Перепланировка в новостройке в 2026 году: что можно, как согласовать и когда нельзя
Перепланировка в новостройке в 2026 году: что можно, как согласовать и когда нельзя
Новостройка — не исключение из жилищного законодательства. Снести перегородку или расширить дверной проём здесь нужно согласовывать точно так же, как во вторичном жилье. Разбираем, что именно разрешено без разрешения, как проходит согласование в 2026 году по новым нормам и чем грозит самовольная перепланировка в ипотечной квартире.
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке? | Да, по тем же правилам, что во вторичном жилье — ст. 26 ЖК РФ |
| Можно ли делать перепланировку до оформления в собственность? | Нет — только после получения выписки из ЕГРН на квартиру |
| Свободная планировка — значит можно всё? | Нет. В ЕГРН зафиксирован конкретный план; всё, что не совпадает с ним — перепланировка |
| Нужно ли согласие банка при ипотеке? | Да, до начала работ — ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке» |
| Какой штраф за самовольную перепланировку? | 2 000–2 500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ), плюс предписание узаконить или привести в исходное состояние |
| Сколько времени занимает согласование? | 45 рабочих дней на разрешение + 5–14 дней техплан + 7 дней ЕГРН = примерно 3–4 месяца |
| Нужен ли проект или достаточно эскиза? | Эскиз — только для простых работ (без затрагивания несущих конструкций); в большинстве случаев нужен полный проект |
🏠 Ваша ситуация с перепланировкой в новостройке
1. Чем новостройка отличается от вторичного жилья при перепланировке
На первый взгляд кажется, что в новом доме проще: стены нередко не возведены, застройщик обещает «свободную планировку», документов на квартиру меньше. На деле право на перепланировку возникает строго после оформления квартиры в собственность и регистрации её в ЕГРН.
Базовое правило (ст. 25–26 ЖК РФ). Перепланировка — это любое изменение конфигурации квартиры, которое требует внесения изменений в техническую документацию и ЕГРН. Статус «новостройка» не создаёт никаких исключений из этого правила.
Тем не менее несколько реальных отличий есть.
| Параметр | Новостройка | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| Право на перепланировку | Только после получения выписки ЕГРН | Сразу (право уже зарегистрировано) |
| Исходный план (для согласования) | Из ЕГРН; техплан застройщика | Из ЕГРН; старый техпаспорт БТИ |
| Конструктивная система | Чаще монолитно-каркасная: внешние стены и колонны несущие, внутренние — нет | Разная: кирпич, панель, монолит — требует отдельного изучения |
| Техническое заключение | Обычно от проектной организации с допуском СРО | Для несущих — от автора проекта дома; в типовых домах — от проектной организации СРО |
| Гарантийные обязательства | Самовольная перепланировка может лишить гарантии застройщика (5 лет по ФЗ-214) | Не применимо |
| Банк при ипотеке | Согласие обязательно до начала работ | То же самое |
Нельзя делать перепланировку до регистрации. Пока квартира не оформлена в ЕГРН, технически вы не являетесь собственником. Орган согласования (МФЦ) вправе отказать в приёме документов — ст. 27 ЖК РФ, п. 1.2. Начинать работы до регистрации — значит заведомо создавать самовольную перепланировку.
Важный нюанс с гарантией: по ст. 7 ФЗ-214 застройщик несёт гарантийные обязательства 5 лет на конструктивные элементы и 3 года на инженерные системы. Если перепланировка привела к повреждению несущих конструкций или инженерных сетей — гарантия на эту зону автоматически аннулируется.
2. Что можно и нельзя делать в новостройке: таблица
Перечень работ, не требующих согласования, определён ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и региональными регламентами. Для остальных — нужно разрешение органа согласования.
| Вид работ | Статус | Основание |
|---|---|---|
| Косметический ремонт, отделка стен, полов, потолков | Можно без согласования | Не изменяет конфигурацию квартиры |
| Замена сантехники в пределах санузла (без переноса) | Можно без согласования | Не затрагивает несущие конструкции и общую систему |
| Замена окон, дверей в существующих проёмах | Можно без согласования | Не изменяет конфигурацию |
| Устройство проёма в ненесущей перегородке (эскиз) | Согласование по эскизу | ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, региональный регламент |
| Снос или перенос ненесущей перегородки | Согласование (проект или эскиз) | ст. 25 ЖК РФ — изменение конфигурации |
| Возведение новой перегородки | Согласование (эскиз или проект) | ст. 25 ЖК РФ |
| Перенос санузла / расширение ванной | Согласование с проектом | СП 54.13330.2022 (нельзя над жилой комнатой соседей снизу) |
| Объединение кухни с комнатой (электрическая плита) | Согласование с проектом | Требует расчёта вентиляции |
| Объединение кухни с комнатой (газовая плита) | Запрещено | СП 402.1325800.2018; ч. 3 ст. 29 ЖК РФ |
| Устройство проёма в несущей стене | Запрещено без ТЗ автора проекта | Требует тех. заключения от автора проекта дома |
| Снос несущей стены или колонны | Запрещено | ч. 3 ст. 29 ЖК РФ — ухудшение несущей способности здания |
| Расширение балкона за счёт комнаты | Запрещено | СП 54.13330.2022 п. 10.11; тепловой контур нарушается |
| Перенос газового оборудования | Только через Горгаз | ПП РФ №410; не является перепланировкой в смысле ЖК |
Ненесущие перегородки в новостройках. В монолитно-каркасных домах перегородки между комнатами — как правило, газобетонные блоки или перегородочные плиты. Они не несущие. Однако до начала работ надо убедиться в этом по проектной документации дома: застройщик обязан предоставить поэтажный план с обозначением несущих конструкций.
3. Свободная планировка: особый случай
«Свободная планировка» — маркетинговый термин, который вводит покупателей в заблуждение. Юридически такого понятия нет. В ЕГРН фиксируется конкретный план квартиры с обозначенными помещениями. Именно этот план является основой для согласования.
Важно понимать. Часто застройщик возводит только часть внутренних перегородок (или не возводит вовсе), и предлагает покупателям «самостоятельно спланировать» квартиру. При этом в ЕГРН всё равно зафиксирован проектный план — с обозначенными на нём условными перегородками. Если вы расставите стены иначе, чем на плане ЕГРН — это перепланировка, требующая согласования.
| Ситуация | Что происходит юридически | Что делать |
|---|---|---|
| Застройщик не возвёл перегородки; в ЕГРН — условные линии | Возведение перегородок иначе, чем на плане = перепланировка | Согласовать в МФЦ до начала работ |
| Застройщик возвёл перегородки; вы хотите переставить | Перепланировка (снос + новое возведение) | Согласовать в МФЦ |
| В ЕГРН нет перегородок вообще — «открытое пространство» | Можно возводить перегородки по своему желанию, но после — обновить ЕГРН через техплан | Согласовать, затем техплан кадастрового инженера |
| Хотите установить только мебельные перегородки без крепления к несущим конструкциям | Не является перепланировкой | Разрешение не нужно |
Обратите внимание: с 01.04.2024 (ФЗ-13 от 24.07.2023) орган согласования сам направляет данные в Росреестр после перепланировки. Вам не нужно самостоятельно идти в Росреестр — но кадастровый инженер для изготовления технического плана всё равно потребуется.
4. Порядок согласования в 2026 году: пошаговая инструкция
Начиная с 01.09.2025 действует новый регламент регистрационного учёта (Приказ МВД №553 от 06.08.2025) — он не затрагивает перепланировку напрямую, но обновлён и регламент согласования через МФЦ. Порядок действий стал несколько проще: орган согласования самостоятельно запрашивает ряд документов из государственных реестров.
1
Получите выписку из ЕГРН на квартируУбедитесь, что право собственности зарегистрировано. Без этого согласование невозможно. Выписку можно получить через Госуслуги бесплатно — в ней указаны площади помещений и план квартиры.
2
Проверьте несущие конструкцииОбратитесь к застройщику или в управляющую компанию за поэтажным планом с обозначением несущих элементов. Также эту информацию можно найти в техническом паспорте дома, который хранится в ГЖИ и в управляющей компании.
3
Закажите проект или эскизДля простых работ (убрать ненесущую перегородку, сделать проём) достаточно эскиза на плане квартиры. Для сложных (перенос санузла, объединение помещений, затрагивание несущих элементов) — полный проект от организации с допуском СРО. Стоимость: эскиз — бесплатно самостоятельно или 3–8 тыс. руб. у подрядчика; проект — 15–60 тыс. руб. и выше.
4
При ипотеке: получите согласие банкаНаправьте в ипотечный отдел банка заявление с описанием планируемых работ и проектом (эскизом). Срок рассмотрения — 2–8 недель. Большинство крупных банков выдают стандартное письмо-согласие при условии соблюдения законодательства и уведомления после завершения.
5
Подайте заявление в МФЦВыберите МФЦ по месту нахождения квартиры. Услуга называется «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме». Срок рассмотрения — 45 рабочих дней. Госпошлина не предусмотрена — услуга бесплатная.
6
Проведите работы по утверждённому проектуВажно: выполняйте работы строго по согласованному проекту. Любые отступления — новая перепланировка. По завершении вызовите приёмочную комиссию из ГЖИ (около 30 рабочих дней ожидания).
7
Закажите технический планПосле приёмки закажите техплан у кадастрового инженера — срок 5–14 рабочих дней, стоимость 8–25 тыс. руб. Именно он фиксирует фактические изменения в квартире. С 2024 года (ФЗ-13/2023) орган сам направляет данные в Росреестр — вам не нужно идти отдельно.
5. Документы для согласования в 2026 году
| Документ | Где получить | Обязательность |
|---|---|---|
| Заявление о согласовании перепланировки | Форма выдаётся в МФЦ; доступна на Госуслуги | Обязательно |
| Правоустанавливающий документ — выписка из ЕГРН | Госуслуги (бесплатно) или МФЦ | Обязательно |
| Проект перепланировки или эскиз | Проектная организация с допуском СРО | Обязательно (проект — для сложных работ; эскиз — для простых) |
| Техническое заключение | Проектная организация СРО или автор проекта дома (для несущих) | При затрагивании несущих конструкций |
| Согласие всех совершеннолетних собственников | В свободной форме или нотариально | При нескольких собственниках |
| Согласие банка-залогодержателя | Ипотечный отдел банка | При ипотеке |
| Согласие органа охраны памятников архитектуры | Региональный орган охраны | Для домов — объектов культурного наследия |
Что запрашивает МФЦ сам. С 2023 года орган согласования самостоятельно запрашивает по межведомственному взаимодействию: сведения из ЕГРН о праве собственности, техническую документацию на дом. Вам не нужно предоставлять эти документы лично — только паспорт, заявление и проект (эскиз).
6. Стоимость согласования перепланировки в новостройке
| Статья расходов | Москва и МО | Регионы |
|---|---|---|
| Эскиз (несложные работы) | 0–8 000 руб. (самостоятельно — бесплатно) | 0–3 000 руб. |
| Проект перепланировки (без несущих) | 20 000–55 000 руб. | 12 000–30 000 руб. |
| Техническое заключение (несущие конструкции) | 40 000–150 000 руб. (автор проекта дома) | 25 000–80 000 руб. |
| Технический план кадастрового инженера | 12 000–30 000 руб. | 8 000–18 000 руб. |
| Госпошлина ЕГРН (внесение изменений) | 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ) | 350 руб. |
| Услуги «согласователя» под ключ | 60 000–200 000 руб. | 30 000–80 000 руб. |
Лайфхак. Государственная пошлина за согласование перепланировки отсутствует — услуга в МФЦ бесплатна. Платите только за проект и технический план. Если перепланировка несложная (убрать одну ненесущую перегородку без переноса инженерных систем), затраты составят 8 000–20 000 руб. на технический план плюс госпошлина 350 руб.
7. Перепланировка в ипотечной новостройке
Ипотека — самый распространённый случай при покупке новостройки. При этом квартира является предметом залога банка, и без его согласия любые изменения конфигурации нарушают условия договора.
Статья 37 ФЗ-102 «Об ипотеке». Залогодатель (то есть вы) не вправе отчуждать предмет ипотеки и совершать иные действия, способные снизить его ценность — в том числе перепланировку — без письменного согласия залогодержателя (банка). Нарушение этого условия даёт банку право потребовать досрочного погашения кредита (ст. 813 ГК РФ).
| Банк | Стандартный порядок | Требования |
|---|---|---|
| Сбербанк | Письменное согласие до начала работ | Предоставить проект; уведомить после завершения и согласования |
| ВТБ | Письменное согласие через ипотечный центр | Проект перепланировки; обновлённый отчёт об оценке после |
| Альфа-Банк | Согласие и оценка | Проект; отчёт об оценке квартиры после перепланировки |
| Газпромбанк | Уведомление и согласование | Полный проект с техническим заключением |
Порядок действий при ипотеке: сначала получите разрешение органа согласования (МФЦ), а параллельно — согласие банка. На практике многие банки требуют сначала получить разрешение МФЦ и только потом выдают своё письменное согласие — уточняйте условия конкретного банка.
После завершения работ и внесения изменений в ЕГРН банк обычно требует обновлённый отчёт об оценке квартиры — это дополнительные расходы (5 000–15 000 руб.).
8. Типичные ошибки при перепланировке в новостройке
| Ошибка | Последствие | Как правильно |
|---|---|---|
| Начали работы до получения выписки ЕГРН | Самовольная перепланировка; проблемы при оформлении собственности | Дождитесь регистрации права в ЕГРН |
| Не проверили несущие стены по проекту дома | Риск обрушения, уголовная ответственность по ст. 168 УК РФ | Запросите поэтажный план у застройщика или УК |
| Объединили кухню с газовой плитой и гостиной без перегородки | Прямой запрет; предписание ГЖИ; штраф | Установите плотную дверь между зонами или переходите на электрическую плиту |
| Расширили санузел над жилой комнатой соседей снизу | Запрет СП 54.13330.2022; отказ в согласовании | Проверьте план соседей снизу; допустимо только над их санузлом или кухней |
| Не уведомили банк при ипотеке | Банк вправе потребовать досрочного погашения | Получите письменное согласие банка до начала работ |
| Начали работы до получения разрешения МФЦ | Самовольная перепланировка; штраф; предписание | Дождитесь разрешения, только потом — работы |
Другие статьи о перепланировке квартиры
Частые вопросы о перепланировке в новостройке
Можно ли делать перепланировку в квартире, которая ещё не сдана — по ДДУ, до получения ключей?
Нет. До подписания акта приёма-передачи квартира является собственностью застройщика. Любые работы без его согласия — порча чужого имущества. После подписания акта, но до регистрации права в ЕГРН — также нельзя согласовать перепланировку официально, поскольку орган согласования требует выписку ЕГРН о праве собственности. Фактически приступать к работам можно только после получения выписки ЕГРН.
В новостройке нет перегородок вообще — нужно ли согласование при их возведении?
Зависит от того, что зафиксировано в ЕГРН. Если в кадастровом плане показаны условные перегородки (пунктирные линии), то возведение стен в других местах — перепланировка. Если план показывает только контур квартиры без внутренних стен — возведение перегородок формально не является перепланировкой в части изменения существующей конфигурации. Однако после установки перегородок нужно обновить ЕГРН через технический план кадастрового инженера, чтобы фактическое состояние квартиры соответствовало данным реестра.
Застройщик сделал перепланировку до сдачи дома — это законно?
Застройщик согласует изменения в проекте через экспертизу. Если квартира передаётся с характеристиками, которые соответствуют актуальному проекту, — это законно. Проблема возникает, когда фактические параметры квартиры расходятся с документами. В этом случае нужно потребовать у застройщика актуальную техническую документацию и убедиться, что в ЕГРН зарегистрирован именно фактический план квартиры.
Сколько стоит узаконить перепланировку в новостройке «задним числом»?
Стоимость примерно та же, что при обычном согласовании, плюс штраф по ст. 7.21 КоАП РФ — 2 000–2 500 руб. Если разрешение получить нельзя (нарушены запреты ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), потребуется узаконивание через суд или приведение квартиры в исходное состояние за свой счёт — работы плюс технический план. В Москве судебное узаконивание стоит 80 000–200 000 руб. с учётом юридических услуг.
Могут ли ГЖИ или управляющая компания проверить квартиру в новостройке на предмет перепланировки?
Да. ГЖИ вправе проводить внеплановые проверки на основании жалоб соседей или при плановом осмотре общего имущества. УК также вправе обследовать помещение при наличии оснований — например, если шум в квартире создаёт риск для несущих конструкций. При обнаружении самовольной перепланировки выдаётся предписание и составляется протокол по ст. 7.21 КоАП РФ.
Можно ли согласовать перепланировку через Госуслуги, не выходя из дома?
Да, с 2021 года подача заявления о согласовании перепланировки доступна через портал Госуслуги в большинстве регионов. Нужно заполнить форму заявления, приложить скан-копии документов и проекта (эскиза). Орган согласования рассматривает заявление 45 рабочих дней. Ответ также поступит в личный кабинет на Госуслугах. Оригиналы документов при электронной подаче не требуются — но нотариальная доверенность на представителя (если подаёт не собственник) должна быть в электронной форме с УКЭП.
Лишусь ли я гарантии застройщика после перепланировки?
Гарантия застройщика (5 лет — конструктивные элементы, 3 года — инженерные системы по ст. 7 ФЗ-214) распространяется на недостатки, возникшие по его вине. Если перепланировка была согласована в установленном порядке и выполнена профессионально — гарантия на неизменённые части дома сохраняется. На изменённые конструкции гарантия застройщика не распространяется: ответственность за них несёт подрядчик, выполнявший работы. Поэтому важно выбирать ответственного подрядчика и сохранять акты выполненных работ.
Что будет с перепланировкой при продаже ипотечной новостройки?
При продаже ипотечной квартиры банк потребует погасить кредит или переоформить его на нового покупателя. Несогласованная перепланировка в этом случае становится серьёзным препятствием: большинство банков не одобрят ипотеку на квартиру с незаконными изменениями. Если перепланировка согласована — вопросов нет. Перед сделкой обязательно убедитесь, что в ЕГРН зафиксирован актуальный план квартиры.
Правовая основа
Статья 25–26 ЖК РФ (перепланировка, порядок согласования); ч. 3 ст. 29 ЖК РФ (запрещённые виды работ); ФЗ-13 от 24.07.2023 (технический план вместо техпаспорта БТИ); ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке»; ст. 7.21 КоАП РФ (штраф 2 000–2 500 руб.); СП 54.13330.2022; СП 402.1325800.2018 (газовое оборудование); ФЗ-214 ст. 7 (гарантия застройщика 5 лет).
