договор купли продажи квартиры в долевой собственности

Особенности общей долевой и совместной собственности при оформлении договора купли-продажи квартиры: образцы документов

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки
9
16 390 просмотров

При заключении договора купли-продажи нужно соблюдать много правил. Особое внимание надо уделить виду собственности. Если отчуждают несколько человек, то сделка обязательно должна быть нотариальной, в противном случае её признают ничтожной и не зарегистрируют. Со стороны покупателя также нужно определиться, в какую собственность покупать: совместную или долевую.

Показать содержание

Виды общей собственности

Когда имущество принадлежит двум или более лицам, значит оно находится в общей собственности. Законодатель в ст. 244 ГК РФ разделяет её на два вида в зависимости от правового регулирования отношений:

  1. Общая долевая. Здесь доля каждого собственника определена. Владение и пользование происходит пропорционально той части, которая принадлежит лицу. Распоряжается каждый своей долей сам, но с учетом мнения остальных. Если один собственник хочет продать свою долю, то он обязан вначале предложить купить её остальным сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки согласно ст. 250 ГК РФ. В случае их письменного отказа, можно искать стороннего клиента.
  2. Общая совместная. Доля собственников не определена. Имуществом распоряжаются совместно, и отчуждать тоже должны все вместе. Такой вид собственности возникает в определенных случаях:
    • Между супругами. Лица, находящиеся в браке, приобретают квартиру в общую совместную собственность на основании ст. 256 ГК РФ, независимо от того на чье имя заключается договор купли-продажи. По семейным правоотношениям и муж, и жена являются владельцами. Если они хотят определить доли, то составляют брачный договор.
    • При приватизации. Иногда недвижимость приватизируют в собственность одной семьи без определения долей, в этом случае можно после договора приватизации обратиться к нотариусу за соглашением об определении долей.
Долевая или общая совместная собственностьДолевая или общая совместная собственность

Оформление ДКП при наличии нескольких собственников

ВАЖНО! 02 июня 2016 года вступили в силу изменения в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, при продаже имущества, находящегося в общей собственности, договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверять нотариально.

Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества, где владельцами являются два или более лиц, нужно обращаться к нотариусу. При этом не имеет значения, продает один собственник свою долю либо все собственники вместе.

Читайте также: Договор купли-продажи квартиры: кто, продавец или покупатель, оплачивает его оформление?

Граждане должны обратиться в нотариальную контору со своими паспортами и правоустанавливающими документами для совершения сделки. В случае если только один собственник продает свою часть, то он должен предоставить также отказы от преимущественного права покупки всех остальных собственников.

Читайте также: Как продать квартиру в долевой собственности целиком?

Смотрите видео: Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью

Владение, пользование и распоряжение долевой собственностьюВладение, пользование и распоряжение долевой собственностью

Нужно ли согласие супруга(и)?

Согласно ст. 3435 Семейного Кодекса РФ, если имущество было приобретено в браке, то согласие на отчуждение от другого супруга необходимо получить.

Исключение составляет безвозмездное получение недвижимости. Если во время брака один из супругов получил вещь бесплатно (по договору дарения, наследству, договору в пользу третьего лица), то согласие на сделку от другого супруга не нужно делать. В остальных случаях оно обязательно.

Подробнее о том, нужно ли получать согласие супруга на продажу квартиры, читайте здесь.

Передача средств

Сумма может быть передана как до подписания сделки, так и после. В договоре купли-продажи прописывается общая стоимость объекта. Далее участники сами решают, как разделить денежные средства. Можно в самом тексте договора прописать, кто сколько получает.

Оплачивается покупка несколькими способами:

  • наличными денежными средствами;
  • путем аккредитива;
  • с использованием банковской ячейки.
ВНИМАНИЕ! Независимо от способа оплаты, покупатель, если он один, обязательно должен получить от всех продавцов, если их двое или больше, расписки о получении ими своей доли денежной суммы.

Как оформить соглашение при покупке несколькими лицами?

При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.

Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.

В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью, а разделить имущество можно только брачным договором.

Обязательно ли согласие супруга(и)?

Статьи 3435 СК РФ предусматривают, что при совершении одним супругом сделки, предполагается, что он действует с согласия второго. Значит, согласие на покупку недвижимости обязательно должно быть выдано.

