Понятия инвентаризационной и кадастровой стоимости квартиры — в чем разница между ними?

Перед всеми субъектами РФ стоит задача постепенного перехода с расчета инвентаризационной стоимости на кадастровый. На сегодняшний день обе эти величины применимы для расчета налогооблагаемой базы, невзирая на то, что между ними существует весомая разница.

С каждым годом инвентаризационная стоимость все меньше соответствует реалиям рынка, а кадастровая наоборот – все быстрее достигает показателей рыночной цены. Рассмотрим, что такое инвентаризационная и кадастровая стоимость квартир, чем они отличаются.

Что такое инвентаризационная стоимость?

Под инвентаризационной стоимостью квартиры понимается восстановительная стоимость квартиры или иного объекта недвижимости, которая включает в себя процент износа и динамику роста цен на данную недвижимость. В расчет принимается цена строительных материалов, выполненных работ и оказанных услуг.

Инвентаризационная оценка показывает оценочную стоимость квартиры, установленную аккредитованными оценщиками местных или федеральных БТИ. Расчет инвентаризационной стоимости осуществляется согласно порядку, утвержденному Приказом Минстроя РФ № 87 от 04.04.1992.

Подсчет проводят следующим образом:

1. В основополагающем справочном Сборнике за №28, берутся укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых объектов. На основе данных показателей проводится переоценка квартиры и устанавливается ее реальная (восстановительная) цена.
2. Для расчета учитывается динамика роста цен на отчетный период.
3. Высчитывается процент физического износа квартиры на дату последней инвентаризации.
4. Восстановительный показатель за вычетом реального износа – величина инвентаризационной стоимости объекта.

Для чего она нужна?

Данная характеристика для квартиры до 1 января 2013 года была необходима, чтобы рассчитать обязательный налог на недвижимость. Письмом N БС-4-11/13658 от 27.07.2016 установлено, что этот показатель не должен исчисляться в целях налогообложения после 01.01.2013 года. Для тех субъектов РФ, которые не успели перейти на расчет кадастровой стоимости, допустимо применять данные инвентаризационной, подсчитанной до указанной даты.

Таким образом, инвентаризационная оценка может понадобиться для совершения следующих сделок:

• дарение или оформление квартиры в собственность;
• обмен жилплощади;
• приватизация жилья;
• сдача в аренду.

Где и как можно узнать?

Для того чтобы узнать какова инвентаризационная оценка квартиры нужно обратиться в ближайшее БТИ и запросить справку, содержащую данные сведения. Для этого необходимо соблюсти ряд шагов:

1. При оформлении какой-либо юридической сделки с объектом недвижимости уточнить, нужна ли подобная справка.
2. Выяснить какое БТИ может оказать данную услугу.
3. Предоставить в БТИ паспорт и имеющиеся на руках документы на квартиру.
4. Оформить заявление на выдачу справки, оплатив при этом стоимость данной услуги по тарифам местного БТИ.
5. Явиться в назначенное время за готовой справкой.

Для экономии времени можно воспользоваться услугами сторонних организаций, которые будут представлять ваши интересы в БТИ и проделают всю необходимую процедуру для получения справки.

Сведения можно получить в любом удобном МФЦ. Необходимо получить талон на ожидание в очереди и обратиться в указанное в талоне окно. Необходимые данные также можно узнать через портал государственных услуг. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и ввести в раскрывающемся поле кадастровый номер объекта или его адрес.

На что влияет?

С 01 января 2013 года налог на квартиру берется исходя из кадастровой величины и исчисляется по ставкам, прописанным в нормативно-правовых актах органов местного самоуправления. При этом учитывается суммарная инвентаризационная оценка жилья, умноженная на коэффициент – дефлятор.

Данные расчеты вводятся поэтапно в разных регионах страны. Некоторые города перешли на подобный расчет согласно Письму N БС-4-11/13658, а некоторые области и регионы переживают переходную стадию. Это означает, что инвентаризационная оценка квартиры будет необходима всем без исключения собственникам еще долгое время.

Отличие от кадастровой

Рассмотрим теперь, чем отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимость. Понятие кадастровой стоимости и ее значение для целей налогообложения рассматривается в ряде федеральных законов. Сюда можно отнести основополагающие документы: ФЗ № 135 от 29.07.1998 и ФЗ № 237 от 03.07.2016.

Согласно ст.3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость – величина, установленная посредством осуществления государственной кадастровой оценки квартиры или в результате рассмотрения споров о результатах такой оценки.

Другими словами, кадастровая величина – это рыночная цена объекта недвижимости. А рыночная цена – это максимально вероятная оценка объекта, по которой может проводиться та или иная юридическая сделка.

Данный показатель подлежит пересмотру каждые 5 лет. При расчете кадастровой стоимости берутся следующие объективные факторы:

1. Год постройки и реальная цена жилья на период ввода его в эксплуатацию.
2. Внутреннее расположение квартиры (этажность, наличие балкона, материал стен).
3. Удаленность объекта от основных жизненно необходимых объектов (магазинов, школ, кинотеатров).

Существенные отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой следующие:

• Инвентаризационная оценка включает в себя узкие рамки для расчета. Согласно ст. 404 НК РФ она является налогооблагаемой базой для расчета налогов, но не дает реальной картины рынка. При этом кадастровая учитывает индивидуальные показатели, влияющие на формирование цены квартиры и представляет из себя стоимость наиболее близкую к рыночной.
• Инвентаризационная высчитывалась до 01 января 2013 года органами БТИ, соответственно с каждым годом ее показатель устаревает и сильно разниться с реальной рыночной ценой. Кадастровая определяется независимыми оценщиками, которые привлекаются органами государственной власти. Она максимально приближена к реалиям рынка.

Заключение

Для совершения юридических сделок с объектами недвижимости необходимо знать реальные показатели их инвентаризационной и кадастровой стоимости. Важно понимать, в чем принципиальная разница между этими двумя величинами и какая наиболее выгодная, с точки зрения расчета налогов. Эти знания пригодятся не только налоговикам, но и самим владельцам квартир.