировка квартиры

А вот как снести стену в квартире официально, узнавать лучше всего в уполномоченных официальных структурах. В каких конкретно – поговорим дальше.

Общее правило такое – расширять площади кухонь и санитарных узлов разрешается по согласованию исключительно за счёт нежилых участков квартиры.

Не представляет большой проблемы получение разрешения на изменения в планировке, которые не влияют на общую функциональность здания, например:

  • Уничтожение встроенной мебели.
  • Заделка дверных проёмов в несущих стенах.
  • Перестановка газовой плиты или электроплиты, кухонной раковины.
  • Перестановка сантехники в пределах санузла.
  • Снос и установка не несущих межкомнатных перегородок и подобные работы.

На что никогда не дадут разрешение

С течением времени что-то запрещается, а что-то освобождается от ограничений. Нынешний список запретов (что нельзя делать при перепланировке квартиры) включает 26 пунктов.

Абсолютно запрещённая незаконная перепланировка любой квартиры это:

  • Удаление несущей стены,
  • Ликвидация вентиляционного канала,
  • Вырезание нового окна.
  • Расширение санитарных узлов.
  • Перемещение «мокрых» зон на место «сухих».
  • Демонтаж колонн.
  • Изменение фасада здания (например, расширение окон до размеров панорамных).
  • Перенос на лоджию либо балкон отопительных радиаторов.
  • Подключение тёплых водяных полов к центральному отоплению.
  • Подсоединение технических помещений (например, расширение площади квартиры за счет части подъезда или чердака) и т.д.

Рассмотрим вкратце самые распространенные случаи.

Захват общедомового имущества

У всех собственников в многоквартирных домах есть свои доли общего имущества. Это лифтовые, лестничные марши и так далее, их законно выделить не получится.

Изменение несущих конструкций

Всё здание удерживается на капитальных несущих конструкциях. Снос такой стены может привести к тому, что разрушится весь подъезд или дом.

Перенос санузлов и кухонь

Перенос «мокрых зон» и оборудование их над жилыми зонами снизу ставит под угрозу соседей. Протечки в таких местах приведут к порче жилых комнат людей.

Комнаты без окон

Если при делении какой-то комнаты получается помещение без окна, такую перепланировку не разрешат. Комнаты без окон у нас запрещены.

Перенос дверей в санузлах

Стали модными ванные, примыкающие к спальне. Это очень удобно, но нашими законами запрещено оборудование входа в санузел из кухни либо жилой комнаты.

Объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами

Горение газа приводит к образованию опасного для жизни угара. Вот почему кухни с газовой плитой должны иметь плотные двери.

Оборудование балкона или лоджии

В связи с тем, что в общую площадь квартиры «уличные» участки не включаются, раньше за их счет увеличивали площадь квартиры, например, обустраивали там кабинеты. Однако балкон выступает за пределы фасада, это вообще не помещение. Лоджия же – это огражденное с трех сторон помещение, поэтому в них есть принципиальное различие.

Вынос радиаторов отопления на застеклённые лоджии или балконы

В Москве на это есть прямой запрет, но в регионах он не прописан. Однако общее правило для всех – перепланировка и переустройство допустимы только в жилых помещениях, к которым лоджии и балконы не относятся.

Увеличение нагрузки на пол и перекрытие

Сведения о типе перекрытий в домах по идее должны быть в БТИ и в техпаспортах. Но на практике зачастую эти документы отсутствуют. В таком случае для выяснения типа перекрытия придется вскрывать пол. Если они деревянные, перепланировка и утяжеление будут запрещены.

Превращение 1-комнатной квартиры в студию

Закон предписывает, что в квартире должны быть санузел, кухня и другие вспомогательные помещения. При слиянии кухни с комнатой помещение становится нежилым. Таким образом, в 1-комнатной квартире жилых комнат не остаётся, а квартира формально станет непригодной для жизни.

ВСЁ что нужно знать о перепланировке в 2021-м году. Разбираю на РЕАЛЬНЫХ примерах небольших квартирВСЁ что нужно знать о перепланировке в 2021-м году. Разбираю на РЕАЛЬНЫХ примерах небольших квартир

Чем грозят незаконные перепланировки?

Решив уйти от формальностей и избежать лишних трат на согласование, будьте готовыми к тому, что всё тайное однажды станет явным. Через суд Вам придётся вернуть состояние квартиры в её исходное, при этом заплатив штраф государству (около 30 000 руб.).

Если же Вы и это откажетесь выполнять, будьте готовы навсегда расстаться с квартирой, даже приватизированной, за более чем скромную компенсацию. Продать нормально квартиру Вы уже не сможете, как и получить ипотеку на новую. Кроме того, Вам будет запрещён выезд за рубеж.

Кто проверяет перепланировку квартиры?

Это делают уполномоченные ЖКХ после поступления сигнала – от чем-то недовольных соседей, от проверяющих счетчики, от обслуживающих электриков, сантехников и т.д. Могут быть подключены сотрудники правоохранительных органов, они и направляют материалы проверки в суд.

Ответственность, штрафы

перепланировка квартиры

В 2020 году штраф за снос ненесущей стены, например, составлял:

  • Для физлиц – 2-2,5 тысячи руб.
  • Для должностных лиц – 4-5 тысяч руб.
  • Для юридических лиц – 40-50 тысяч руб.

Важно! Уплаченный штраф за незаконную перепланировку не освобождает от обязанности вернуть помещение в первозданный вид.

Ущерб от порчи имущества

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, которая повлекла за собой причинение ущерба соседям или всему дому в целом, Вам лучше никогда не знать.

Потому что Вам придется возместить весь материальный ущерб, возможно – моральный, плюс за свой счет вернуть всё в прежнее состояние.

Проблемы при продаже

Вопрос «как можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой» – риторический. Никак это не получится, потому что в любом случае придётся приглашать оценщика, и всё всплывёт. Поэтому прежде, чем думать о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой, подумайте о том, как узаконить уже совершенное.

А вопросы типа можно ли делать перепланировку в конкретном панельном доме или можно ли продать квартиру без газовой плиты лучше уточнять в местном исполкоме. Т.к. в принципе это разрешено, но есть нюансы и особые запреты в разных случаях.

Порядок согласования

перепланировка квартиры

Чтобы узнать, как согласовать перепланировку в Вашем случае, сначала нужно обратиться в территориальное БТИ или орган исполнительной власти. Но в целом процесс состоит из 4 этапов:

  1. Покупка проекта перепланировки (типового или индивидуального) в архитектурном бюро.
  2. Получение разрешения на перепланировку согласно проекту в местной жилищной инспекции (информацию смотрите на мос ру перепланировка квартиры).
  3. Производство строительно-ремонтных работ с соблюдением всех правил. Подрядная строительная компания должна быть членом СРО.
  4. Оформление акта выполненных работ.

Закажите проект перепланировки

Как оформить проект, знают в любом архитектурном бюро. Это может быть частная компания, имеющая допуск СРО для выполнения проектирования (раньше это были лицензии). Проверить наличие допуска и регистрацию в госреестре порядочных подрядчиков можно на сайте http://reestr.nostroy.ru

перепланировка квартиры

Согласуйте проект с местной администрацией

Вместе с готовым проектом в районный отдел архитектуры нужно будет принести еще пакет документов. В том числе:

  • Заявление на перепланировку.
  • Нотариально заверенные согласия на перепланировку всех собственников жилья, если их больше одного.
  • Купчую на квартиру или договор долевого участия.
  • Техзаключение о безопасности и допустимости планируемых работ.

Согласование проекта – это лишь часть процесса согласования разрешения на перепланировку.

Обжалование отказа

Если районная администрация, нарушая Ваши жилищные права, не разрешит перепланировку, Вы имеете право подать в районный суд заявление о признании такого решения незаконным. Срок для подачи подобного иска – 3 месяца после получения решения.

Ремонтные работы

Демонтажные, ремонтные и строительные работы должны обязательно официально оформляться договорами подряда. Кроме того, потребуется оформление актов освидетельствования скрытых работ и договор технадзора.

Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры. Пошаговая инструкция. 4 мифа о согласованииКак самостоятельно согласовать перепланировку квартиры. Пошаговая инструкция. 4 мифа о согласовании

Приемка работ в МВК

Межведомственная комиссия (МВК) принимает только лично. Какой пакет документов им понадобится, уточнить можно у них на месте, во время написания заявления на приёмку работ, или в МФЦ. Скорее всего, члены комиссии пожелают посетить объект и проверить соответствие выполненных работ поданной документации.

Получить акт о завершенных работах

Обычно на проверку документов и самого объекта уходит от 2 недель до 1 месяца. После чего заявитель приглашается в МВК для получения Акта о приёмке перепланировочных работ. В этом документе будут перечислены все организации, участвующие в процессе перепланировки.

Новый технический план

С полученным в МВК актом нужно отправляться в районное проектно-инвентаризационное бюро. Там опять потребуют внушительный пакет документов для изготовления нового технического плана квартиры здания. Также придется уплатить пошлину. По результату будет выдан на руки измененный технический план.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

С новым техпланом можно возвращаться в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Там в течение недели бесплатно внесут изменения в ЕГРН и на руки выдадут выписку из реестра. Это и есть конечная цель всей эпопеи.

В упрощенном порядке

Заказать услугу внесения сведений в ЕГРН и выдачи выписки есть возможность через Росреестр напрямую в электронном виде. Это ускорит процесс, сократив его до 5 рабочих дней.

Вопросы и ответы

Рассмотрим наиболее частые вопросы и ответы по перепланировке квартир.

Согласовать или узаконить?

Согласование перепланировки происходит ДО ее совершения.

Узаконить возможно лишь УЖЕ сделанную перепланировку без согласования.

Что будет если не узаконить перепланировку?

Выполненная, но неузаконенная перепланировка грозит не только штрафами и обязательными к выполнению требованиями вернуть всё, как было, за свой счет. Некоторые нерадивые собственники реально лишаются жилья по решению суда.

Можно ли согласовать самостоятельно

В простых типичных случаях согласовать перепланировку самостоятельно без проекта вполне возможно. Но в сложных и нестандартных ситуациях лучше обращаться за помощью к профессионалам. Например, на начальном этапе, в проектные организации. Там точно знают, как оформить перепланировку квартиры в любом случае.

Если не успели в срок

Разрешение на перепланировку действительно в течение 1 года. Его можно продлить еще на полгода, но только один раз.

Поэтому нужно постараться завершить все работы и оформление документации в отведенный срок, иначе перепланировка окажется незаконной, и ее придется узаконивать.

Могут ли отозвать разрешение?

Да, могут, если обнаружатся ошибки и несоответствия в поданных документах. Также это может случиться по решению суда.

Сколько стоит согласование

Нормативы для жилых помещений отличаются в разных регионах. Также отличаются и цены. Уже на первом этапе, за проект можно заплатить сумму, отличающуюся в разы. В Москве и области изготовление проекта обойдется от 10 до 100 тысяч рублей.

Далее общая сумма обрастает обязательными и необязательными платежами и госпошлинами. Например, если имеющемуся техпаспорту нет 5 лет, его копию дадут бесплатно, если он старый, придется заплатить около тысячи за обновление, и т.д.

В итоге в столице сумма согласования выйдет никак не меньше 100 тысяч, если всё делать самостоятельно.

В регионах прайсы на услуги поскромнее. Узаконить перепланировку в самаре предлагают за сумму от 50 000 руб. Еще меньше, от 13 000 руб. стоит узаконить перепланировку квартиры в Тюмени. Спрашивающим, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Ярославле, предлагают не мучиться, и заказать услугу под ключ за 10 000 руб…

Итоги

Серьезные изменения в виде перепланировки или переустройства требуют серьезного подхода. Такие правила придумали не просто так. Ведь от их соблюдения зависит комфорт проживания и безопасность всех людей, живущих в многоквартирном доме.

Игнорирование правил приводит к плачевным последствиям не только нарушителей, но и ни в чем неповинных людей. История уже знает случаи, когда из-за незаконных изменений планировки в одной квартире разрушался целый дом. Соблюдайте правила и живите счастливо!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
0
4 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: