Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире: нюансы сделки

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
2
649 просмотров

Продажа комнаты в коммунальной квартире является одной из самых длительных и сложных сделок купли-продажи, но реальной. Самое главное условие для возможности осуществления этой процедуры – наличие права собственности на комнату у продавца. Только соблюдая все статьи Гражданского Кодекса, где прописаны правила и порядок продажи указанной недвижимости, можно достигнуть желаемого результата. Из статьи вы узнаете, что нужно для осуществления данной сделки, какие документы необходимо подготовить, а также, как быть, если от соседей получен отказ и можно ли продать жилплощадь без их согласия?

Показать содержание

Кому можно продать?

  1. Соседу. В первую очередь комната предлагается соседям, причем, на таких же условиях, на которых планируется ее продавать. Предложение это должно быть в письменной форме. Срок для принятия решения составляет один месяц. Если от соседей получено согласие на покупку, то дальше уже процесс продажи идет по классическому сценарию.
  2. Постороннему. После того как соседи не изъявили желания купить предлагаемый объект, получен от всех отказ, можно выставлять свою недвижимость на продажу в обычном порядке (объявления, обращение в агентство недвижимости и т.д.).

Кому принадлежит преимущественное право на жилплощадь?

Преимущественное право на покупку комнаты в данном случае принадлежит соседям (ст. 250 ГК РФ). Поэтому, первым делом, после того как собственником принято решение о продаже недвижимости, следует уведомить об этом своих соседей по коммунальной квартире.

С чего начать?

Уведомление своих соседей

Уведомление должно быть обязательно в письменном виде (п. 2 ст. 250 ГК РФ), его лучше всего отправить по почте заказным письмом, оформив опись. В нем необходимо указать следующую информацию:

  1. Стоимость данной комнаты, задаток.
  2. Условия и сроки оплаты: отсроченный платеж, рассрочка или полная оплата сразу.
  3. Сроки для освобождения комнаты после продажи: сразу после полной оплаты или в другой указанный срок.
Важно! Абсолютно для всех условия продажи должны быть идентичными!

Если возникла такая ситуация, что сосед долго не появляется на своей жилплощади и его местонахождения совершенно неизвестно, то процедура продажи затянется. Придется обращаться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. Для этого понадобится в течение календарного года полное отсутствие сведений о нем.

В заявлении нужно обязательно указать причину своего обращения в суд – необходимость соблюсти преимущественное право на покупку комнаты. Если разыскать соседа не получится, то судом будет назначен специальный управляющий его имуществом и повторное уведомление отправляться будет уже ему.

Можно ли провести процедуру без их согласия?

Соседи вполне могут чинить различные препятствия:

  1. Получают уведомления и молчат, никак не реагируют.
  2. Отказываются его получать, специально затягивая время.

В первом случае, когда соседи получили письмо и не реагируют на него, нужно обратиться к нотариусу, он его заверит и отправит повторно. Если и далее будет продолжаться молчание, то нотариусом составляется документ, в котором подтверждается, что уведомление было отправлено и доставлено, но ответ не получен. Этот документ в дальнейшем потребуется при регистрации договора в Росреестре.

Во втором случае все проще, если адресат отказывается принимать письмо, то почта России пересылает его обратно с пометкой на конверте что адресат его не принял. Нужно сохранить этот конверт как свидетельство того, что уведомление отправлялось, что соблюдается преимущественное право (также понадобится в Росреестре).

Обратите внимание! Если продажа комнаты происходит с нарушением преимущественного права покупки, то такая сделка может быть легко оспорена в суде (п.3 ст. 250 ГК РФ). В течение трех месяцев любой заинтересованный сосед может в судебном порядке добиться восстановления такого права в свою пользу.

Отказы от соседей на приобретение комнаты должны быть обязательно оформлены в письменном виде. Их можно оформить разными способами:

  1. Написать заявление об отказе.
  2. Оформить уведомление, заверенное нотариусом и отправить его по почте заказным письмом.
  3. Можно собрать всех соседей (желающих отказаться от покупки) в Росреестре и там всем написать заявления.

В заявлении (или уведомлении) об отказе должна содержаться наиболее важная конкретная информация:

  1. Стоимость продаваемой комнаты.
  2. Адрес и характеристика объекта.
  3. Паспортные сведения.
  4. Дата составления документа, подпись.

После того как собраны письменные отказы от всех соседей (или другие документальные подтверждения), нужно оформить у нотариуса свидетельство об отказах. Оно будет доказывать, что преимущественным правом покупки никто не пожелал воспользоваться, то есть у данной комнаты нет никаких обременений. Далее можно спокойно приступать к поиску покупателя.

Правила сделки

Поиск покупателя

Для поиска покупателя можно использовать все доступные способы:

  • разместить объявления в рекламных газетах;
  • расклеить объявления на специальных стендах и на подъездах;
  • оповестить своих друзей и знакомых;
  • обратиться в агентство недвижимости.

Подписание предварительного договора

После того как нашелся покупатель и достигнуты устные договоренности, нужно зафиксировать все это в письменном виде.

Важно! Составление предварительного договора купли-продажи требуется в обязательном порядке. Его подписание сторонами сделки дает гарантию того, что в дальнейшем будет подписан основной договор купли-продажи.
  • В этом документе нужно подробно прописать все устные договоренности, обсуждаемы ранее, чтобы никто “случайно” ничего не забыл.
  • Указываются сроки уведомления всех соседей, имеющих преимущественное право покупки.
  • Обозначаются сроки подписания основного договора.
  • Проставляется стоимость, а также размер задатка и способ его внесения.
  • Прописывается способ оплаты – каким образом можно расплатиться за жилье (в рассрочку, материнским капиталом и т.д.).
  • Подробно описывается предмет продажи (комната), его параметры.
  • Распределяется оплата расходов по совершению сделки.

Предварительный договор регулирует, в основном, обязательства сторон.

Сбор документов

Необходимо подготовить следующие документы:

  1. Паспорта всех участников.
  2. Документ, подтверждающий выписку всех жильцов из данной комнаты.
  3. Если покупателем будет посторонний человек (не сосед), то понадобится уведомление (которое рассылалось всем соседям с предлагаемыми условиями и стоимостью) о предстоящей продаже.
  4. Свидетельство об отказах от нотариуса.
  5. Техническая документация (кадастровый план, выписка из БТИ).
  6. Документ о праве собственности на комнату.
  7. Если есть еще владельцы жилья, то письменное (нотариально заверенное) согласие на продажу всеми собственниками.

Составление бумаг

В обозначенный срок на основе предварительного договора заключается основной. Чем подробнее он будет составлен, тем лучше, прописать стоит все нюансы, которые посчитают нужными. Помимо основных пунктов, которые содержатся в предварительном договоре, нужны еще такие:

  1. Форма оплаты сделки, то есть, каким образом будут передаваться деньги.
  2. Процесс передачи комнаты новому собственнику (сроки и порядок).
На заметку. К договору должны прилагаться: расписка о получении денег за квартиру (образец) и передаточный акт.

Когда нужен нотариус?

Для оформления сделки обязательно потребуется нотариус в том случае, если собственников несколько, то есть, владение происходит на праве общей долевой собственности.

Регистрация в Росреестре или МФЦ

Сделку купли-продажи нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре или ближайшем отделении МФЦ. Для регистрации права собственности необходимы документы:

  1. Заявление на государственную регистрацию.
  2. Акт приема-передачи.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Копии всех уведомлений соседей (вместе с конвертом).
  5. Техническая документация.
  6. Квитанция об уплате госпошлины.

Читайте также: Акт приема-передачи квартиры при продаже

Получение денег

Деньги договариваются передавать обычно такими способами:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку (наиболее востребованный);
  3. переводом на карту банка.
Обратите внимание! После получения денег покупатель пишет расписку, что деньги полностью получены.

Освобождение жилплощади

Когда деньги получены, остается только завершить сделку последним этапом. С помощью передаточного акта происходит процедура передачи жилого объекта от продавца к покупателю. Акт должен быть подробным с полным описанием состояния комнаты и наличия (или отсутствия) в ней мебели и бытовой техники.

Наличие в продаваемой комнате зарегистрированных лиц препятствием для сделки не является, Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к новому владельцу. Но за этими лицами сохраняется право на проживание до тех пор, пока они не будут сняты с учета.

Полезное видео

Из видео узнаете, что нужно знать владельцу комнаты в коммунальной квартиры перед ее продажей:

Коммунальная квартира: с чего начать продажуКоммунальная квартира: с чего начать продажу

Заключение

В заключении можно сделать вывод, что для подобной сделки купли-продажи необходимо запастись терпением и спокойно заниматься каждым этапом. У нее достаточно много специфических требований. А основной опасностью при продаже комнаты в коммунальной квартире может быть признание сделки недействительной в случае несоблюдения порядка предоставления преимущественного права покупки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
2
649 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Александра
    Ответить

    В трехкомнатной коммуналке все комнаты приватизированы. Один собственник длительное время жил по другому адресу, что соседей, естественно, устраивало. Когда же он решил свою комнату продать, то желание купить дополнительную жилплощадь высказали два других собственника. Кто из соседей в таком случае будет иметь преимущественное право покупки комнаты, и каким образом этот вопрос решается по закону?

    • Вера
      Ответить

      Александра,при отсутствии согласия всех участников долевой собственности на то, кто приобретет комнату, должны быть проведены публичные торги для продажи доли в праве общей собственности, после чего и будет решен вопрос с покупателем.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: