Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: за какой период, сумма и порядок получения
| Максимальный возврат за квартиру | 260 000 руб. (13% от 2 000 000 руб.) |
| Максимальный возврат за ипотечные проценты | 390 000 руб. (13% от 3 000 000 руб.) |
| За сколько лет можно получить | За 3 последних года; пенсионеры — за 4 года |
| Срок давности на само право вычета | Нет — оформить можно через любое число лет |
| Нужна ли декларация 3-НДФЛ | Нет при упрощённом порядке (с 2022 г., ФЗ-100) |
| Срок возврата упрощённым способом | До 45 дней (вместо 3–4 мес. по стандарту) |
| Вычет за несколько квартир | Да — если лимит 2 млн руб. не исчерпан (с 2014 г.) |
Содержание
Ваша ситуация?
Кто имеет право на вычет
Налоговый вычет при покупке квартиры — это возврат уже уплаченного вами НДФЛ, а не субсидия из бюджета. Получить его можно только если вы реально платили налог с доходов. Если зарплата «в конверте» или вы ИП на УСН — вычет недоступен.
| Условие | Выполнено? | Пояснение |
|---|---|---|
| Налоговый резидент РФ | Обязательно | Находились в России более 183 дней за последние 12 месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ) |
| Официальный доход, облагаемый НДФЛ 13–22% | Обязательно | Зарплата, доход от аренды, авторские гонорары. ИП на УСН/НПД — не подходят |
| Квартира куплена за личные или ипотечные деньги | Обязательно | Покупка за счёт маткапитала или государственных субсидий из лимита исключается |
| Лимит 2 млн руб. не исчерпан | Обязательно | С 2014 года лимит можно добирать по нескольким объектам |
| Сделка между взаимозависимыми лицами | Вычета нет | Покупка у родителей, детей, супруга, братьев, сестёр (ст. 105.1 НК РФ) |
| Квартиру оплатил работодатель | Вычета нет | Если расходы компенсированы третьей стороной — вычет не положен |
Размер вычета в 2026 году: сколько можно вернуть
Вычет за квартиру и вычет за ипотечные проценты — два отдельных права с разными лимитами. Получить можно оба одновременно.
| Вид вычета | Лимит расходов | Макс. возврат (13%) | Переносится на другие объекты |
|---|---|---|---|
| За покупку квартиры | 2 000 000 руб. | 260 000 руб. | Да (с 01.01.2014) |
| За ипотечные проценты | 3 000 000 руб. | 390 000 руб. | Нет — только один объект |
| Итого максимум | 5 000 000 руб. | 650 000 руб. | — |
Рассчитайте ваш вычет
За какой период можно получить вычет
Здесь два разных понятия, которые часто путают: право на вычет и срок возврата налога. Право на вычет бессрочно — оно не «сгорает» и не исчезает через 3 или 10 лет. А вот вернуть НДФЛ можно только за последние три года: налоговая не пересчитывает более ранние периоды.
| Ситуация | Момент возникновения права | За какие годы вернут деньги |
|---|---|---|
| Покупка по договору купли-продажи | Дата регистрации права в ЕГРН | Последние 3 года, но не раньше года регистрации |
| Покупка по ДДУ (новостройка) | Дата подписания акта приёма-передачи | Последние 3 года, но не раньше года подписания акта |
| Пенсионер (работающий или нет) | Дата регистрации / дата акта | Год покупки + 3 предыдущих года (п. 10 ст. 220 НК РФ) |
| Купил 10 лет назад, никогда не оформлял | Право сохранено | Только последние 3 года (п. 7 ст. 78 НК РФ). За 2015–2022 деньги уже не вернуть |
Три способа получения вычета
| Способ | Как работает | Срок | Когда выбирать |
|---|---|---|---|
| 1. Через налоговую (3-НДФЛ) | Подаёте декларацию за прошедший год через ЛК nalog.ru или лично. ФНС проверяет и переводит деньги на счёт | 3–4 месяца | Хотите получить всю сумму за прошлый год единовременно |
| 2. Через работодателя | Получаете в ФНС уведомление, передаёте в бухгалтерию — работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты | С ближайшей зарплаты | Хотите сразу получать зарплату без вычета налога |
| 3. Упрощённый (ФЗ-100 от 20.04.2021) | ФНС получает данные от банка автоматически и предзаполняет заявление в Личном кабинете. Декларация не нужна | До 45 дней | Банк подключён к системе ФНС — самый быстрый вариант |
Пошаговая инструкция: как подать заявление через ЛК ФНС
| Шаг | Действие | Что понадобится |