ВАЖНО! Управление Росреестра откажет в регистрации сделки без вышеуказанного документа.

Порядок при регистрации перехода прав

При общем владении квартирой после заключения договора купли-продажи, переход долевой собственности от одной стороны к другой надо зарегистрировать в Управлении Росреестра. Весь комплект документов можно предоставить в любой многофункциональный центр по месту нахождения недвижимости.

Список документов:

  • стороны с паспортами;
  • договор купли-продажи (если сделка нотариальная, то копию договора, заверенную нотариусом, если простая письменная – все экземпляры сторон + экземпляр для Росреестра);
  • документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке);
  • правоустанавливающие документы у продавца (договор, свидетельство, выписка);
  • государственная пошлина.

Согласно изменениям в ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если сделка была заключена в нотариальной форме, то заявление о государственной регистрации может подать любая сторона сделки.

При заключении сделки важно уделить внимание праву собственности. Определить сколько лиц на стороне продавца, и сколько у покупателя для выбора формы договора. При множественности лиц важно учесть все подводные камни сделки и не забыть про сопровождающие документы.

ПРОДАЖА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. Юрист для Вас. Наталья Гузанова.ПРОДАЖА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. Юрист для Вас. Наталья Гузанова.

консультация юриста

Похожие статьи

Комментировать
9
16 390 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Максим
    Ответить

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, что конкретно нужно сделать в первую очередь при продажи квартиры купленной в военную ипотеку?

    • Юрист сайта Дудкин Олег Анатольевич
      Ответить

      Проверить наличие задолженности по ипотечному кредиту: обратитесь в банк, выдавший кредит, и уточните, что все задолженности по кредиту погашены и что кредит полностью закрыт.
      Собрать необходимые документы: вам потребуются документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, паспорт собственника), а также документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и налогов на недвижимость.

  2. Вероника
    Ответить

    Подскажите пожалуйста, а письменный отказ другого собственника от покупки доли должен быть заверен нотариально? Или это необязательно? Где можно посмотреть образец письменного отказа?

    • Полина Ефремова
      Ответить

      Здравствуйте! Отказ должен быть оформлен письменно в свободной форме с соблюдением формального стиля речи и лучше заверенным у нотариуса, хотя это сейчас необязательно. Этот вопрос регулирует ст.250 ГК РФ. Может быть и так, что нотариус откажется заверять договор купли-продажи, пока собственники не докажут ему, что отказались покупать долю. Отказ можно еще оформить лично и направить его в Росреестр

  3. Юлия Белова
    Ответить

    Добрый день! Можно ли оформить сделку без нотариуса в простой письменной форме при наличии нотариального согласия на продажу от сособственника на продажу. И как это написать в договоре?

    • Yurexpert
      Ответить

      Добрый день! В соответствии с письмом Федеральной Нотариальной Палаты от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 <О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности": Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу. Таким образом, отказ от покупки отвечает признакам сделки. Следовательно, при обращении к нотариусу сособственников недвижимости для оформления отказа от использования преимущественного права покупки, свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается (статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Такой отказ удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки.

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Александр
      Ответить

      Особенностью государственной регистрации права (перехода права) общей собственности является нотариальное удостоверение сделки, которая оформляется договором сторон. Из чего следует обязательность участия нотариуса при заключении сделки. Простая письменная форма исключается.
      Обоснование: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (ст. 42).

      Бесплатная помощь юриста!
  4. Василий Кондратьев
    Ответить

    Здравствуйте! Правильно ли я понимаю, что при покупке квартиры по ипотеке заключается 2 договора — договор купли-продажи и кредитный договор? Как совместить то, что в договоре купли-продажи должна быть общая долевая собственность, а в кредитном договоре Заемщик и Созаемщик?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Александр
      Ответить

      Совершенно верно, при ипотечном кредитовании заключается два договора. Один направлен на изменение имущественных прав, другой связан с источником финансирования предмета первого договора. Что касается созаёмщиков, то приобрести право на долю в покупаемой квартире они могут при финансовом участии в приобретении (погашают часть кредита/займа, на первоначальный взнос предоставляют деньги). Однако работает это только при согласии титульного заёмщика и кредитора (банка).
      Обоснование: ГК РФ (ст. 421).

      Бесплатная помощь юриста!
Это интересно