+7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Что необходимо знать о договоре приватизации квартиры? Особенности заключения и регистрации

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
0
140 просмотров

Для того чтобы граждане могли оформить в собственность государственную или муниципальную квартиру, в которой они проживают, им надо предпринять ряд шагов.

Одним из важнейших среди них является заключение договора на приватизацию – документа, содержащего условия передачи квартиры в собственность жильцов. Посмотрим же, что собой представляет такой документ и как он оформляется.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Показать содержание

Что это такое?

Договор приватизации – это документ, на основании которого происходит передача гражданам квартиры, ранее принадлежавшей муниципалитету либо, что бывает реже, государству. Он заключается между двумя сторонами:

  1. Местным самоуправлением, которое ранее владело жильём и предоставляло его по договору социального найма гражданам.
  2. Жильцами, с которыми был в порядке, предусмотренном ЖК РФ, заключён договор социального найма квартиры.

После того как закончено оформление документов на приватизацию, экземпляр договора остаётся на руках у гражданина. Именно на основании этого документа и происходит последующая регистрация прав на квартиру в органах Росреестра.

Внимание: Оформление договора не требует заверения его у нотариуса. Госпошлина также не взимается.

Как оформляется?

Относительно формы договора ГК РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает лишь одно требование: договор должен быть составлен в письменном виде. На практике же органы местной власти часто утверждают типовую форму договора, применяемую в конкретном муниципальном образовании.

В том случае, если бланк договора был утверждён, его составление, по сути, сводится лишь к заполнению пустых граф необходимой информацией. Обычно этим занимаются специалисты соответствующих отделов местной власти, занимающихся управлением муниципальным имуществом.

Однако законодательство не запрещает использовать и самостоятельно подготовленные договора. Если указаны все необходимые условия и сведения, может быть принят и подписан даже договор, который гражданин подготовил самостоятельно.

Условия для заключения

Чтобы договор о приватизации жилого помещения был заключён, необходимы следующие условия:

  • Граждане должны проживать в квартире на основании социального найма. Снимающие квартиру на коммерческих условий права её приватизировать не имеют.
  • Все жильцы должны постоянно там проживать и иметь соответствующую регистрацию. Временные жильцы в приватизации не участвуют.
  • Квартира не должна иметь статус служебного жилья либо относиться к категории общежитий. Кроме того, она не может находиться на территории военных городков при армейских частях – такое жильё не приватизируется.
  • Никто из жильцов ранее не должен был участвовать в приватизации. Участием считается и отказ от оформления на себя доли в приватизируемой квартире. Единственное исключение закон предусматривает для тех, кто ранее участвовал в приватизации как несовершеннолетний: они, достигнув 18 лет и получив другое жильё на основании социального найма, вправе вновь подавать заявление и подписывать приватизационный договор.

Процедура оформления и содержание

Договор оформляется на последнем этапе приватизационного процесса, когда все необходимые документы гражданами собраны, переданы в муниципалитет и там проверены уполномоченными сотрудниками. В целом процедура выглядит следующим образом:

  1. Юридическая или иная муниципальная служба готовит текст документа со всей необходимой информацией.
  2. Граждане, желающие участвовать в приватизации, подписывают договор.

    Ранее давшие письменный отказ от оформления в собственность доли в квартире в подписании не участвуют.
  3. Подписанные экземпляры договора делятся. Один остаётся в архиве местных органов власти, второй позднее передаётся в Росреестр. Оставшиеся экземпляры в количестве, равном числу жильцов, подписавших договор, выдаются им на руки.

Само же содержание договора включает в себя следующее:

  • «Шапка» с названием договора, его номером, датой и местом составления.
  • Указания на стороны приватизации – местный орган власти в лице главы муниципального образования (либо иного лица, которому даны соответствующие полномочия) и граждане, зарегистрированные в передаваемой квартире.
  • Описание квартиры с указанием её площади, адреса и иных существенных характеристик.
  • Указание на то, что сделка является безвозмездной.

Последнее особенно важно, поскольку помимо Закона РФ №1541-1, касающегося приватизации жилого фонда, в России действует и ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с нормами этого акта, граждане могут получить в собственность квартиру не только в порядке бесплатной приватизации, но и выкупив её у местной власти.

Нужно ли регистрировать?

После того, как договор подписан сторонами, его нужно нести в Росреестр или МФЦ на регистрацию. Однако в данном случае регистрируется не сам договор, а новые права, возникшие на его основании.

Фактически во время приватизации одна сторона (муниципальное образование) теряет право собственности на жильё, а другая (один или несколько жильцов, ранее проживавших в квартире на основании социального найма) это право приобретают. Именно переход права и должен быть зарегистрирован и внесён в ЕГРН.

Возможные проблемы и их решение

Что делать, если в тексте ошибка?

Идеальных людей, не совершающих ошибок, не бывает. Не исключение и сотрудники местной власти, готовящие договора. Что можно сделать, если в текст договора вкралась ошибка?

