Введение
Сервитут – это особое право использовать чужой участок земли, необходимость в котором может возникнуть по разным причинам. Например, когда путь к ближайшему водоему в поселении лежит только через участок человека, или когда через участок соседа нужно проложить линию электропередач. В таком случае вторгаться на частную собственность было бы неправильно. Оформление сервитута решает эту проблему. Оформляться сервитут можно как через суд, так и сразу по договору. В первом случае к суду обращаются тогда, когда владелец участка отказывается заключать договор. Потребовать сервитут от собственника может как гражданин, так и государство.
При мирном решении вопроса заключается договор, в котором указывается причина пользования участком, а также плата за такое использование. Размер этой платы зависит лишь от договоренности с собственником земли – формально это может быть полностью бесплатно (не считая затраты при оформлении нужных документов и выписок).
Стороны соглашения об установлении сервитута
Участниками соглашения обычно являются две стороны: инициатор сервитута (тот, кому нужно право пользования землей) и собственник земли (тот, который делится правом использования земельного участка).
Кто может стать владельцем сервитута?
Согласно статье 5 Земельного Кодекса РФ, владельцами сервитута становятся все, кто участвуют в его оформлении: это и инициатор, и хозяин земли. При установлении сервитута действуют всего две стороны: обладатель сервитута (то есть инициатор заключения договора) и хозяин земельного участка.
Сервитут устанавливается как частный, так и публичный. Отличие в том, что частный сервитут заключается между физлицами и юрлицами, тогда как публичный – по инициативе государства. Публичный сервитут заключается без согласия собственника земли.
Основания требования сервитута
| Необходимость | Основание (в соответствии с п. 4 статьи 23 Земельного кодекса РФ: |
| Проведение каких-либо работ | Прокладывание проводов, сетей и транспортной инфраструктуры через территорию чужих участков |
| Расположение на земле межевых знаков, геодезических пунктов и подъездов к ним | |
| Проведение дренажных работ | |
| Использование земли в хозяйственных целях | Изъятие водных ресурсов из водоемов |
| Прогон животных, преимущественно сельскохозяйственных | |
| Сенокошение | |
| Рыболовство, охота и рыбоводства |
Основания для отказа
Однако, в сервитуте суд может и отказать. Дело в том, что суд одобряет сервитут только в действительно в безвыходных случаях. Рассмотрим каждый случай отказа на обзоре судебной практики.
Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
Ситуация 1. Допустим, Александр обратился в суд с требованием оформления сервитута на участок Бориса по одной причине: через участок Бориса проходит дорога, ведущая к участку Александра. При этом к участку истца Александра идет вторая дорога, но она гораздо длиннее и хуже дороги, которая проходит через территорию, которой владеет Борис. При этом к делу были приложены все доказательства того, что пройти к участку Бориса, минуя участок Александра, возможно.
Согласно положению пункта 1 статьи 247 ГК РФ, которая гласит о том, что сервитут в данной ситуации возможен только тогда, когда нужды собственника не могут быть установлены без сервитута, суд отказал в деле, ссылаясь на отсутствие весомых оснований требования Александра.
Ситуация 2. Рядом с участком Марины проходит дорога общего пользования, но из-за того, что на территории участка женщина возвела объект, который выходит за пределы разрешенного строительства, дорога заметно сузилась – часть построенного объекта находится прямо на ней.
Тогда Марина решает обратиться в суд с требованием предоставить ей право на пользование близлежащего к дороге участка соседа Василия: дороги стало мало, автотранспорт истца и спецтехника не могут проехать.
Но судебная коллегия посчитала, что трудности с дорогой возникли лишь от действий истца Марины, и что причины основания сервитута необъективны.
Ситуация 3. Один предприниматель был собственником кафе и арендатором приложенной к заведению территории. Ему пришла идея сделать кафе круглосуточным. Но этому препятствовал земельный участок, находящийся по соседству – для свободного проезда машин гостей и других лиц к заведению требовался сервитут на соседний участок. Поэтому предприниматель обратился с иском к собственнику этого участка.
Согласно заключению эксперта в этом деле, суд первой инстанции удовлетворил требования истца, признав, что сервитут обеспечит оптимальный способ проезда к зданию. Но решение суда отменила апелляция: выяснилось, что существует альтернативный путь подъезда к кафе предпринимателя – со стороны улицы относящейся к дорогам общего пользования. Поэтому требование предпринимателя не удовлетворили, ссылаясь на пункт 1 статьи 274 ГК РФ.
Арбитражный суд округа при этом согласился с апелляционной инстанцией, указав, что сервитут устанавливается только в том случае, когда собственник лишен возможности обеспечить проезд к своему зданию другим, не требующим сервитута способом.
Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с назначением.
Ситуация 4. Общество обратилось с иском в арбитражный суд к предпринимателю об установлении бессрочного сервитута по одной причине: на территории земельного участка предпринимателя проходит подземная канализация, которая нужна обществу для обеспечения отвода сточных вод.
Суд установил, что участки обоих участников дела смежные и образованы при разделе одного участка. На участке при этом находились приватизированная недвижимость разных лиц. После раздела и приватизации участков на участке оказались расположены части инженерных сетей канализации и канализационно-насосная станция, которая используется обществом в целях обслуживания принадлежащей недвижимости и их земельных участков.
Суд также установил, что предприниматель до этого неоднократно обращался к обществу с предложением перенести эту сеть и станции, при этом разделив поровну все возникшие на это расходы.
Заключение эксперта говорило, что это вполне возможно. Но использование обществом этих объектов при нахождении на участке предпринимателя приводит к ограничению в использовании предпринимателем своего участка и располагающегося на нем здания.
Поэтому суд постановил, что нужды истца могут быть обеспечены без какого-либо сервитута и ограничения прав ответчика на пользование имуществом. Наличие сервитута в этом случае лишило бы собственника участка возможности использовать его, поэтому в иске обществу было отказано.
Права
| Права собственника участка | Права владельца сервитута |
| Право брать соразмерную плату за пользование земельным участком | Право приступать к осуществлению публичного сервитута со дня заключения соглашения (если не предусмотрено статьей 39.37 настоящего Кодекса и пунктом 2). |
| Право приступить к осуществлению публичного сервитута после внесения платы | |
| Право получать доступ на земельный участок по графику, который установлен в соглашении, при условии уведомления об этом собственника участка | |
| Право распоряжаться и владеть участком точно так же, как было до оформления сервитута | Право на строительство, реконструкцию или ремонт инженерных сооружений на участке |
| Осуществлять доставку, склад и вывоз стройматериалов и размещать временные и вспомогательные сооружения необходимые для строительства | |
| Сносить сооружения, которые принадлежат обладателю сервитута | |
| Право быть инициатором заключения сервитута | Право на вещи, размещенные на земельном участке |
| Право отказаться от публичного сервитута | |
| Право на ходатайство об продлении сервитута на новый срок |
Обязанности
В обязанность владельца сервитута входит:
- Возвращение земельного участка в исходное состояние не позднее, чем три месяца после завершения сервитута. Участок должен быть чистым и аккуратным.
- Снос объектов, которые были размещены на время действия сервитута не позднее, чем через шесть месяцев после прекращения действия сервитута.
- Соблюдение всех пунктов и правил действующего договора, составленного при оформлении сервитута.
В обязанности собственника участка входит, в основном, всего один аспект: соблюдение всех пунктов договора, который был составлен в момент заключения сервитута.
Ответственность
При оформлении, а после и регистрации сервитута заключается юридический документ, в котором четко прописаны все условия и обязанности сторон. При нарушении какого-либо пункта договора, сторона понесет полную ответственность: например, при задержке выплаты владельцем сервитута, собственник вправе потребовать дополнительные выплаты в виде неустойки.
Также в качестве наказания могут использоваться денежные штрафы, которые применяются тогда, когда лицо превышает свои полномочия по использованию территории земельного участка. В этом случае собственник земли может обратиться в суд. Однако иногда санкции применяются и по отношении к собственнику земли, например, когда он устраивает различные препятствия для реализации лицом права на сервитут.
Обязанности обеих сторон могут быть не исполнены только в случае форс-мажоров: стихийных бедствий, катастроф, войн и так далее. Ответственность за нарушения с определенной стороны будут сняты, если суд убедится в её действительной невиновности.
Различия между обладателем и собственником сервитута
Заключение
В этой статье мы рассмотрели, что такое сервитут и как его оформить. Важно понимать, что сервитут – это не то же самое, что аренда земли: получить сервитут можно только благодаря наличию весомых причин, рассматривать которые будет исключительно суд. Надеемся, эта статья помогла вам и ответила все возникшие вопросы.