|---|---|---|
| 1 | Получите выписку из ЕГРН | Заказать на Госуслугах, в МФЦ или на сайте Росреестра. Выписка заменяет свидетельство о собственности — с 2016 года их больше не выдают |
| 2 | Запросите справку 2-НДФЛ за нужные годы | У работодателя или сразу в ЛК ФНС: раздел «Доходы и вычеты» → «Справки о доходах» |
| 3 | Зайдите в Личный кабинет налогоплательщика | Вход через Госуслуги (ЕСИА) или квалифицированную ЭЦП |
| 4 | Выберите «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» — или проверьте, не появилось ли упрощённое заявление | Данные о зарплате от работодателей подтягиваются автоматически — проверьте точность |
| 5 | Укажите объект недвижимости | Тип, адрес, стоимость из договора купли-продажи / ДДУ, дата регистрации права или подписания акта |
| 6 | Загрузите сканы документов | Договор + выписка ЕГРН + платёжный документ. При ДДУ — ещё акт приёма-передачи. При ипотеке — кредитный договор и справка о процентах |
| 7 | Подпишите и отправьте | Через неквалифицированную ЭЦП, которую создаёт сам ЛК (бесплатно). Дождитесь завершения камеральной проверки |
Документы для получения вычета
| Документ | Нужен? | Где взять |
|---|---|---|
| Заявление (3-НДФЛ или упрощённое) | Да | Онлайн в ЛК nalog.ru |
| Справка 2-НДФЛ | Да | У работодателя или в ЛК ФНС раздел «Доходы» |
| Договор купли-продажи / ДДУ | Да | Ваш экземпляр договора |
| Выписка из ЕГРН | Да | Госуслуги, МФЦ, Росреестр. Замена свидетельству о праве собственности |
| Акт приёма-передачи | Только при ДДУ | Подписывается при получении ключей от застройщика |
| Платёжный документ | Да | Банковское платёжное поручение, расписка продавца |
| Кредитный договор | Только при ипотеке | Копия из банка |
| Справка об уплаченных процентах | Только при ипотеке | Запросить в приложении банка или в отделении |
| Свидетельство о браке + заявление о распределении | При совместной собственности | ЗАГС, МФЦ. Заявление заполняется в ЛК ФНС |
Вычет с ипотечных процентов: отдельный лимит 390 000 руб.
Вычет по процентам — это отдельное право сверх 260 000 руб. за квартиру. Предельная сумма процентов, с которой считается вычет — 3 000 000 руб. (то есть максимум 390 000 руб. возврата). Ключевые отличия от основного вычета:
| Параметр | Вычет за квартиру | Вычет за ипотечные проценты |
|---|---|---|
| Лимит расходов | 2 000 000 руб. | 3 000 000 руб. |
| Макс. возврат | 260 000 руб. | 390 000 руб. |
| Перенос на другие объекты | Да | Нет — только один объект |
| Когда оформлять | После получения права собственности | Ежегодно по мере уплаты процентов |
| Что нужно дополнительно | Только договор и выписка ЕГРН | Кредитный договор + справка об уплаченных процентах из банка |
Льготная ипотека 2026: актуальные условия банков →
Реклама. erid: 2W5zFGupUnC
— Налоговый вычет через Госуслуги: пошаговая инструкция
— Налоговый вычет при продаже квартиры в 2026 году
— Через сколько лет можно продать без налога
— Налог на дарение квартиры в 2026 году
Типичные ошибки при оформлении вычета
| Ошибка | Последствия | Как правильно |
|---|---|---|
| Подали за 4+ лет назад (не пенсионер) | Отказ за периоды старше 3 лет | Максимум — 3 последних года. Право на вычет остаётся, просто переносится вперёд |
| Включили маткапитал в стоимость | Доначисление налога и штраф | Из цены квартиры нужно вычесть сумму маткапитала до подачи заявления |
| Купили у близкого родственника | Отказ + возврат уже полученных денег | Сделки с взаимозависимыми лицами вычета не дают (ст. 105.1 НК РФ) |
| Не заявили вычет по процентам | Упустили до 390 000 руб. | Подать отдельное заявление с кредитным договором и справкой из банка о процентах |
| Не распределили вычет между супругами | Упустили до 260 000 руб. за второго супруга | При совместной собственности каждый супруг вправе получить вычет до 260 000 руб. — итого до 520 000 руб. на семью |
| Не перенесли остаток из прошлых деклараций | Вычет считается с нуля | В декларации обязательно указывать «Сумма вычета, перенесённая с предыдущих лет» |
Частые вопросы
Купил квартиру в 2015 году и никогда не оформлял вычет. Ещё не поздно?