Исправить ситуацию можно следующим образом:

  • Если регистрация права ещё не прошла, можно уничтожить старые экземпляры договора и подписать новые, уже без ошибки.
  • Можно заключить дополнительное соглашение, указав в нём, какое именно исправление вносится в текст договора.
  • Наконец, если ошибка существенная и мешающая зарегистрировать право – можно обратиться в суд. В этом случае подаётся заявление об установлении факта в порядке, установленном ГПК РФ. В частности, такое практикуется, если в тексте документа всё правильно, но с ошибкой написано имя одного из новых собственников жилья, и собрать всех вместе, чтобы заново подписать договор либо соглашение к нему, нереально.
ВАЖНО: Если ошибка касается долей в праве на квартиру – то суд остаётся единственным вариантом.

Если заключен, но право не зарегистрировано

Другой распространённой ситуацией является та, когда стороны успешно подписали документ, но сама регистрация права в ЕГРН через Росреестр ещё не состоялась. В этом случае единственный выход – обратиться в регистрирующие органы (напрямую либо через МФЦ) и завершить наконец процедуру.

В 1993 году Пленум ВС РФ установил, что регистрация должна быть произведена в срок не позднее 2 месяцев после подписания. Однако сейчас и действующие нормативные акты значительно изменили – и проследить за исполнением этого требования практически невозможно.

Тем не менее, процедуру регистрации лучше не затягивать. Граждане должны помнить, что до внесения сведений в ЕГРН назвать себя собственниками квартиры они не могут, равно как и не могут совершать с ней никаких сделок – даже сдать в коммерческий наём.

Если же оформление затягивается по вине местной власти или сотрудников Росреестра, необоснованно отказывающих в регистрации права, решить вопрос можно, обратившись в суд с заявлением.

Можно ли расторгнуть?

Законодательство разрешает не только приватизировать квартиру, но и расторгать договор. Это возможно в следующих ситуациях:

  1. Договор изначально был заключен с нарушениями. В этом случае он расторгается через суд по заявлению заинтересованной стороны.
  2. Происходит добровольное расторжение («расприватизация», деприватизация). В этом случае владелец жилья договор фактически не расторгает – он заключает новый о передаче квартиры обратно в собственность муниципальной власти.

В свою очередь, деприватизация обычно происходит по следующим причинам:

  • Гражданин обнаруживает, что не может финансово содержать квартиру. Дело в том, что на жильё, находящееся в собственности, платится налог на имущество (глава 32 НК РФ). На жильё он платится по кадастровой стоимости – а она сейчас всё больше приближается к рыночной. Кроме того, собственник платит и за капитальный ремонт, и за обслуживание общедомового имущества. В результате сумма может оказаться значительной.
  • Безопасность. Одинокие пожилые люди часто становятся жертвами мошенников и так называемых «чёрных риелторов», если имеют в собственности квартиры. Чтобы избавиться от угрозы, некоторые из них предпочитают вернуть жильё, которое некому завещать, обратно в собственность муниципалитета.
  • Шанс на получение большей жилплощади. Граждане, имеющие жильё в собственности, не участвуют в местных программах по улучшению жилищных условий. Поэтому вернуть квартиру и снова жить в ней на основании социального найма – для многих возможность принять участие в такой программе.

Процедура деприватизации выглядит следующим образом:

  1. Владелец (или владельцы, если их несколько) квартиры пишут заявление в местный орган власти. В заявлении они указывают, что желают безвозмездно передать квартиру в муниципальную собственность.
  2. Специалисты муниципалитета в срок не более 30 дней рассматривают этот вопрос и либо дают согласие на деприватизацию, либо отказываются от неё. Возможности добиться принудительного приёма жилья обратно закон не предусматривает.
  3. Подписывается новый договор о передаче недвижимости.
  4. Вновь возникшее право собственности регистрируется в ЕГРН.

Скачать бланк заявления на деприватизацию жилого помещения

ВАЖНО: Деприватизированную квартиру повторно приватизировать уже нельзя!

Как получить дубликат?

В том случае, если сам договор утерян, гражданин может получить его дубликат. Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в соответствующий орган местной власти.

Кроме того, если приватизация производилась недавно (то есть до 2004 года, когда была образована современная регистрационная служба), один экземпляр договора может иметься и в архиве Росреестра. При необходимости можно запросить копию и там.

Наконец, если произошла полная утеря всех документов, что крайне маловероятно, восстановить договор и признать право собственности на квартиру можно в судебном порядке.

Основания для признания недействительным

В некоторых ситуациях договор, по которому была приватизирована квартира, может быть оспорен в суде и признан недействительным. Такое возможно в следующих случаях:

  • В приватизацию не включили несовершеннолетних. Для них законом не предусмотрена возможность отказа от приватизации даже с согласия органов опеки.
  • Договор подписан лицом, не имевшим полной дееспособности по состоянию здоровья или же по возрасту.
  • Гражданин, заключивший договор, действовал вынужденно или же был введён в заблуждение.
  • Со стороны администрации документ был подписан сотрудником, не имевшим на это полномочий.

Возможны и иные основания, предусмотренные нормами ГК РФ относительно недействительности сделок.

Специалист рассказывает о признании договора приватизации недействительным:

Заключение

Договор о приватизации – основной документ, на основании которого происходит бесплатная передача жилья гражданам в собственность. Именно поэтому к его подписанию нужно подходить ответственно и аккуратно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург
Комментировать
0
140 просмотров
 

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: