Покупаем долю в квартире по ипотеке правильно. Условия, нюансы оформления и практические рекомендации

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки
0
773 просмотров

Известно, что ипотечная покупка комнаты в коммунальной квартире или просто доли жилплощади – процедура, сопряженная с большим количеством рисков, чем стандартная схема приобретения в кредит целой квартиры.

Комнату в коммунальной квартире или в частном доме вполне можно купить в ипотеку.

Некоторые банки готовы выделить кредиты на такие покупки в размере 300-600 тыс. рублей под 12-14% годовых. Правда, проверка юридической чистоты подобной сделки может занять больше времени, чем в случае с обычной квартирой.

Показать содержание

Условия оформления кредита

Ипотеку можно оформить только на долю в квартире или доме, которая официально приватизирована или куплена у частного собственника.

У комнаты должен быть отдельный вход, а у владельцев свой лицевой счет и все документы, подтверждающие право собственности.

Условия кредитования:

  • минимум 11-14% годовых;
  • срок от 5 до 30 лет;
  • минимальная сумма от 300 тыс. рублей;
  • первоначальный взнос от 10-30%.

Если выделение доли недвижимости еще не состоялось, то перед тем как претендовать на кредит нужно сначала пройти эту процедуру и оформить электронную запись в ЕГРН. Для банков очень важна ликвидность доли в квартире, так как в случае если заемщик не справится с кредитом, придется продавать залог. Продажа может обернуться проблемой, если возник вопрос с документами либо споры с соседями.

В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?

Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.

Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.

Любой риэлтор подтвердит также, что на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.

Если комната расположена в старом доме или «хрущевке» и есть большой риск, что со временем она будет только падать в цене, то вряд ли банк выдаст кредит на такую покупку.

Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).

Предлагаем посмотреть видео об особенностях покупки коммунальной комнаты:

IncomePoint.tv: продажа комнаты в коммунальной квартиреIncomePoint.tv: продажа комнаты в коммунальной квартире

Основные требования банков к заемщикам

Банки выдвигают стандартные требования к заемщикам, решившим купить долю в недвижимости. Это, прежде всего, достаточный для погашения кредита уровень платежеспособности и отсутствие негативной кредитной истории.

Ипотеку могут оформить лица:

  • с гражданством РФ и в возрасте от 20-21 года;
  • с общим трудовым стажем не менее года;
  • с доходом минимум в 1,5-2 раза превышающим расходы по кредиту;
  • при наличии капитала в размере 10-30% стоимости комнаты.

Повышенные требования предъявляются и к юридической чистоте сделки, поскольку покупка комнаты считается более рискованной, чем приобретение квартиры. Могут навязать заемщику и обязательную страховку от риска утраты права собственности, что только увеличит расходы на кредитование.

Банк обязательно запросит расширенную выписку из ЕГРН, чтобы изучить статистику перехода прав собственности, а также проверит, нет ли среди собственников лиц, которые находятся в местах лишения свободы и могут в любое время вернуться и предъявить свои права.

Выкуп доли в квартире у родственников за счет ипотеки, скорее всего не получиться, поскольку подобные сделки не приветствуются банками.

Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?

Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.

Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.

При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).

Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:

БанкСтавкаПервый взносСрок кредитаСумма кредита
Газпромбанкот 9,2%10%до 30 летот 500 тыс. рублей
Сбербанк РФот 11%20%до 30 летот 300 тыс.рублей
ФК Открытиеот 12%20%от 5 летот 600 тыс. рублей
Тинькофф банкот 13,35%25%до 25 летдо 8 млн. рублей
Банк Образованиеот 12,2%10%до 25 летот 600 тыс. рублей

Как купить часть жилья?

Для покупки доли в квартире нужно для начала заключить договор с риэлтором и найти подходящий вариант. После того, как вы проверите у продавца все документы и убедитесь, что все в порядке можно подавать заявку на кредит.

Будущему заемщику необходимо:

  1. Подготовить пакет документов для кредитования.
  2. Выбрать банк и подать заявление на выдачу кредита вместе с документами.
  3. Получить ответ (в среднем через 2-7 дней).
  4. Заключить предварительный договор с продавцом доли и передать задаток.
  5. Оформить договор купли-продажи, зарегистрировать его и оплатить кредитными средствами.

На весь процесс может уйти от одной недели до пары месяцев. Самое сложное в этой процедуре – проверка юридической чистоты и получение согласия банка на выдачу кредита.

Какие документы понадобятся?

Для оформления кредита нужно будет заполнить заявление-анкету. В этом документе нужно будет рассказать:

  1. обо всех своих доходах;
  2. стаже работы;
  3. наличии имущества (квартиры, машины и пр.);
  4. займов в других банках;
  5. семейном положении.

Скачать образец заявления-анкеты на получение кредита на покупку жилья

Следует обратить внимание на то, что анкета заполняется честно, так как вся эта информация будет проверяться сотрудниками банка.

