+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Как получить новую квартиру? Все об оформлении социального найма жилого помещения: условия, порядок и документы

Недвижимость можно снять не только у частных лиц или у агентства, но и у государства или муниципалитета.

Соглашение о праве проживания в государственной или муниципальной недвижимости называется договором социального найма и имеет определенные особенности, которые отличают его от коммерческой аренды.

О том, что представляет собой эта сделка и о том, кто и каким образом может ее заключить, будет рассказано ниже.

Содержание:

Что это такое?

Наймом жилья называют передачу помещения жилого типа от одной стороны (наймодателя) другой стороне (нанимателю). Такие сделки делятся на два вида: коммерческие и социальные. Если при коммерческом найме наймодателем является физическое лицо, то при социальном – государственные или муниципальные власти.

Отличительными чертами такого вида договора являются его бессрочность и строго тарифицированная оплата. Данное соглашение заключается с одним лицом, но право на проживание в предоставляемой недвижимости имеет вся его семья.

Важно. Право проживания члены семьи нанимателя не теряют даже после смерти лица, которому выдавалась жилплощадь.

Что может быть предметом соц. сделки?

Это понятие регламентируется статьей 62 ЖК РФ. Там говорится о том, что предметом такого вида сделки с недвижимостью могут быть жилые помещения, к которым относятся жилые дома, квартиры, а также комнаты в жилых домах или квартирах.

Статья 62 ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения

  • Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
  • Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Требования к недвижимости

Не все недвижимое имущество жилого типа может передаваться в пользование по соглашению соцнайма. Для этого она должна соответствовать некоторым критериям, а именно:

  • иметь четкие границы и быть изолированной;
  • не являться помещением вспомогательного типа;
  • располагаться по месту нахождения нанимателя;
  • ее площадь должна быть достаточной для проживания всех членов семьи.

Норма предоставления квартиры

Данное понятие, в соответствии со статьей 50 ЖК РФ, представляет собой минимальный размер помещения, которое может быть выделено гражданину по договору соцнайма. Определяется это значение муниципальными властями, поэтому оно может различаться в зависимости от региона. В среднем такое значение равно 15-20 квадратным метрам на одного человека.

Внимание! В некоторых случаях, общая площадь 1-комнатной квартиры или комнаты, которая предоставляется в рамках социального найма одному человеку, может превышать норму предоставления в 2 раза, если у властей нет жилья подходящей площади.

О нормах предоставления жилого помещения по договору социального найма подробно написано здесь.

Понятия наймодателя и нанимателя: их права и обязанности

Наймодателем жилого помещения является лицо, которое сдает недвижимость. В случае социального найма таким лицом являются государственные или муниципальные власти. Нанимателем же являются граждане, снимающие жилое помещение. Обычно при социальном найме нанимателями становятся лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (о том, кому может предоставляться жилье по договору социального найма, рассказывается в нашем материале).

Наймодатель может требовать оплаты жилья в назначенные сроки, а также выполнения всех условий договора. В свою очередь он обязан участвовать в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором располагается сдаваемое имущество.

Также наймодатель должен производить или организовывать работы по капитальному ремонту жилья, а также обеспечивать предоставление всех коммунальных услуг.

Наниматель по договору социального найма имеет право:

  1. разрешать временное проживание на жилплощади другим гражданам;
  2. вселять другие лица в снимаемое жилье;
  3. сдавать недвижимость в поднаем;
  4. требовать от наймодателя выполнения всех его обязанностей, прописанных в договоре.

Но наниматель также имеет и определенные обязанности, к которым относятся:

  • использование жилья только по назначению;
  • уход за жильем, то есть содержание его в чистоте и порядке;
  • проведение мелкого ремонта по мере необходимости;
  • обеспечение сохранности жилья;
  • своевременная оплата коммунальных услуг.

О правах и обязанностях сторон при заключении договора социального найма написано здесь.

Что делать, если договор не заключен?

Справка. В некоторых случаях люди могут проживать в муниципальном и государственном жилье без заключения договора социального найма.

Это могло произойти в том случае, если недвижимость была предоставлена гражданину до 2005 года. До этого времени жильцам выдавались квартиры или комнаты по ордерам и никакие дополнительные соглашения с ними не составлялись.

