+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Особенности составления договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры оформляется в простой письменной форме либо с заверением у нотариуса. Этот документ обязательно регистрируется в Росреестре и подтверждает факт сделки и переход права собственности от одного лица другому.

Где взять проект, можно ли составить документ самому, как это сделать грамотно и многие другие вопросы будут подробно расмотрены в этой статье. Рекомендуем также посмотреть интересное и информативное видео на данную тему.

Содержание:

Можно ли совершить сделку без него?

Порядок заключения купли-продажи недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 550 ГК РФ сделка всегда оформляется договором в письменной форме, который должен быть подписан продавцом и покупателем. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Без договора купли-продажи можно передать недвижимость:

  • в дар (оформив договор дарения);
  • в обмен на другой объект недвижимости (подписав договор мены);
  • в наследство.

Во всех остальных случаях продажа/покупка недвижимости должна быть оформлена договором купли-продажи. Он может быть заверен нотариально или составлен самостоятельно. Заключается соглашение на неопределенный срок давности и всегда предполагает оплату.

Является консенсуальным или реальным?

Договор является консенсуальным, то есть признаётся заключенным с момента согласования существенных условий продавцом и покупателем. К этим условиям относят вопрос цены, предмета договора (то есть квартиры), а также иногда список лиц, имеющих право на пользование квартирой.

ВНИМАНИЕ: Как только стороны договорятся о самых важных параметрах договора, они могут подписывать договор и регистрировать его в Росреестре.

Где и кто может составить?

Договор составляется лично сторонами, юристом, агентством недвижимости либо нотариусом. Текст готовится на основе стандартного образца – типового договора. Детальная проработка всех пунктов соглашения очень важна, в особенности, если сделка сложная – с использованием средств мат. капитала, социальной выплаты, кредита и пр.

Нотариус всегда проверяет наличие документов на недвижимость, а также отсутствие обременений. Только после этого готовится текст договора, который будут подписывать стороны. Проверка документов должна производиться и в том случае, когда купчая не заверяется у нотариуса.

Сколько стоит оформить у специалиста?

Оформление договора купли-продажи у нотариуса обходится в сумму от 7 до 35 тыс. рублей и часто зависит от стоимости самой недвижимости. В эти услуги входит составление правильного текста соглашения и его заверение, плюс проверка юридической чистоты сделки. Более низкие расценки на нотариальные услуги предусмотрены для сделок между родственниками.

Если обращаться за помощью к юристу, то составление одного текста договора обойдется дешевле: от 1 до 10 тыс. рублей. Юридическое сопровождение сделки риэлтором, которое включает в себя составление предварительного договора купли-продажи и основного, может стоить до 1% от стоимости квартиры. Во всех описанных случаях предстоит также оплатить госпошлину за регистрацию в размере 2 тыс. рублей.

Как правильно заполнить самостоятельно от руки?

Составить купчую можно и самостоятельно. Если договоренность о существенных условиях достигнута, то нет никаких проблем в том, чтобы подготовить текст договора. Для этого необходимо придерживаться следующей инструкции:

  1. Обговорить с продавцом все нюансы, в особенности описание порядок расчетов, сроки освобождения квартиры, ответственности сторон.
  2. Составить текст договора купли-продажи на компьютере и выслать его продавцу.
  3. Внести корректировки после согласования.
  4. Распечатать три экземпляра договора и подписать их.
СОВЕТ: Процесс составления договора купли-продажи может занять от одного часа до нескольких дней. Если сделка несложная, то подойдет договор на 1-2 страницы, но если наоборот, то лучше всего составить подробное соглашение с описанием всех нюансов.

Документ, сколько экземпляров должно быть?

Договор составляется в письменной форме и в трех экземплярах (один – продавцу, второй – покупателю, третий – в Росреестр. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации и штамп регистратора.

Письменная форма должна быть обязательно заполненной согласно ст. 550 ГК РФ. Иначе договор будет считаться фиктивным.

Предмет

Адрес квартиры или дома, площадь, количество комнат, дополнительных помещений – все это должно быть указано в соглашении. Описание должно совпадать с информацией из выписки из ЕГРН, которую нужно будет попросить у продавца. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить место, где находится квартира. При отсутствии этих сведений договор считается несогласованным.

Стороны

В графе «Стороны» указываются персональные данные покупателя и продавца: адрес регистрации, номер и серия паспорта, дата и место выдачи, СНИЛС. Очень важно проверить, чтобы вся информация полностью совпадала.

Если сделку осуществляет представитель, то указываются и его данные. Если стороны юрлица, то вписывается название, основной государственный регистрационный номер, дата регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес.

Существенные условия

Цена, предмет договора, а также список лиц, имеющих право на пользование квартирой (согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ) считаются существенными параметрами договора. Отметим, что значение этого термина определяют не стороны, а ГК РФ. Если стороны не достигнут согласия по поводу существенных условий, то квартира не может быть продана.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с «законом» право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Подробнее об условиях и правилах оформления договора можно прочитать тут.

Какую сумму указывать?

В договоре должна быть указана реальная сумма, то есть полная рыночная стоимость квартиры. При указывании заниженной суммы (в целях заплатить меньше налогов) есть большой риск мошенничества со стороны покупателя. Обязательно нужно отразить факт получения задатка и сроки выплаты остальной суммы, а также способ ее передачи (банковская ячейка, аккредитив и пр.).

Права и обязанности

Здесь необходимо отразить обязанность продавца передать квартиру покупателю, участвовать в госрегистрации и подписании акта приема-передачи жилья. Прописывается также обязанность продавца сняться и обеспечить снятие с регистрационного учета всех прописанных лиц, в течение определенного срока (например, трех дней или недели с момента регистрации договора).

Покупатель в свою очередь обязан рассчитаться за квартиру оговоренным в договоре способом и с соблюдением сроков. Он вправе получить жилье без скрытых дефектов и недостатков, а также в сроки указанные в договоре. Продавец обладает правом на получение денежного возмещения. Это основные права и обязанности сторон, которые не могут нарушаться.

Дополнительные сведения

Договор купли-продажи может содержать дополнительные сведения. Описывая основания для расторжения сделки, не забудьте предусмотреть такие причины, как невыполнение условий соглашения, нарушение порядка расчетов, затягивание передачи жилья или игнорирование необходимости госрегистрации.

К допсведениям также может относиться:

  • детально описанный порядок расчетов (до или после подписания, с использованием каких финансовых инструментов);
  • описание имущества в квартире, которое входит в цену или оплачивается отдельно;
  • сроки освобождения квартиры от вещей старого владельца;
  • порядок погашения задолженности за коммунальные услуги старых хозяев уже после подписания договора;
  • особые условия досрочного расторжения договора;
  • описание форс-мажора;
  • право пожизненного проживания продавца;
  • оплата расходов по сделке (оформления у нотариуса, госпошлины за регистрацию, аренду банковской ячейки и пр.).
ВАЖНО: В договоре прописывается четкий порядок расторжения по обоюдному согласию сторон, а также без такого согласия (например, если выявлены поддельные сведения в документах и пр.).

Покупка недвижимости с мебелью

Если жилье продается с мебелью, то в купчей указывается дополнительные сведения:

  • ее название (например, диван);
  • год выпуска;
  • производитель;
  • количество;
  • примерная стоимость (если сохранились чеки и мебель новая).

Эти сведения могут быть отражены в тексте основного договора либо дополнительного соглашения к нему. Помимо мебели квартира может быть осуществлена покупка с гаражом, паркинговым местом, земельным участком и другими активами.

Пожизненное проживание продавца

Если сделка происходит между родственниками или знакомыми людьми, то в качестве дополнительных сведений может быть прописано право пожизненного проживания продавца в квартире. Однако учтите, что при смене собственника это право может быть утрачено. Лучше всего в этом случае оформлять договор ренты и наложить обременение на квартиру в Росреестре.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания продавца

Приложения

Иногда к договору купли-продажи оформляется дополнительное соглашение. Оно составляется в простой письменной форме с заверением у нотариуса (если основное соглашение заверялось) или без него.

Соглашение необходимо только в случае, если возникла необходимость внести изменения в основной договор (например, из-за затягивания сроков регистрации нужно поменять сроки передачи квартиры или окончательного расчета и пр.). Целю оформления соглашения может быть также отмена определенных пунктов основного соглашения либо важные дополнения к нему.

Используют этот документ и для отмены купчей, например, если продавец передумал продавать квартиру или покупатель не хочет ее купить либо если появились претенденты на жилье, о которых не было известно (например, наследники).

Больше нюансов о дополнительном соглашении к договору купли-продажи квартиры можно узнать из этой статьи.

Когда считается, что его заключили?

Согласно ст. 558 ГК РФ соглашение считается заключенным с момента регистрации. В реестре появляется электронная запись о новом собственнике, которая может быть подтверждена выпиской из ЕГРН.

Более детально о том, когда договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, можно прочитать здесь.

Сроки действия

Договор купли-продажи считается бессрочным и возмездным. Он не подразумевает возврат квартиры спустя определенное время, кроме случаев, когда сделка признается недействительной и стороны обязаны вернуть все полученное (с одной стороны квартиру, с другой – деньги).

Если утерян

Как восстановить, если утерян? Если вы потеряли бланк, то его дубликат можно получить у того нотариуса, который оформлял сделку или в Росреестре. Это необходимо сделать, ведь документы могут пригодиться, например, при оформлении кредита или долгосрочной визы, не говоря уж о ситуации, когда квартира будет выставлена на продажу. Учтите, что дубликаты выдаются только лицам, имеющим отношения к сделке.

Особенности составления

Некоторые договора купли-продажи могут иметь свои особенности:

  1. В том случае, когда продается квартира, купленная в ипотеку, в соглашении должен быть отражен весь процесс погашения кредита за счет полученного аванса, снятия обременения и последующий переход прав собственности новому владельцу (подробнее о предварительном и основном ДКП квартиры с обременением ипотекой можно прочитать в этом материале).

    Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением

  2. Если покупается жилье с использованием ипотечного кредита, то в купчей должна быть отметка о том, что покупка делается с использованием кредитных средств, предоставленных конкретным банком (о заключении ДКП квартиры по ипотеке можно узнать тут). Указываются реквизиты банка-кредитора и одновременно залогодержателя, номер и дата заключения кредитного, а также залогового соглашения.

  3. При использовании для покупки средств материнского капитала, нужно будет также отразить этот факт в купчей, указав размер суммы и сроки перевода ее на счет покупателя (например, после регистрации прав собственника в Росреестре). Указывается номер сертификата на капитал, дата и орган выдачи (о ДКП с использованием маткапитала можете прочитать в этой статье).

  4. При долевой собственности продавца указывается в купчей, какая часть принадлежит ему, а какая другому лицу (об особенностях общей долевой и совместной собственности при оформлении ДКП квартиры можно узнать здесь, а тут мы рассказывали, как заключить ДКП доли в квартире). Оба собственника указываются в соглашении как «Продавцы», если вы покупаете недвижимость целиком. Если вы покупаете долю, то этот факт также должен быть отражен в тексте купчей.

Стороны сделки

Договор купли-продажи может быть составлен между физическими лицами, между гражданином и компанией либо между юрлицами. Если сделка совершается между физлицами важно, чтобы они были дееспособны и достигли возраста совершеннолетия. Когда квартира покупается несовершеннолетнему, то от его лица должны действовать законные представители.

Для сделок между юридическими лицами важно, чтобы компании были зарегистрированы официально. Подписывается соглашение руководителями, с заверением нотариально или без него.

О том, как оформить ДКП квартиры между физлицами можно прочитать тут, а в этой статье мы рассказывали о сделках купли-продажи квартир между юрлицами и физлицами.

Полезное видео

Смотрите видео об особенностях оформления договора купли-продажи квартиры:

Заключение

Договор купли-продажи – документ, который оформляет факт перехода прав собственности от одного человека другому. Его можно составить самостоятельно либо при помощи посредников (юристов, риэлторов, нотариусов). Главное внимательно прочитать текст перед подписанием и заранее оговорить все нюансы, в том числе путем оформления дополнительного соглашения.

Разделы в рубрике "Договор купли-продажи"
Комментарии
  1. Инна
    Ответить

    Самое главное при договоре купли-продаже обращать внимания на даты срока договора и на мелкий шрифт. еще желательно взять и сделать копию договора и заверить ее у нотариуса.

  2. Катерина
    Ответить

    При заключении сделки, обратите внимание на то, что срок исковой давности, может быть ограничен специальным периодом. Согласно п.2, ст.181 Гражданского кодекса РФ, в случае если обязательства, связанные с недвижимостью, признаются оспариваемыми, срок исковой давности составляет год. Во всех других случаях, используется стандартная давность.

  3. Николай
    Ответить

    Очень важно учесть, что в договоре купли-продажи квартиры также прописывается четкая дата реального физического освобождения помещения прежним собственником, поэтому на это условие нужно покупателю обращать пристальное внимание, так как срок въезда его в новую квартиру может растянуться на несколько месяцев. И всегда выделяется отдельный пункт, что «путем визуального осмотра Покупатель удовлетворен состоянием приобретаемой недвижимой собственности», после которого идет следующий пункт о том, что с такого-то числа ремонт, эксплуатация и содержание квартиры ложится полностью на плечи нового собственника. Важно правильно еще указать паспортные данные участников сделки, иначе из-за этого могут возникнуть проблемы в совершении ипотечной сделки в банке, а Регпалата имеет право на приостановку в регистрации нового права собственности.

  4. Наталья
    Ответить

    Если продаваемая квартира получена в наследство недавно, обязательно включите в договор купли-продажи пункт относительно претензий возможных наследников на долю. Сейчас — нередкость, когда, например, объявляются внебрачные дети. По этому пункту продавец обязуется удовлетворить материальные требования внезапно возникших наследников сам. Тем самым вы себя страхуете.