Дарственная или купля-продажа квартиры в 2026 году: что выгоднее и безопаснее
| Передаю квартиру близкому родственнику — что выгоднее? | Дарение — одаряемый не платит НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) |
| Передаю квартиру чужому или дальнему родственнику | Купля-продажа — при дарении получатель заплатит 13–22% от кадастровой стоимости |
| Налог продавца при купле-продаже | 0, если владел 5 лет (3 года для наследства, подарка от родственника, единственного жилья) — ст. 217.1 НК РФ |
| Налоговый вычет при покупке квартиры | Только при купле-продаже: до 260 000 руб. (ст. 220 НК РФ). При дарении — не положен |
| Нужен ли нотариус при дарении? | Обязателен только при дарении доли (ст. 42 ФЗ-218). Целую квартиру единственный собственник дарит без нотариуса (ФЗ-449/2022) |
| Госпошлина за регистрацию в Росреестре | 2 000 руб. в обоих случаях (ст. 333.33 НК РФ) |
| Что безопаснее для получателя квартиры? | Купля-продажа — тяжелее оспорить в суде, покупатель защищён нормами ст. 460–462 ГК РФ |
Ваша ситуация?
Главное отличие: дарение vs купля-продажа
Оба договора переводят право собственности от одного человека другому. Разница — в основании и налоговых последствиях.
Дарение (ст. 572 ГК РФ) — безвозмездная передача. Даритель не получает денег. Если получатель — близкий родственник, он не платит НДФЛ. Если чужой — платит налог с кадастровой стоимости квартиры.
Купля-продажа (ст. 454 ГК РФ) — возмездная сделка. Покупатель платит деньги, продавец получает их. Налог платит продавец — только если владел квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет по ст. 217.1 НК РФ). Покупатель получает право на имущественный вычет до 260 000 руб.
| Параметр | Дарение | Купля-продажа |
|---|---|---|
| Основание перехода права | Безвозмездно (ст. 572 ГК РФ) | За деньги (ст. 454 ГК РФ) |
| Налог у дающего/продающего | Нет — даритель не получает доход | НДФЛ 13–22%, если владел меньше 5 лет |
| Налог у получающего/покупающего | 0 — близкие родственники; 13–22% от кад. стоимости — остальные | Нет. Покупатель получает вычет до 260 000 руб. |
| Нотариус | Обязателен для доли; не нужен для целой квартиры единственного собственника | Обязателен для доли; не нужен для целой квартиры |
| Госпошлина | 2 000 руб. (ст. 333.33 НК РФ) | 2 000 руб. (ст. 333.33 НК РФ) |
| Легкость оспаривания | Выше — ст. 578 ГК РФ даёт дарителю право отменить | Ниже — покупатель защищён ст. 460–462 ГК РФ |
| Имущество при разводе | Личное — не делится (ст. 36 СК РФ) | Совместное, если куплено в браке (ст. 34 СК РФ) |
| Защита при банкротстве дарителя | Кредиторы могут оспорить в течение 3 лет | При рыночной цене — сложнее оспорить |
Когда выгоднее дарение
Дарение — оптимальный вариант в трёх ситуациях.
1. Передача квартиры близкому родственнику. По п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы от дарения недвижимости освобождены от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по СК РФ. К ним относятся: супруги, родители и дети (в том числе усыновлённые), дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры.
2. Защита квартиры при разводе. Имущество, полученное в дар, считается личной собственностью (ст. 36 СК РФ) — супруг получателя не претендует на него при разделе. Квартира, купленная в браке за общие деньги, — совместная собственность и делится поровну (ст. 34 СК РФ).
3. Простота оформления при целой квартире. С 2022 года, если даритель — единственный собственник (не долевая), нотариус не нужен (ФЗ-449 от 22.12.2022). Договор — простая письменная форма, сдаётся в МФЦ. Переход права регистрируется за 7 рабочих дней.
Когда выгоднее купля-продажа
1. Передача квартиры не близкому родственнику. При дарении племяннику квартиры кадастровой стоимостью 5 млн руб. он заплатит минимум 650 000 руб. НДФЛ. При купле-продаже покупатель не платит налог вообще — только продавец, если срок владения меньше 5 лет.
2. Покупатель хочет налоговый вычет. Вычет до 260 000 руб. (лимит — 2 млн руб.) и до 390 000 руб. по ипотечным процентам предусмотрен только при купле-продаже (ст. 220 НК РФ). При дарении вычет не полагается.
3. Продавец владел квартирой достаточно долго. Если прошло 5 лет (или 3 года по льготным основаниям) — НДФЛ при продаже нет. Купля-продажа налогово равна дарению, но даёт покупателю право на вычет.
4. Защита от оспаривания. Купля-продажу труднее расторгнуть в суде. Продавец не может «передумать» как даритель по ст. 578 ГК РФ. Покупатель защищён нормами об эвикции (ст. 460–462 ГК РФ).
| Ситуация | Рекомендуем | Почему |
|---|---|---|
| Мама → ребёнок, муж → жена, дед → внук | Дарение | НДФЛ нет у обеих сторон (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) |
| Тётя → племянник, двоюродные родственники | Купля-продажа | При дарении племянник заплатит 13–22% от кадастровой стоимости |
| Друг → другу, партнёр → партнёру | Купля-продажа | Дарение чужому = налог у получателя на всю кадастровую стоимость |
| Продавец владел 5+ лет (3+ по льготе) | Купля-продажа | НДФЛ у продавца нет; покупатель получит вычет до 260 000 руб. |
| Продавец владел меньше минимального срока | Зависит от ситуации | Продавец платит НДФЛ с прибыли, но применяет вычет 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ) |
| Получатель в браке, хочет сохранить квартиру при разводе | Дарение | Подарок — личная собственность (ст. 36 СК РФ), не делится при разводе |
Налоги: подробное сравнение и калькулятор
Налог при дарении (у одаряемого)
| Кто одаряемый | НДФЛ | Норма |
|---|---|---|
| Супруг, родители, дети, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки | 0 руб. | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Тёти, дяди, племянники, двоюродные | 13–22% от кад. стоимости | ст. 224 НК РФ, прогрессивная шкала с 2025 |
| Коллеги, друзья, незнакомые | 13–22% от кад. стоимости | ст. 224 НК РФ |
| Нерезидент РФ | 30% от кад. стоимости | п. 3 ст. 224 НК РФ |
Налог при купле-продаже (у продавца)
| Срок владения | НДФЛ продавца | Норма |
|---|---|---|
| 5+ лет (общий случай) | 0 руб. | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
| 3+ года (наследство, подарок от родственника, единственное жильё) | 0 руб. | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Меньше минимального срока | 13–22% с прибыли (или с кад.ст.×0,7 если реальная цена ниже) | ст. 214.10, ст. 220 НК РФ |
Сравните налоги при дарении и продаже
Стоимость оформления
| Расход | Дарение | Купля-продажа |
|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 руб. | 2 000 руб. |
| Нотариус (целая квартира, единственный собственник) | Не нужен (ФЗ-449/2022) | Не нужен |
| Нотариус (доля в квартире) | 0,5% от кад. стоимости доли + УПТХ от 5 000 руб. (ст. 42 ФЗ-218) | 0,5% + УПТХ (ст. 42 ФЗ-218) |
| Нотариус (несовершеннолетний собственник) | Обязателен (ст. 54 ФЗ-218) | Обязателен (ст. 54 ФЗ-218) |
| НДФЛ у получателя/покупателя | 0 для близких; 13–22% от кад. стоимости для чужих | 0 (покупатель не платит НДФЛ) |
| НДФЛ у дарителя/продавца | 0 (нет дохода) | 0 если 5/3 лет; 13–22% с прибыли если меньше |
| Итого минимум (целая квартира, без налогов) | ~2 000 руб. | ~2 000 руб. |
Документы по ситуациям
| Документ | Дарение | Купля-продажа |
|---|---|---|
| Паспорта сторон | Да | Да |
| Договор | Договор дарения — простая письменная форма | Договор купли-продажи — простая письменная форма |
| Выписка из ЕГРН | Росреестр/МФЦ запрашивает сам (п. 16 ПП РФ №713) | Росреестр/МФЦ запрашивает сам |
| Согласие супруга дарителя/продавца | Если квартира в совместной собственности — нотариальное (п. 3 ст. 35 СК РФ) | Если квартира в совместной собственности — нотариальное (п. 3 ст. 35 СК РФ) |
| Разрешение органов опеки | Если собственник — ребёнок | Если собственник — ребёнок |
| Согласие банка | Если квартира в ипотеке (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке») | Если квартира в ипотеке — досрочное погашение или перевод долга |
| Документ о родстве | Нужен для освобождения от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) | Не нужен |
Риски и типичные ошибки
| Типичная ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| «Подарить» квартиру за деньги, чтобы не платить НДФЛ с продажи | Притворная сделка — ст. 170 ГК РФ, суд признаёт недействительной | Оформить куплю-продажу честно и применить вычет ст. 220 НК РФ |
| Занизить цену продажи ниже кад.ст.×0,7 | ФНС пересчитает налог с кад.ст.×0,7 — ст. 214.10 НК РФ | Установить цену не ниже 70% кадастровой стоимости |
| Не подать 3-НДФЛ при дарении не родственнику | Штраф 5%/мес за просрочку (ст. 119 НК РФ) + 20% за неуплату (ст. 122 НК РФ) | Подать декларацию до 30 апреля следующего года |
| Думать, что при дарении ипотечной квартиры согласие банка не нужно | Банк потребует досрочного погашения (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке») | Сначала снять обременение, потом дарить |
| Не получить нотариальное согласие супруга | Сделку признают недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ) | Проверить режим собственности до подписания договора |
| Дарить под давлением или принуждением | Сделку оспорят по ст. 179 ГК РФ | Нотариальное удостоверение — защита от таких споров |
Квартира в ипотеке: дарить или продавать
Ни подарить, ни продать квартиру под залогом банка без его согласия нельзя — ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» прямо это запрещает. Квартира остаётся в залоге до погашения кредита.
1. Погасить ипотеку досрочно, снять обременение — затем дарить или продавать.
2. При купле-продаже — покупатель гасит ипотеку продавца через аккредитив или банковскую ячейку.
Дарение ипотечной квартиры на практике встречается редко — банк почти всегда требует досрочного погашения или перевода долга на одаряемого. Перевод долга (ст. 391 ГК РФ) возможен только с согласия банка и при условии, что одаряемый соответствует его требованиям к заёмщику.
— Налог на дарение квартиры в 2026 году: ставки и декларация 3-НДФЛ
— Как подарить долю в квартире в 2026 году: нотариус и документы
— Дарственная между родственниками в 2026 году
— Налог с продажи квартиры: ставки и вычеты 2026
Частые вопросы
Можно ли подарить квартиру, а потом забрать деньги и оформить это как продажу?
Нет. Такая схема — притворная сделка (ст. 170 ГК РФ), суд признаёт её недействительной. Если деньги реально передаются, нужно оформлять куплю-продажу. Оба рискуют: одаряемый может лишиться квартиры, а «продавец» останется без денег и ещё заплатит налог.
Квартиру подарили — нужно ли платить налог?
Если подарил близкий родственник (родители, дети, супруг, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки) — НДФЛ нет (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если подарил кто-то другой — одаряемый платит 13–22% от кадастровой стоимости. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля.
Дарение или продажа — что быстрее оформить?
Скорость одинакова. При простой сделке (без нотариуса, целая квартира) — оба договора регистрируются в МФЦ за 9 рабочих дней (7 дней в Росреестре + 2 дня на передачу). С нотариусом — срок сокращается до 3 рабочих дней при электронной подаче.
Можно ли отменить дарение, если одаряемый не оправдал ожиданий?
Можно только в случаях из ст. 578 ГК РФ: если одаряемый покушался на жизнь дарителя, причинил ему телесные повреждения, или обращение с подарком угрожает его утратой. «Просто передумал» или «ожидал благодарности» — не основание для отмены через суд.
Как налоговая узнаёт о дарении?
Росреестр автоматически передаёт данные о переходе права собственности в ФНС. Если одаряемый должен платить налог — ему придёт уведомление. Самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом получения дара. Штраф за непредставление — 5% от суммы налога в месяц (ст. 119 НК РФ).
При продаже квартиры родственнику по низкой цене — будут проблемы с налоговой?
Если цена выше кадастровой стоимости × 0,7 — проблем нет, НДФЛ считается с фактической цены. Если ниже — налоговая пересчитает налог с кадастровой × 0,7 (ст. 214.10 НК РФ). Продажа «за 1 рубль» не освобождает от НДФЛ и не даёт покупателю право на вычет.
Делится ли при разводе квартира, полученная в дар или купленная?
Квартира, полученная в дар, — личная собственность (ст. 36 СК РФ), не делится при разводе даже если получена в браке. Квартира, купленная в браке за общие деньги, — совместная собственность (ст. 34 СК РФ) и делится поровну без брачного договора.
Можно ли подарить или продать квартиру с долгом по ЖКУ?
Долг по ЖКУ закреплён за человеком, а не за квартирой. Новый собственник не обязан его гасить — кроме взносов на капремонт: задолженность по ним переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Перед сделкой запросите справку об отсутствии долгов по капремонту.
