+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Сдавать квартиру в аренду правильно: как составить договор найма и на что обратить внимание. Оформляем грамотно

Такая сделка как аренда квартиры является в России довольно серьезным делом, которое требует определенных знаний.

Человек, который решился сдавать жилое помещение в аренду, должен действовать в соответствии с законом и знать некоторые нюансы.

В данной статье будут приведены полезные советы, посвященные правилам сдачи жилья в аренду.

Содержание:

Кто имеет право на сдачу жилого помещения физическим лицам?

В соответствии с 30 статьей ЖК РФ передавать жилую площадь в пользование третьим лицам по договору аренды имеют право лишь собственники недвижимости и лица, которые проживают в квартире по договору социального найма, если власти дали на то свое согласие.

Также собственник жилья имеет право передать полномочия доверенному лицу, которым может быть как физическое лицо, так и юридическое, например, агентство недвижимости (о том, как составить доверенность на сдачу квартиру в аренду, говорится в этой статье).

Стоит отметить, что если владельцев квартиры несколько, то один собственник не имеет право осуществлять сдачу жилья без согласия других хозяев.

Также сдавать недвижимость не могут лица, просто прописанные в ней.

Требования к жилью, которое планируется отдать в найм официально

Требований к квартире, которую можно легально сдавать в аренду, в России нет. Конечно, выгоднее всего сдавать квартиры, которые расположены в удобном районе, вблизи основной городской инфраструктуры, и имеют хороший ремонт. Но это не является обязательным условием.

Самое важное, чтобы сдаваемое жилье имело четкие границы, то есть сдавать можно либо комнату, либо целую квартиру (о том, как составить договор аренды комнаты или доли в квартире, читайте здесь). Кроме того, обязательным требованием является то, чтобы жилье имело все необходимые условия для проживания. То есть нельзя сдавать в аренду жилую площадь, требующую капитального ремонта, а также ту, которая располагается в аварийном или ветхом здании (статья 673 ГК РФ).

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения

  1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
    Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
  2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Многие люди хотят сдавать квартиру, по которой еще не выплачен ипотечный кредит. Имеют ли они на это право?

В ФЗ №102 говорится о том, что собственник жилья, которое находится в ипотеке, имеет возможность не только проживать в нем, но и извлекать из него прибыль. Поэтому сдача такой квартиры вполне законна, но собственник должен следить за сохранностью этой недвижимости (о том, как сдавать ипотечную квартиру, рассказано здесь).

Некоторым категориям граждан может выдаваться служебная квартира. Имеют ли лица, которые получили такое жилье, право передавать его в аренду? Ответ на этот вопрос зависит от того, как оформлена данная сделка. В соответствии со статьей 67 ЖК РФ, если квартира выдана по договору социального найма, то ее можно сдавать.

Если же жилплощадь была выдана как служебная и оформлена по договору найма специализированного помещения, то такую сделку с ней совершать нельзя (о договоре найма служебной квартиры рассказано тут). Это прописано в статье 92 ЖК РФ, п.3.

Сколько можно заработать?

Точной суммы назвать не может никто, так как заработок зависит от массы нюансов, например, от города, от расположения, а также от размера жилья и качества ремонта. В среднем прибыль от такой операции с недвижимостью составляет около 4-5% годовых от стоимости квартиры. То есть, если квартира покупалась специально для сдачи в аренду, то она окупится только лет через 15-20.

Быстрее окупится квартиры, которая будет сдаваться посуточно, так как цена такой сделки возрастает в 2-3 раза.

На что обратить внимание владельцу перед совершением сделки?

При сдаче квартиры ее владельцу нужно постараться всячески огородить себя от рисков. Для этого нужно обязательно грамотно составлять договор аренды, который регулируется статьей 671 ГК РФ, и указывать там все требования к арендаторам.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Также для полной законности сделки, если недвижимость сдается на срок больше года, то соглашение об аренде нужно зарегистрировать в органах Росреестра (ФЗ №122).

Кроме того, прежде чем сдать квартиру в аренду, нужно посмотреть на ее состояние. Для того чтобы избежать проблем необходимо проверить исправность коммуникаций и имущества, которое будет сдаваться в пользование вместе с квартирой.

Так как если они выйдут из строя не по вине арендатора, то исправлять это собственник будет из своего кармана.

Также особое внимание нужно уделить таким вопросам как:

  • срок сдачи квартиры, так как выселить квартирантов раньше времени будет очень сложно;
  • выбор самих квартиросъемщиков;
  • стоимость аренды, которая должна быть оптимальной и для хозяина, и для арендатора.
Как лучше сдавать квартиру? Кроме того собственнику нужно определиться и с тем, как он будет сдавать свою недвижимость. Он может делать это самостоятельно или обратившись в специальные агентства. Оба этих решения имеют как свои преимущества, так и свои недостатки.

О том, как быстро сдать квартиру в аренду, рассказано в нашем материале, а советы о том, на что обратить внимание при сдаче квартиры, вы найдете здесь.

Плюсы и минусы самостоятельного поиска квартирантов

Основное преимущество самостоятельного заключения сделки заключается в том, что владелец может сэкономить на услугах агентств. Также то, что собственник сам выбирает квартиросъемщиков хорошо и тем, что он может отдать предпочтение своим друзьям или знакомым, которым он доверяет.

Кроме того, осуществляя сдачу жилья самостоятельно, владелец полностью исключает риск быть обманутым недобросовестным агентом. Минусы же такого варианта заключаются в том, что собственнику придется потратить свое время на подачу объявлений, встречу с клиентами и составление договора. Также владельцу нужно будет разобраться со всеми тонкостями составления документов.

Плюсы и минусы обращения в агентство

Достоинством данного способа сдачи квартиры, конечно же, является то, что собственник освобождается от массы обязанностей, которые теперь за него будут выполнять сотрудники организации, в которую он обратился. Минусы же заключаются в том, что ему нужно будет потратиться на услуги агентов, а также в опасности нарваться на мошенников.

О том, что лучше выбрать — сдачу квартиры самостоятельно или через обращение в агентство, читайте тут.

Основные вопросы при заключении соглашения

При проведении подобной сделки нужно решить достаточно много вопросов. Каждый из них стоит рассмотреть подробнее.

На какой срок?

Согласно статье 683 ГК РФ максимальная длительность соглашения о сдаче квартиры составляет 5 лет, а минимальный срок не установлен нигде.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Самым оптимальным решением специалисты считают краткосрочный договор длительностью от 3 месяцев до одного года, который по желанию можно автоматически продлить на тот же срок.

Посуточная аренда пользуется особой популярностью в крупных или туристических городах. Для арендодателя она выгодна тем, что посуточная сдача является более дорогой. Но собственник должен помнить, что данный вариант более рискованный, так как шанс нарваться на ненадежных людей при посуточной аренде повышается в разы. Также владельцу квартиры придется убираться в ней и приводить ее в порядок после каждых жильцов. О том, как правильно сдать квартиру посуточно читайте здесь, а о составлении договора посуточной аренды узнаете тут.

Длительная аренда является более надежной и безопасной. Если она заключается на срок более одного года, то ее нужно официально зарегистрировать, согласно ФЗ №122. Но стоит заметить, что долгосрочная аренда больше выгодна арендатору, так как дает ему дополнительные права, например, возможность продлять договор.

О том, что выгоднее — посуточная или долгосрочная аренда, рассказано тут.

Кому?

Этот вопрос больше всего интересует человека, который хочет передать свою квартиру в аренду. Конечно, если собственник обращается в агентство, то эта задача сразу перекладывается на его сотрудников.

Лучше сдавать квартиру своим родственникам, друзьям или знакомым, так как риск быть обманутым в этом случае является минимальным.

Если же этот вариант собственнику не подходит или у него нет знакомых, желающих снять жилье, то владелец может подать объявление в интернете или в газету. В этом случае есть опасность нарваться на нечестных людей, поэтому, по возможности, будущих квартирантов следует проверить на законопослушность.

Сделать это можно, обратившись к сотрудникам правоохранительным органам, или хотя бы, проверить информацию о человеке в социальных сетях.

О том, кому лучше сдавать квартиру, говорится в этой статье.

Какие документы нужны для сдачи?

Для того чтобы сдать квартиру в аренду от собственника жилья потребуются следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Доверенность, заверенная нотариусом (если квартира сдается доверенным лицом).
  3. Правоустанавливающие бумаги на квартиру, например договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
  4. Оплаченные квитанции на коммунальные услуги, которые подтверждают отсутствие долгов.
  5. Согласие от других собственников (при их наличии).
  6. От квартиросъемщика требуется лишь паспорт.

Как оформить договор по закону?

Такой договор является основным документом, контролирующим такую сделку с недвижимостью. В нем обязательно указываются паспортные данные сторон, а также на бумаге должна быть обязательная информация о сдаваемой недвижимости:

  • ее полный адрес;
  • размер квартиры;
  • данные правоустанавливающего документа.

Также в договоре обязательно нужно уточнить величину арендной платы и порядок выплат. Кроме того, в данном документе следует уточнить все условия сделки и все требования к арендаторам, касающиеся пользования квартирой.

Образец того, как составить договор, чтобы правильно сдать квартиру, можно скачать ниже.

Посуточно

Такой документ составляется в такой же форме, как и договор на более длительное время. Единственным отличием в нем является то, что кроме обычных правил пользования квартиры, там прописывается порядок уборки помещения, которую, в большинстве случаев, должны осуществлять не жильцы, а сам собственник или нанятый им человек.

Долгосрочно

Когда соглашение об аренде заключается на срок более одного года, то в нем должны быть прописаны обязанности сторон, которые касаются текущего и капитального ремонта. Чаще всего текущие виды ремонтных работ ложатся на плечи арендатора, а капитальные – на собственника жилья. В остальном составление такого долгосрочного вида договора ни чем не отличается от краткосрочного.

О том, как сдать квартиру на длительный срок без посредников, читайте тут, а о сдаче квартиры на длительный срок через агентство рассказано здесь.

Как составить акт приема-передачи?

Данный документ составляется при передаче недвижимости от собственника к арендатору. В большинстве случаев акт приема-передачи подписывается вместе с договором. В этом документе нужно указать паспортные данные сторон, номер и дату заключения договора.

Описательная часть должна содержать характеристику квартиры на момент сдачи, со всем имуществом и недостатками. Кроме того, в данной бумаге следует записать показания всех счетчиков.

Что можно сделать, чтобы найти жильцов быстрее?

Специалисты в этой сфере советуют для быстрой сдачи квартиры следовать данной инструкции:

  1. Первым делом нужно исследовать рынок и рассмотреть аналогичные предложения конкурентов. Это поможет понять то, какую цену стоит предложить за имеющееся жилье.
  2. Затем нужно подготовить само жилье. В нем должны быть исправные коммуникации и вся самая необходимая техника. Также лучше всего сделать в квартире косметический ремонт, ведь чем лучше выглядит квартира, тем дороже ее можно сдать и тем быстрее можно найти клиентов.
  3. После подготовки квартиры ее нужно сфотографировать. Чем подробнее будет выглядеть объявление, тем легче будет найти клиентов.
  4. Далее следует перейти к составлению самого объявления. В нем нужно красочно описать все достоинства жилья и такие факторы, как:

    • наличие балкона;
    • вид санузла, наличие ремонта;
    • площадь жилых комнат и кухни.

    За основу можно взять самые популярные объявления на сайтах недвижимости. Также нужно указать требования к арендаторам и номер телефона.

  5. Готовое объявление нужно разместить в сети интернет. Лучшее всего для этого использовать 3-4 самых рейтинговых сайтов.
  6. После размещения объявления стоит ждать звонков клиентов.

Скачать образец объявления о сдаче квартиру в аренду

Нужно ли оформлять ИП?

Этот вопрос является спорным, но большинство специалистов считает, что это зависит от цели приобретения имущества. То есть, если квартира была приобретен для личного проживания или была получена по наследству, но владелец решил потом сдавать ее в аренду, то оформлять предпринимательство не стоит. А вот если, целью покупку жилья сразу же являлась сдача ее в наем, то в этом случае аренда является предпринимательской деятельностью и арендодатель должен оформлять ИП.

Подробно о том, нужно ли оформлять ИП, рассказывается тут, а о том, нужно ли платить налоги за сдачу квартиры, читайте здесь.

Если арендатор не платит и не освобождает помещение

В случае если арендатор нарушает условия договора, и не хочет самостоятельно выселяться из квартиры, то это является поводом для обращения в суд. К исковому заявлению, которое должно содержать просьбу о расторжении договора и описание причин для этого, стоит приложить доказательства вины арендаторов, если они имеются.

Скачать образец искового заявления на расторжение договора аренды

О том, что делать, если арендатор не платит и не освобождает квартиру, рассказывается в этой статье.

Сдача квартиры в аренду является достаточно распространенной сделкой с недвижимостью и порядок проведения такой сделки довольно прост. Если знать все нюансы, то это дело может быть и безопасным, и достаточно прибыльным.

Видео по теме

Узнать как правильно сдавать квартиру в аренду можно также в данном ролике:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург
Разделы в рубрике "Сдача квартиры"
Комментарии
  1. Катерина
    Ответить

    Я сдаю квартиру без договора найма. Считаю, что договор нужно составлять лишь тогда, когда люди могут ограниченное время провести в квартире. Например месяц или пол года. а если люди планируют долго проживать, то это не обязательно.

  2. Марина
    Ответить

    Очень важно при сдаче жилья с арендатором оговорить возмещение затрат по коммунальным услугам. Обязательно включить этот пункт в договор. Не рекомендую прописывать коммуналку отдельной фиксированной суммой. Лучше использовать схему, при которой оговаривается стоимость аренды и к ней уже присовокупляются взносы за пользование коммунальными услугами. Ответственность за своевременные платежи будет лежать на владельце квартиры.