Для заемщика потребуется:

  1. заявление на выдачу кредита;
  2. копия паспорта;
  3. нотариально заверенное согласие супруги на сделку (нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?);
  4. копия трудовой книжки;
  5. справка с работы о доходах или 2-НДФЛ;
  6. СНИЛС или ИНН.

Дополнительные документы, которые берутся у продавца доли:

  1. копия паспорта, СНИЛС или ИНН;
  2. копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
  3. расширенная справка ЕГРН;
  4. выписка из домовой книги;
  5. техплан БТИ;
  6. свидетельство о рождении детей, разрешение органов опеки на продажу (если есть);
  7. письменный отказ соседей от приоритетной покупки доли;
  8. нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
  9. отчет об оценке стоимости доли в квартире.

Заключение об оценке рыночной стоимости комнаты чаще всего оплачивает будущий заемщик (от 3-6 тыс. рублей). Остальные документы должны быть на руках у продавца. Перед тем как передавать задаток нужно объяснить продавцу, что сделка будет оплачена за счет ипотечного кредита, поэтому необходимо заранее представить в банк нужный пакет документов с его стороны.

Читайте также: Всегда ли нужно получать нотариально согласие супруга на продажу недвижимости?

Как составить ипотечный договор?

Ипотечный договор составляется банком. В нем четко прописывается сумма кредита и сроки его погашения, схема оплаты (аннуитетная или классическая), штрафы в случае просрочки, ответственность за непогашение займа в установленный срок.

В договоре должны быть указаны:

  • предмет ипотеки (доля в квартире);
  • его оценка (стоимость);
  • размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Стороны могут предусмотреть в соглашении возможность взыскания комнаты во внесудебном порядке и способы ее продажи.

Подписывается ипотечное соглашение на условиях передачи комнаты в залог до момента полной выплаты кредита. Все это время комната будет находиться под обременением и ее нельзя будет продать или сдать без согласия банка.

Обязательным требованием является и страхование залога, а также жизни заемщика. Иногда дополнительно требуется и оформление титульной страховки. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Читайте также: Страхование титула при покупке квартиры

Регистрация сделки

Факт передачи купленной комнаты в залог регистрируется в Росреестре. Для этого заемщик подает заявление установленной формы. При регистрации должен присутствовать сотрудник банка.

Помимо заемщика инициировать регистрацию вправе и сам банк либо нотариус, удостоверивший договор. Срок регистрации – меньше недели. Далее необходимо забрать свидетельство о регистрации и отдать эти документы банку, сразу после этого кредитные средства будут переведены или выданы на руки продавцу доли в квартире.

Можно ли получить налоговый вычет?

Заемщик, который купил долю квартиры в ипотеку вправе рассчитывать на налоговый вычет, если у него есть официальный доход и он выплачивает налог на доходы.

Сумма вычета распределяется между владельцами квартиры в соответствии с их долями. Каждому долевому собственнику предоставляется максимальная сумма, при этом размер вычета пропорционален имеющейся доле в квартире.

Но при сделке между близкими родственниками и супругами налогоплательщик не имеет права на получение вычета из стоимости доли (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Но если доля выкупалась у дальних родственников (не братьев, сестер либо родителей), то претендовать на вычет все же можно.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую по месту жительства и заполнить декларацию (подается до 30 апреля каждого года).

Причины отказа в кредите при выделении части жилья несовершеннолетнему

Кредиторы крайне осторожно относятся к заемщикам с несовершеннолетними детьми, поскольку даже в случае неуплаты кредита их практически невозможно выселить.

Если комната в коммунальной квартире покупается в ипотеку, а для первоначального взноса использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен. При этом требуется согласие органов опеки на такую сделку, так как комната передается в залог, а также согласие самого банка на выдел доли ребенку.

С последним могут возникнуть серьезные проблемы. Невозможность выселить несовершеннолетнего при неуплате кредита – риск для кредитора.

Понадобится разрешение органов опеки и попечительства, а они смогут его предоставить, только если у ребенка есть возможность переехать в новое жилье, не хуже предыдущего. Для решения этой проблемы заемщики часто вынуждены обращаться в суд. Только после выигранного судебного процесса банк может дать свое согласие на выделение доли в ипотечном жилье детям.

Но чаще всего потенциальным заемщикам с детьми просто отказывают в выдаче кредита еще на этапе подачи заявки. Как вариант можно предложить кредитору в качестве залога банку другую недвижимость, в которой не зарегистрирован ребенок либо выделить долю для него в квартире родственников.

Заключение

Покупка в кредит доли в квартире или доме может быть связана с массой сложностей. Далеко не все банки готовы выдать заем на кредит, опасаясь трудностей с продажей залога в будущем.

Кроме того самому продавцу придется получить письменный отказ от всех жильцов коммунальной квартиры или дома, которые имеют постоянную регистрацию и право собственности на свои доли. Любой из них может обжаловать сделку купли-продажи, если такой отказ не был получен и доля была продана посторонним лицам без ведома соседей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
0
773 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: