+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Ипотека на квартиру: как взять и с чего начать? Пошаговая инструкция и процедура оформления

Квартира – дорогостоящая покупка, а ипотека позволяет гражданам уже сегодня решать свои жилищные проблемы с отсроченным сроком выплаты полной стоимости недвижимости. Жилищные кредиты отличаются рядом особенностей, из-за чего у многих россиян сложилось мнение, что получить ипотеку крайне сложно.

На самом деле ипотечное кредитование доступно подавляющему большинству граждан, главное подобрать себе оптимального партнера – финансовую организацию – и собрать необходимый пакет документов. В нашей статье вы найдете подробную схему, этапы и последовательность действий для получения ипотеки на покупку жилья, а также алгоритм приобретения и порядок оформления квартиры, если купить ее у родителей и какие важные шаги нужно сделать для этого, узнаете как происходит сделка купли-продажи и как имущество оформляется в собственность.

Содержание:

Что такое ипотечный кредит?

Определение ипотечного кредита прописано в Федеральном законе «Об ипотеке», принятом Государственной Думой в июне 1997 года.

Ипотечный кредит является разновидностью целевой ссуды долгосрочного характера, выдается только на покупку жилья.

Чаще всего выбранная заемщиком недвижимость становится залоговым обеспечением по кредиту, но договоренности заключаются также и на квадратные метры, уже имеющиеся у гражданина.

Ипотечное кредитование известно человечеству с шестого века и характеризуется некоторыми особенностями. Например, ставки по ипотечным кредитам оказываются ниже, зато требования к потенциальным заемщикам предъявляются более высокие. Недвижимость, которую получает банк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту, страхуется, часть её стоимости (от 10 до 30%) заемщик должен оплатить сразу в виде первоначального взноса.

Есть на рынке ипотечных ссуд и варианты для людей, не имеющих финансовых средств для погашения первоначального взноса. Некоторые банки готовы выдать кредит без первоначального транша, другие предлагают погасить его при помощи материнского капитала.

Что нужно знать?

Перед обращением в банк заемщику рекомендуется изучить некоторые нюансы оформления ипотечного кредита. Предлагаем вам короткий справочник ответов на наиболее важные вопросы по жилищному кредитованию в Российской Федерации.

Выгодный вариант ссуды для заемщика

У экспертов нет единого мнения, какой вариант будет для заемщика более выгодным – ипотека или потребительская ссуда.

Плюсы ипотеки:

  1. Мнение о том, что ипотека является уместнее даже для заемщиков, которым не хватает пятой части суммы, продиктовано более лояльной процентной ставкой и возможностью преждевременного погашения. Некоторые банки выдают потребительские кредиты с процентной ставкой, превышающей ипотечную в 1,5-2 раза.
  2. Еще одним дополнительным преимуществом ипотеки является ее более длительный срок – оптимальный вариант для заемщиков, имеющих на руках малую часть денег. В этом случае ежемесячные платежи будут не такими существенными. Потребительская ссуда в банках выдается на срок от 1 до 3 лет, в некоторых случаях на срок до 5 лет.

Недостатки ипотеки:

  1. Она, в отличие от потребкредита, предусматривает залог недвижимости. Имущество будет пребывать в залоге у банка пока заемщик не погасит кредит.
  2. Целевая ссуда на жилье характеризуется дополнительными расходами – страховка владельца квадратных метров и самой квартиры, проведение оценки недвижимости.

Советуем выбирать потребительское кредитование только в том случае, если полная сумма у заемщика должна появиться в ближайшее время. Например, гражданин планирует вступить в права наследства дома и, продав его, выручить средства на квартиру.

Ипотека является более лояльным продуктом, оформляется с меньшей ставкой и на более длительный срок, станет отличным вариантом для людей, не имеющих больших денег на руках.

О том, что лучше выбрать — потребительский кредит или ипотеку, рассказано в этой статье.

Кто может получить заем на приобретение жилья?

  • Получить кредит может любой гражданин Российской Федерации с действующим паспортом.
  • Заемщик в возрасте от 21 года – предполагается, что более молодые люди часто не имеют стабильной работы – и до 55 и 60 лет для женщин и мужчин, соответственно.
  • Важно наличие регистрации в регионе, в котором гражданин обратился в банк. Несмотря на то, что крупные российские финансовые фирмы кредитуют людей по всем регионам, выдают ссуды под залог недвижимости они только по месту регистрации заемщика.
  • Претендент должен иметь трудовой стаж, желательно непрерывный, на последнем месте работы (не менее 6 месяцев). Так банк страхует себя от возможного увольнения заемщика. Повлиять на решение может и вся трудовая история претендента. Если кредитор уличит гражданина в легкомысленности (частые увольнения, нарушение трудовых договоров или контрактов), кредит он едва ли получит.
  • Проверяется платежеспособность потенциального заемщика. Доход должен быть стабильным и давать возможность ежемесячно перечислять на обслуживание кредита не более 40% заработной платы семьи. Впрочем, для дополнительной подстраховки банк предлагает ввести в кредитную сделку созаемщиков или поручителей. Гражданам с плохой кредитной историей – просрочки и незакрытые ссуды – часто отказывают в ипотеке.

Возможно ли взять без первоначального взноса?

Первоначальный взнос важен для банка, потому что кредитор воспринимает его как подтверждение платежеспособности клиента, но есть и финансовые организации, предоставляющие ипотеку без него. К заемщику, желающему правильно оформить кредит таким образом, банк предъявит еще больше требований, да и процентная ставка окажется выше. Скорее всего, гражданину придется искать поручителя, а то и созаемщиков для заключения сделки.

Кроме этого, банки готовы выдать заемщику сразу два кредита – ипотеку и ссуду для погашения первоначального взноса. Использовать с этой целью можно и маткапитал.

Видео об ипотеке без первоначального взноса:

Проверяют ли чистоту сделки?

Банк проверяет чистоту сделки, однако полагаться только на действия кредитора не стоит. Финансовая организация в первую очередь предъявляет требования к заемщику, чтобы он получил от продавца целый ряд документов:

  • выписку из домовой книги;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о дееспособности.

С одной стороны, банк заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, с другой – защищает себя от возможных потерь. Поэтому заемщик должен быть и сам заинтересован в проверке юридической чистоты.

С чего начать?

Теперь вы знаете об ипотеке главное и пришло время действовать. Ниже поэтапно изложено, как правильно оформить ипотеку в России.

Выбор банка в РФ

С выбором банка дела обстоят не так просто. Эксперты советуют обращаться в банк, предъявляющий наиболее жесткие требования к заемщикам (из числа тех, требованиям которых вы соответствуете). Если банк не склонен заключать рисковые сделки и как следует проверяет клиентов, то и условия таких сделок будут более лояльными.

Обращать внимание следует:

  1. на процентную ставку;
  2. максимально возможную сумму кредита;
  3. его срок;
  4. комиссионные.

Если получаете в каком-то банке зарплату или держите депозит, первым делом обращайтесь туда – получите более высокую вероятность одобрения и, возможно, даже индивидуальные условия. Отдавать предпочтение юристы советуют крупным, сетевым финансовым организациям, которые не испытывают проблем с капиталом.

О том, где можно выгодно оформить ипотечный кредит, рассказано в нашем материале.

Видео о том, как выбрать банк для ипотеки:

Условия и порядок получения в Сбербанке

Наиболее крупным банком в РФ является Сбербанк, неудивительно, что финансовая организация уже стала в стране своеобразным законодателем кредитных тенденций.

Сбербанк активно кредитует граждан и предлагает несколько программ ипотеки, например, семьи с детьми могут поучаствовать в программах «Ипотека с государственной поддержкой» и «Ипотека + материнский капитал».

Отдельно предоставляется ссуда на совершение покупки жилья в новостройках и уже готовой недвижимости на вторичном рынке.

На готовое жилье Сбербанк выдает деньги с такими условиями:

  • Первоначальный взнос 15% от суммы.
  • Процентная ставка определяется индивидуально (от 8,6%).
  • Срок кредита варьируется от 1 до 30 лет.
  • Максимальная сумма соответствует 25,5 млн рублей.

Если гражданин хочет купить квартиру в новостройке, для него в Сбербанке будет действовать:

  • льготная ставка 7,4%;
  • срок кредита – от 1 до 30 лет;
  • максимальная сумма кредита не отличается от предложения по вторичному рынку – до 25,5 млн рублей.

О том, как оформить ипотеку в Сбербанке, говорится в этой статье.

Где купить жилье?

  1. В новостройке. Первым делом заемщик отправляется на переговоры с застройщиком и, если они оказываются успешными, подписывает договор о бронировании недвижимости. Только потом, уже с документом от застройщика, необходимо обратиться в банк.
  2. На вторичном рынке. Если же квартиру заемщик приобретает на вторичном рынке, то и первоначальную договоренность следует заключить с продавцом, попросить его собрать пакет документов, и отнести бумаги кредитору. После этого заключить с банком договор о кредитовании.

Пошаговая инструкция

Необходимые документы

Заемщик собирает два пакета бумаг – о себе и недвижимости, которую хочет приобрести.

  1. Паспорт гражданина.
  2. Копия трудовой книжки.
  3. Документ, подтверждающий доход (например, справка 2-НДФЛ).
  4. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости.
  5. Копию паспорта продавца недвижимости.
  6. Выписку из домовой книги.
  7. Выписку из Росреестра о праве собственности.
  8. Нотариальное согласие супруга на покупку, если заемщик состоит в браке (без него Росреестр может отказать в регистрации нового права собственности на недвижимость).

В видео подробно рассказывается о том, какие документы понадобятся для оформления ипотеки:

Как проходит составление предварительного и основного ДКП?

Предварительный договор купли-продажи составлять необязательно, как правило, он связан с желанием покупателя забронировать квартиру или стремлением продавца получить гарантию, что сделка будет совершена.

Предварительный ДКП составляется и в том случае, если до подписания основного документа между сторонами происходят какие-то денежные расчеты. Советуем придерживаться традиционных правил при составлении договора:

  1. В первой части документа необходимо детально охарактеризовать объект недвижимости.
  2. Затем – установить его стоимость (из расчета за один квадратный метр и в целом).
  3. Описать обязанности и права сторон, а также указать, в каких случаях сделка может быть признана недействительной – по соглашению сторон или в судебном порядке.
  4. Внизу указываются реквизиты сторон, и покупатель и продавец ставят свои подписи и указывают дату.

Аванс или задаток

Задаток является более предпочтительным вариантом для продавца, поскольку в случае срыва сделки остается у него в качестве компенсации.

С авансом работать проще – он не налагает на стороны юридические обязательства. Если одна из сторон отказывается от купли-продажи недвижимости, аванс возвращается тому, кто его дал.

О покупке квартиры в ипотеку с авансом или задатком читайте тут.

Расходы

Даже если заемщик выбрал вариант без первоначального взноса, дополнительные расходы все равно появятся. Например:

  • По оплате оценки недвижимости. Банк предложит вам сертифицированного оценщика, организует саму процедуру, однако оплачивать ее будет заемщик.
  • Также некоторые банки берут комиссионные за оформление.
  • Дорого обойдется и страхование – примерно 1% от тела кредита. Банк не оставляет заемщику альтернативы, страхование недвижимости и жизни россиянина является обязательным в процессе оформления ипотеки.
  • Еще 3-4 тысячи придется потратить на нотариуса – он заверяет как саму сделку купли-продажи с продавцом, так и согласие супруга на покупку недвижимости.

Регистрация сделки купли-продажи

Если сделка заключена, а расчеты произведены, то новый владелец недвижимости отправляется в Росреестр, где подает документы на регистрацию нового права собственности.

Госпошлина за данную процедуру равняется 500 рублям. Оплатить ее необходимо перед обращением в Росреестр или МФЦ и сдать квитанцию вместе с документами по двум сделкам – купли-продажи и кредитной договоренности с финансовой организацией.

Сколько времени занимает оформление?

Если все документы окажутся в порядке, то уже через десять дней в Росреестре появится запись о новом праве собственности и заемщик станет хозяином недвижимости.

О том, сколько времени занимает покупка квартиры в ипотеке, рассказано тут.

Когда переходит в собственность?

Многие граждане из-за юридической путаницы полагают, что право собственности при оформлении ипотеки переходит к покупателю только в момент ее выплаты.

Объясним, почему мнение ошибочно. Квартира в момент закрытия ипотечного кредита освобождается от обременения – прекращается договор о залоге. До этого момента недвижимость также пребывает в собственности покупателя, а не банка, однако ипотека ограничивает имущественные права держателя ипотеки. Например, залоговую квартиру не получится просто так продать.

О том, когда ипотечная квартира переходит в собственность, рассказано здесь.

Хочу долю

Да, банки в наши дни предоставляют большое количество разных предложений, в том числе для желающих приобрести долю в квартире. Однако часто банки настаивают на том, чтобы осуществлялся выкуп последней доли. Такую сделку можно заключить более выгодно.

Если продавец недвижимости родственник

Как совершается покупка квартиры у родителей с использованием ипотеки? Банки уже много лет закрывают глаза на факт родственных связей между покупателем и продавцом недвижимости.

Получить деньги на такую сделку вполне реально. Правда, заявитель столкнется с некоторыми особенностями «родственной ипотеки». Банк, скорее всего, потребует, чтобы все расчеты проводились безналичным путем (для подтверждения факта перевода).

Если планировали поучаствовать в государственной программе помощи или использовать налоговый вычет, придется выбирать что-то одно – покупку квартиры у родственника в ипотеку или льготу со стороны правительства Российской Федерации.

Программа для военнослужащих

Понятие военной ипотеки возникло в России в 2005 году и доступно как для действующих военнослужащих, так и для тех, кто уже вышел на пенсию. Государство ежемесячно перечисляет на счет участника программы некую сумму, которую можно потратить только на улучшение жилищных условий. Через три года гражданин получает право использовать деньги, оформив военную ипотеку в банке. В этом случае накопленные средства пойдут на первый взнос.

В дальнейшем с банком рассчитывается Министерство обороны, а квартира переходит в полную собственность участника государственной программы «Военная ипотека».

Смотрим видео о военной ипотеке:

Риски

Ипотека является наиболее безопасным видом купли-продажи, поскольку юридическая чистота проверяется не только заемщиком, но и юридическим лицом – кредитором, точно также заинтересованным в том, чтобы сделка состоялась. При этом, ипотека сопряжена и с дополнительными рисками – квартира находится в залоге банка, если заемщик не сможет платить по кредиту, она перейдет в собственность финансовой организации.

Эксперты уверяют, что если подходить к оформлению внимательно, не брать на себя обязательства больше тех, которые гражданин в состоянии выполнить, и рассчитывать комфортный платеж – заемщика риски не коснутся и он сможет закрыть ипотеку без проблем.

Если находится в залоге

Если квартира находится в залоге по ипотеке, то потенциальному покупателю придется договариваться не только с собственником, но и с банком (о нюансах покупки квартиры с обременением по ипотеке узнайте здесь). К сожалению, не любая финансовая организация пойдет на переоформление прав до момента выплаты ипотеки.

Если же банк дал добро:

  1. Крайне внимательно оформляйте по ней документы.
  2. Финансовая организация должна выступать третьей стороной.
  3. Не соглашайтесь на такой вариант – вы передаете деньги продавцу, а он гасит кредит.
  4. Ведите переговоры напрямую с представителем банка.

Надеемся, наш материал был полезен для вас. Оформление сделки пройдет гладко, если придерживаться описанных в статье рекомендаций. Внимательно выбирайте банк, готовьте документы и читайте то, что подписываете. Также важно, чтобы заявитель был финансово грамотным и не брал у банка денег больше, чем способен вернуть.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург
Разделы в рубрике "Покупка квартиры в ипотеку"
Комментарии
  1. Мария
    Ответить

    Может быть мой опыт будет интересен. Буквально позавчера мне одобрили ипотеку, причем сумму больше на целый миллион, чем я запрашивала. Ну, думаю, сейчас куплю сразу две квартиры. Но не тут-то было. Ипотеку дают только на один объект((

    Кроме того, первоначальный взнос в размере 210 тыс я хотела внести частью мат. капитала. И тут отказ. Мат. капитал забирают весь целиком и полностью. Причем, казалось бы, если вы забираете у меня 400 тыс первоначальным взносом, значит уменьшаете сумму выдаваемого кредита на 400 тыс. Ничего подобного. Мат. капитал банк забирает без уменьшения суммы кредита. Так что несколько раз подумаешь, отдавать ли мат. капитал, или найти 210 тыс на первоначальный взнос.

  2. Николай
    Ответить

    Что интересно, но есть одна лазейка, позволяющая покупателю квартиры в кредит обойтись без оплаты первоначального взноса в 15 %. Для этого составляется опытным юристом или же в агентстве недвижимости предварительный договор следующего порядка: к стоимости квартиры добавляют те самые 15 %, которые приобретатель недвижимой собственности обязан будет заплатить после составления основного договора купли-продажи. Общая стоимость квартиры возрастает именно на эти 15 %. Но есть один ньюанс: цена за 1 кв. м не должна превышать 50 тыс. рублей. Для банка это является показателем платежеспособности заемщика. Это неплохой вариант для тех, у кого нет необходимой в наличии суммы денег, а новое жилье просто необходимо купить. К тому же сейчас чеки при оформлении кредитного договора об уплате первоначального взноса банк не требует.

  3. Яна
    Ответить

    Нам тоже пришлось взять квартиру в ипотеку. При том покупали мои родители у родителей мужа (так как я находилась в декрете и доход не позволял взять ипотеку.)
    Ипотеку оформляли в городе проживания моих родителей, а квартира находиться в другом городе, но в пределах региона.
    Оплатили 20% наличными сумма первоначального взноса, также пришлось платить страховку квартирыи страховку жизни, если без страховки жизни делать все, то процент по ипотеке повышается, при том именно на 1%. Сами понимаете, сумма большая, при том ипотека взята на 20 лет.
    Кроме того, мы столкнулись с проблемой, что на следующий год оформляли снова страховку жизни и страховку квартиры, нам позвонили из Сбербанка и предложили такой вариант, что если у них будем оформлять все эти страховки, то будет скидка. Оформили страховку в сбербанке, при том, не по месту взятия ипотеки (в нашем сбербанке этого не предусмотрено), а в месте нахождения квартиры.
    Так как единая система у них, то страховку передавать не нужно было.
    Но потом мы столкнулись с тем, что каждый день списывали с нам неустойку, пошли разбираться, сказали что страховка не офоромлена, кучу заявлений написали, а неустойка списывалась, и процент повысили, кроме того, было упущено время подачи заявления не уменьшение процентов.
    Самое интересное было то, что на руках у нас были все договора, но сделать никто ничего не мог, и по компьютеру они видели эти страховку, но затянулось все на два месяца, пока из головного офиса не исправили ситуацию.
    Кроме того, время рассмотрения заявлений на снижение процентов очень долгое у сбербанка.

  4. Анна
    Ответить

    Еще несколько лет назад условия по ипотечным кредитам были не такие интересные. Я для себя, например, выбрала комфортный платеж, т.е. ту сумму ежемесячного платежа по кредиту, которую я смогу оплачивать без ощутимого ущерба для семейного бюджета. На самом деле банки очень охотно дают ипотеку, потому что залогом выступает квартира и при неплатежеспособности клиента финансово-кредитное учреждение ничем не рискует, потому что займ обеспечен.