На сегодняшний моментбез такого документа наниматель теряет некоторые возможности, например, он не может провести процедуру приватизации жилой площади. Также без договора квартиросъемщику будут сложно сдать жилье в поднаем или вселить в него другого человека.

Но исправить такое положение дел довольно легко — для этого нужно прийти в местный муниципалитет, в отдел по жилому фонду. С собой необходимо взять паспорт, копию паспортов или свидетельств о рождении всех членов семьи, также ордер на заселение в квартиру.

Сотрудники муниципалитета проверят все документы и составят договор. После этого необходимо лишь подписать данную документацию, и соглашение будет считаться заключенным.

Как заключить договор использования жилищного фонда?

Важно! Для того чтобы иметь возможность получить жилье по соцнайму, необходимо положительное решение органов исполнительной власти.

На настоящий момент такой договор государство может заключить с малоимущими категориями граждан, а также с лицами, нуждающимися в получении жилья.

Если органы власти выделили гражданину квартиру или комнату, то он должен заключить договор социального найма.

Порядок действий при этом такой:

  1. Нужно обратиться в местную администрацию или в МФЦ, и предоставить туда все необходимые документы, список которых будет перечислен ниже.
  2. Также вместе с документацией, нужно подать в данные инстанции заявление, в котором нужно указать просьбу о заключении договора, а также Ф.И.О. заявителя и всех членов его семьи. Каждый из членов семьи должен поставить на заявлении свою подпись.
  3. При приеме документов и заявления работники МФЦ или администрации должны зарегистрировать их и выдать выписку, в которой должна быть указана дата приема бумаг. Такое заявление рассматривается в течение месяца, и если все оформлено верно, то заявитель получает на руки договор социального найма.

Скачать типовой бланк заявления о постановке в очередь на заключение договора социального найма жилья

Всю полезную информацию о заключении договора социального найма жилого помещения узнайте тут.

Список документов для проведения процедуры

К обязательным документам, которые нужно предъявить, относятся:

  • паспорт;
  • копии документов удостоверяющих личность всех членов семьи;
  • свидетельства о браке или о разводе, если такие имеются;
  • справка о составе семьи;
  • документы, подтверждающие право вселения в квартиру, например, решение исполнительного органа или ордер на вселение;
  • справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • выписки из Росреестра или из БТИ о том, что помещение является муниципальной собственностью.

Срок действия

Справка. Согласно статье 60 ЖК РФ договор социального найма является бессрочным, то есть он заключается на неопределенный срок.

В некоторых случаях, описываемых в статье 82 ЖК РФ, такому договору может требоваться перезаключение.

Статья 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма жилого помещения

  1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
  2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

К таким случаям относятся следующие ситуации:

  • Если люди, которые имеют разные договоры, заключают брак и становятся одной семьей. Тогда для них составляется общее соглашение.
  • Если первоначальный наниматель умер или решил переоформить договор на другого члена семьи.

На какой срок можно заключить договор социального найма читайте здесь.

Оформление через суд и правила составления иска

Бывают случаи, когда человек уже много лет проживает в социальном жилье, но не может оформить договор, так как местные власти отказывают в подписании такого документа.

Если такая ситуация возникла, то человек имеет полное право обратиться в судебные органы. Исковое заявление при этом нужно подавать в городской или областной суд. Ответчиком в этом случае является та организация, которая выдала жилую площадь.

Само исковое заявление можно составлять в свободной форме.

Но в нем обязательна должна быть информация о том, что ответчик отказал истцу в заключении договора и по каким причинам он это сделал.

Также в исковом заявлении должна содержаться просьба обязать организацию заключить договор.

К заявлению нужно приложить письменный отказ о заключении договора, который истцу должны были дать до суда.

Изменение и переоформление

Как уже говорилось выше, в некоторых случаях может понадобиться переоформление договора.

Справка. Для того чтобы выполнить переоформление, нужно обратиться в местный Департамент жилищной политики и уточнить список документов, которые им необходимо будет предоставить.

В большинстве случаев для изменения договора нужно собрать такие бумаги как:

  1. Письменное заявление. Составляется оно по образцу на специальном бланке, который выдадут в Департаменте. При заполнении этого документа должны присутствовать все совершеннолетние члены семьи и сотрудник администрации.
  2. Копия ордера на получение жилья.
  3. Оригинал и копия договора соцнайма.
  4. Подробная выписка из домовой книги, которую можно взять в ЕИРЦ.
  5. Если в выписке есть умершие люди, то нужно предоставить их свидетельства о смерти (оригиналы и копии).
  6. Копия лицевого счета, в котором должна содержаться информация о родственных связях и документов на жилплощадь. Такую документацию тоже нужно брать в ЕИРЦ.
  7. Оригиналы и копии всех документы, удостоверяющих личность всех членов семьи.
  8. Свидетельств о рождении всех членов семьи, даже совершеннолетних.
  9. Если члены семьи меняли фамилию, то нужно предоставить оригиналы и копии свидетельств о браке.
  10. Страховые свидетельства совершеннолетних членов семьи.

После рассмотрения всех документов работники администрации составят новый вариант соглашения.

Скачать бланк заявления на внесение изменений в договор социального найма жилья

Основания для расторжения

Порядок прекращения и расторжения данного соглашения регулируется статьей 91.10 ЖК РФ. Расторгнуть такой договор могут обе стороны. Наниматель может прекратить соглашение, не указывая причины, но он должен предупредить наймодателя об этом за три месяц до расторжения сделки.

Причем с таким решением должны быть согласны все члены семьи.

Также основаниями для расторжения договора в судебном порядке являются следующие факторы:

  • наниматель несвоевременно платил за коммунальные платежи как минимум 6 раз за последние 24 месяца или если общая задолженность превышает три ежемесячных платежа;
  • если у нанимателя или у членов его семьи имеется собственная недвижимость в этом же муниципальном образовании;
  • если помещение стало непригодным для проживания людей;
  • смерть нанимателя, если у него нет других членов семьи;
  • если наниматель и его семья переезжают в другое муниципальное образование.

Условия пользования жильем, выделенным государством

Важно! Для того чтобы иметь возможность проживать в квартирах из социального фонда, наниматель должен выполнять определенные условия.

Обязательные требования такие:

  1. вовремя платить за жилье и коммунальные услуги;
  2. соблюдать порядок в помещении и не создавать неудобств соседям;
  3. использовать жилье только по назначению, то есть для проживания.

Плата

Общая ежемесячная стоимость состоит из платежа за пользование недвижимостью, величины коммунальных платежей и начислений за текущий ремонт.

Размер всех этих составляющих может устанавливаться органами государственной или муниципальной власти, а также самим наймодателем. Общая стоимость такой услуги должна прописываться в договоре. Она может изменяться не более одного раза за три года.

О том, как рассчитывается плата за наем жилого помещения по договору социального найма, читайте здесь.

Порядок переселения из аварийного жилья

На данный момент существует программа переселения людей из аварийного жилья и ветхового фонда. Семьям, проживающим в такой недвижимости, государство может предложить квартиру по договору соцнайма.

Справка. Для того чтобы принять участие в программе переселения, заявитель должен предоставить заявление на переселение, а также экспертное заключение об аварийном состоянии имеющегося жилья.

Если граждане имеют право на получение социального найма, то им должно быть выделено жилье такого же размера и в этом же муниципальном образовании. Требования к предоставляемому имуществу прописаны в 89 статье ЖК РФ.

Социальный наем имеет ряд преимуществ перед коммерческим наймом. Но рассчитывать на заключение такой сделки могут не все слои населения.

Скачать образец заявления о переселение из аварийного жилья в социальное

Полезное видео

Посмотрите видео о порядке составления договора социального найма, правах наймодателя и нанимателя, а также о том, что нужно учитывать при оформлении:

Комментарии
  1. Игорь
    Ответить

    При заключении договора коммерческого найма с одним лицом, важно прописать очень детально порядок устранения аварии санитарно — технических устройств. Это запорные краны воды, смесители, трубы. Упущенный в договоре пункт, грозит обернуться, судебным разбирательством, и большими денежными расходами.