Как правильно продать долю в квартире: пошаговая инструкция для собственников

Квартиры, как и другое недвижимое имущество, согласно действующему гражданскому законодательству, могут находиться и в общей долевой собственности. Нередко, собственники части жилья, имеют желание продать его.

Что такое доля и кому она нужна, как правильно выделить свою долю и быстро оформить сделку купли-продажи, а также можно ли продать ее без нотариуса? Рассмотрим порядок и правила купли-продажи доли в квартире ниже.

Показать содержание

• Что это такое ?
• Можно ли реализовать часть имущества и за сколько?
Продажа без выделения в натуре      Если совладелец против      У несовершеннолетнего     
• Варианты сбыта
Другому собственнику      Родственнику      Постороннему лицу      Банку      Государству     
• Нужно ли обязательно нотариальное удостоверение?
• Пошаговая инструкция
Уведомление физлицам      Подготовка документов      Составление предварительного договора      Получение задатка      Передача остальных денежных средств      Регистрация перехода права в Росреестре     
• Особенности процедуры
Жилье полученное по наследству      Сделка дарения     Комната в коммуналке     

Что это такое ?

Про общую собственность – совместную и долевую, речь идет в главе 16 ГК РФ. Официально, доля – часть имущества, которая принадлежит определенному лицу. Но это не какой-то, как иногда думают, «уголок», площадь которого исчисляется в квадратных метрах.

Нет, каждый собственник квартиры, обладая долей, может и имеет право пользоваться недвижимым имуществом полностью:

• находиться в любой из комнат;
• посещать санузел;
• хранить свои вещи, где пожелается;
• готовить пищу на кухне.

Размер доли, в основном, важен в тех случаях, когда возникает речь:

1. об отчуждении недвижимости;
2. о вопросах, связанных с внесением обязательных платежей: налогов, в частности.

Здесь учитывается, какой размер доли есть у каждого сособственника, и сколько каждый должен получить или потратить денежных средств.

Можно ли реализовать часть имущества и за сколько?

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ, каждый собственник имеет право продать свою долю, как другому сособственнику, так и постороннему лицу. Рассмотрим механизм.

Продажа без выделения в натуре

Свою долю можно выставить на продажу без выделения в натуре, тем более, что в квартире, в отличие от частного дома, выдел «квадратов» произвести практически не реально.

Для раздела одного помещения на несколько нужно сделать отдельные входы-выходы. А это реально осуществить только, имея квартиру на 1 этаже. В лучшем случае.

Долю в праве закон отчуждать не запрещает. При этом покупатель получает возможность пользоваться квартирой целиком, как и другие участники общей собственности.

Если совладелец против

Ничего страшного в данной ситуации нет. Такое бывает. Если совладелец не хочет отчуждать недвижимость целиком и не желает приобретать продаваемую долю, то можно смело предлагать имеющуюся в собственности 1/2, 1/3 или другую часть квартиры стороннему человеку.

Главное — грамотно оформить документы, свидетельствующие о том, что возможность реализовать право преимущественной покупки была предоставлена.

О продаже доли в квартире без согласия второго собственника читайте здесь.

У несовершеннолетнего

А вот это, на практике, довольно сложно сделать. По общему правилу, доля ребенка в жилье не должна отчуждаться до его совершеннолетия. Если продать долю очень нужно, то придется обращаться в органы опеки и получать специальное согласие. Оно может быть выдано лишь в некоторых случаях, когда видно, что права ребенка не будут нарушены.

А имено:

• Несовершеннолетний получит в ближайшем будущем квартиру или долю жилья, которая будет больше имеющейся.
• Семья переезжает в другой регион страны, утрачивается интерес к имеющемуся в конкретном городе имуществу, есть желание его реализовать, чтобы оно не простаивало без дела.

Таким образом, можно говорить о том, что доля квартиры – это имущество, которое реально передать в собственность другому лицу за деньги.

О продаже доли в квартире, если в ней прописан или является собственником несовершеннолетний ребенок, говорится в этой статье.

Варианты сбыта

Положения ГК РФ предусматривают массу вариантов кому можно продать свою долю.

Другому собственнику

Это самый лучший способ избавиться от доли в недвижимости. Выигрывает продавец, получает свои плюсы и покупатель.

• Первому такой вариант удобен, потому что не нужно искать сторонних покупателей, оформлять уведомление о продаже для сособственника.
• Второму – потому что, квартира переходит в его владение, не придется мириться с существованием в ней посторонних лиц.

О продаже своей доли квартиры другому собственнику рассказывается в нашем материале.

Родственнику

Если такой человек не имеет других долей в квартире, то придется соблюсти все процедуры, предусмотренные законодательством:

1. направление другим собственникам письма с предложением купить недвижимое имущество;
2. ожидание ответа;
3. заключение договора.

Впрочем, можно обойтись без соблюдения ряда процедур, если долю в праве собственности на квартиру не продать, а подарить.

Пошаговую инструкцию процедуры продажи доли квартиры между родственниками вы найдете здесь.

Постороннему лицу

Стороннему человеку можно продать свою долю в приватизированной квартире в том случае, если её не захочет приобрести 2 собственник.

Банку

Свою долю в квартире можно передать под залог кредитной организации или же в счет исполнения долгового обязательства.

Например, при оформлении кредита человек может передать свою долю в залог, чтобы гарантировать исполнение договоренностей. Отметим, что сами банки не очень охотно связываются с долями. Причина понятна: не ясно, что делать с этим имуществом дальше. В квартире есть второй собственник или даже несколько, полностью продать её и получить за это деньги не удастся.

Забирая за долги недвижимость целиком, финансовая организация может легко реализовать её, получить деньги и покрыть задолженность. Покупателей на жилье, которое придется делить с другими, посторонними людьми, найти довольно трудно.

Государству

Недвижимость можно передать в собственность:

• государства;
• муниципалитета.

Однако люди предпочитают отчуждать доли квартир или квартиры полностью в пользу частных лиц. Между тем, известны случаи расприватизации. В практике они встречаются не так часто, но имеют место.

Гражданский кодекс не запрещает передавать недвижимость по различным сделкам на баланс различных государственных учреждений.

Нужно ли обязательно нотариальное удостоверение?

Обязательно ли оформлять сделку купли-продажи нотариально? С 2016 года все сделки с продажей недвижимости, которая находится в долевой собственности, осуществляются только через нотариуса.

Таким образом, если один собственник продает свою долю, то он должен обратиться в нотариальную контору вместе с покупателем. Об этом прямо свидетельствуют положения ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пошаговая инструкция

Чтобы продать свою долю в праве собственности на жилье, необходимо выполнить ряд действий.

Уведомление физлицам

В нотариальной конторе необходимо подготовить письмо, в котором должна содержаться следующая информация:

1. о намерении продать долю;
2. о стоимости, за которую продавец готов расстаться с недвижимостью;
3. о сроке, до которого он будет ждать ответа.

• Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире
• Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Подготовка документов

Перечень бумаг таков:

1. Правоустанавливающие документы на долю:
   • договор купли-продажи;
   • приватизации;
   • свидетельство о праве на наследство и так далее.

2. Свидетельство о гос. регистрации права (при наличии).
3. Справка о лицах, прописанных и сохраняющих право проживания в квартире.

Еще потребуется выписка из ЕГРН, которую, как и некоторые другие бумаги, может запросить нотариус.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире
• Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Составление предварительного договора

Если покупатель не может сразу передать деньги, может быть составлен предварительный договор купли-продажи. Он оформляется в нотариальной форме. В заявлении о продаже доли оговаривается стоимость недвижимости, срок заключения основного договора.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи доли в квартире
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Получение задатка

Тут же передается задаток, факт получения которого может дополнительно подтверждаться распиской.

• Скачать бланк расписки о получении денег за долю в квартире
• Скачать образец расписки о получении денег за долю в квартире

Передача остальных денежных средств

При заключении основного договора, передаются остальные деньги. Способы могут быть разными:

• наличными;
• банковским переводом;
• с использованием банковской ячейки.

Наиболее простой и удобный способ из всех – второй.

Регистрация перехода права в Росреестре

После того как договор подписан, его и другие бумаги нужно сдать в Росреестр для регистрации права собственности. Иначе для третьих лиц сделка будет считаться незаключенной. Покупатель оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А продавец ставит свою подпись там, где этого потребуют соответствующие должностные лица.

Сейчас документы на регистрацию права принимают и МФЦ.

• Скачать бланк заявления в Россреестр о регистрации права собственности
• Скачать образец заявления в Россреестр о регистрации права собственности

Особенности процедуры

В зависимости от того как недвижимость была получена и как её планируют отчуждать, есть несколько особенности.

Жилье полученное по наследству

Собственник такого имущества нисколько не ущемлен в правах. Однако, если желание продать долю возникло заранее, то лучше сделать это на стадии оформления наследственного имущества. Не нужно регистрировать право в органах Росреестра.

• Скачать бланк соглашения о разделе наследства
• Скачать образец соглашения о разделе наследственного имущества

Сделка дарения

На практике такой вариант активно используется. Известно, что близкие родственники не платят НДФЛ по сделке дарения. Поэтому лучше дарить им долю, а не продавать. В данном случае, еще и не нужно будет уведомлять остальных собственников об отчуждении недвижимости. Можно подарить долю и постороннему человеку. Он передаст деньги неофициально.

Однако есть риски:

1. С оплатой могут обмануть.
2. Сделку могут признать недействительной, как притворную, скрывающую договор купли-продажи.

Комната в коммуналке

Особенностью такой сделки является то, что отчуждается не доля в праве собственности в квартире, а конкретная комната.

1. В первом случае, новый собственник сможет пользоваться всеми помещениями жилья.
2. Во втором – только своей комнатой и общими территориями: туалетом, ванной и так далее.

• Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Более подробно про продажу комнаты в коммунальной квартире читайте здесь.

Таким образом, продажа доли в квартире – процесс довольно непростой, имеющий ряд тонкостей. Обо всех них нужно знать или иметь под рукой специалиста, который хорошо ориентируется в вопросе.