Не поздно — право на вычет бессрочно. В 2026 году вы можете вернуть налог за 2023, 2024 и 2025 годы. За 2015–2022 деньги уже не вернут: действует трёхлетний срок давности по возврату НДФЛ (п. 7 ст. 78 НК РФ). Остаток вычета, который не покрывают эти три года, переносится на 2026, 2027 и далее — до полного погашения суммы.
Что такое упрощённый вычет и нужно ли собирать документы?
С 1 января 2022 года работает упрощённый порядок по ФЗ-100 от 20.04.2021. Банк-участник системы передаёт сведения о вашей сделке и уплаченных процентах в ФНС автоматически. В Личном кабинете налогоплательщика на nalog.ru появляется предзаполненное заявление — достаточно его подписать электронной подписью (создаётся бесплатно прямо в ЛК). Никаких сканов, никакой 3-НДФЛ. Срок — 45 дней. Подключены Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Россельхозбанк и многие другие.
Если квартира куплена в браке — кто может получить вычет?
Каждый супруг имеет право на вычет в пределах своего лимита 2 млн руб., если квартира в совместной собственности. Квартира за 4 млн и дороже — оба супруга получают по 260 000 руб. максимум. Распределение расходов оформляется заявлением в ФНС (соотношение можно выбрать любое, например 50/50 или 70/30). При долевой собственности каждый получает вычет пропорционально своей доле.
Пенсионер работает — может ли он перенести вычет на годы до покупки?
Да. По п. 10 ст. 220 НК РФ перенос на три предыдущих года доступен как неработающим, так и работающим пенсионерам. Купив квартиру в 2026 году, работающий пенсионер подаёт сразу четыре декларации — за 2023, 2024, 2025 и 2026 — и возвращает налог за все четыре года. Начинать нужно с самого раннего года.
Когда появляется право на вычет при покупке новостройки по ДДУ?
Не с момента регистрации ДДУ, а с даты подписания акта приёма-передачи квартиры. Даже если вы ещё не оформили право собственности в ЕГРН — подписанного акта уже достаточно, чтобы подать заявление на вычет. Подавать декларацию раньше года подписания акта нельзя.
Можно ли получить вычет за несколько квартир?
Да — если квартиры куплены после 1 января 2014 года и общий лимит 2 000 000 руб. не исчерпан. Например: за первую квартиру стоимостью 900 000 руб. получен вычет с этой суммы — осталось ещё 1 100 000 руб. При следующей покупке можно дозаявить остаток. Купленная до 2014 года квартира полностью исчерпывает право на вычет, даже если её цена была ниже 2 млн.
Что лучше: получать вычет через налоговую или через работодателя?
Через налоговую (декларация 3-НДФЛ или упрощённый порядок) — получаете всю сумму за прошлый год единым переводом на счёт. Через работодателя — НДФЛ перестают удерживать с ближайшей зарплаты, ежемесячный доход увеличивается на 13–22%. Оба варианта дают одинаковую итоговую сумму возврата. Если банк подключён к ФНС — упрощённый порядок быстрее всего: 45 дней без документов.
Квартира оформлена на несовершеннолетнего ребёнка — родитель получит вычет?
Да. По п. 6 ст. 220 НК РФ родитель, купивший квартиру и оформивший её на несовершеннолетнего ребёнка, вправе получить вычет на себя. При этом ребёнок сохраняет своё право на вычет в будущем при собственной покупке — оно не утрачивается.
Хотелось добавить, что налоговый вычет сможет получить только тот, кто РАБОТАЕТ ОФИЦИАЛЬНО. Если зарплата «серая», то налог поступает только с официальной зарплаты. Также, если человек несколько раз за год увольнялся — принимался ( например как временно трудоустроенный), либо поменял несколько мест работы, то налоговый вычет он также может получить, единственное ему необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию справки 2 НДФЛ со всех официальных мест работы за отчетный период( год). Пошаговую инструкцию по возврату налога можно прочитать здесь: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet
Самое страшное, этот налоговый вычет так просто не заполучить, придётся напрячься. Наиболее часто это конечно делают при помощи налоговой. Для этого надо сначала собрать пакет документов, который указан в статье, потом самостоятельно заверить его. Затем сделать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, заполнить заявление на возврат налога, а это всё очень муторно. Только после этого всего отдаем документы в налоговую.