При покупке квартиры для расчетов чаще всего используют ячейку в банке или аккредитив. Это безопасные финансовые инструменты, при использовании которых риски потери или кражи денег минимальны.
В статье рассмотрим, по какой схеме происходит расчет через банковскую ячейку, у кого хранится ключ от нее, сколько стоит аренда в сбербанке при покупке и другие важные вопросы использования этого хранилища.
Показать содержание
- Что это такое?
- Порядок передачи денег при покупке
- Преимущества использования при сделке
- Подводные камни применения для расчета при покупке
- Заключение
Что это такое?
Банковская ячейка представляет собой сейф в охраняемом хранилище банка. Это закрытый металлический ящик (ячейка), один ключ от которого передается клиенту, а другой остается сотруднику банка. Для аренды ячейки необходимо заключить договор с банком и оплатить арендную плату.
Для сделок купли-продажи квартиры сейф арендуется минимум за день до подписания купчей. Покупатель (именно он и является арендатором ячейки) прячет нужную сумму в сейф, получает ключ и после подписания договора передает его продавцу. Однако для того чтобы в банке смогли пропустить бывшего владельца к ячейке, необходимо будет предъявить ряд документов, подтверждающих не только факт подписания договора купли-продажи, но и его регистрации в Росреестре.
Все эти условия оговариваются еще на этапе подписания договора аренды банковской ячейки. В Сбербанке РФ, а также многих других банках этот договор подписывается тремя сторонами:
- банком;
- покупателем;
- продавцом.
Ячейка расположена в особом помещении без окон, с видеонаблюдением и специальными стенами из металла. Для размещения наличных вполне достаточно арендовать среднюю по размеру ячейку с высотой от 20 см.
Порядок передачи денег при покупке
Если покупатель решил использовать банковскую ячейку для расчетов, то необходимо сообщить об этом продавцу и оговорить все детали. Если нет возражений по поводу такого варианта передачи денег, остается только выбрать банк и пройти ряд необходимых шагов.
Банк желательно выбирать из разряда крупных, поскольку ценности в ячейках не страхуются в отличие от средств на депозитах.В случае банкротства банка или временного ограничения его работы, может сложиться ситуация, когда покупатель и продавец надолго потеряют доступ к своим деньгам.
Также вам будет полезно: Порядок передачи денег при покупке квартиры
Ниже приведем пошаговую инструкцию, как именно пользоваться ячейкой в банке, в том числе как заложить в нее деньги при покупке. Для покупки квартиры и передачи денег через ячейку необходимо:
- Обратиться в банк и заключить трехсторонний договор аренды банковской ячейки на нужный вам срок (желательно не менее 10-14 дней, а лучше на месяц). Для этого покупателю и продавцу квартиры нужно прийти с паспортом. Если планируется организовать доступ к ячейке поверенных лиц, то необходимо будет выбрать не индивидуальное, а ответственное хранение и составить дополнительное соглашение.Одновременно с договором подписывается и акт приема-передачи ячейки клиенту. Банк не разрешает допускать к ячейке более четырех лиц.В договоре аренды ячейки, например Сбербанка РФ, содержится:
- данные сторон (всех трех);
- срок аренды;
- размер арендной платы;
- права и обязанности;
- ответственность арендатора и арендодателя;
- условия доступа к ячейке;
- порядок разрешения судебных споров.
В дополнительном соглашении о допуске к сейфу расширенного круга лиц указывается:
- все паспортные данные лиц, которые будут иметь доступ к сейфу;
- условия доступа к ячейке со ссылками на договор аренды.
Кто оплачивает аренду? Обычно это покупатель, но при желании стороны могут и поделить эти расходы пополам.
В Сбербанке РФ стоимость услуги аренды ячейки при покупке будет стоить от 65 до 150 рублей в день в зависимости от размера сейфа. В других банках стоимость аренды обычно не превышает 1000 – 2500 рублей в месяц.Иногда банк просит дополнительную оплату в случае оформления дополнительного соглашения, потери ключа, проверки денег специальными банковскими устройствами. Случается и обратный эффект: в «не сезон» банки часто предоставляют солидные скидки на аренду ячеек (в среднем от 10 до 30%). Все зависит от условий конкретного банка, размера арендуемого сейфа и выбора самого клиента.
- Положить деньги в ячейку в специальный контейнер. Желательно это делать в присутствии продавца. Предварительно средства можно пересчитать и проверить подлинность купюр при помощи специальных устройств. Пригласить специалиста банка, который проверит купюры можно за отдельную плату. После помещения денег в сейф, он закрывается на ключ, который хранится у покупателя. До совершения сделки купли-продажи никто из сторон не вправе получить доступ к деньгам.
- После подписания договора купли-продажи покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу. Далее следует процедура регистрации прав собственности в ЕГРН, которая длится от 5 до 12 дней. Возможно и ускоренное оформление за считанные дни за дополнительную плату. По итогам регистрации в реестре появляется электронная запись о том, что в квартире сменился собственник. Покупатель и продавец получают выписку из ЕГРН, которая подтверждает переход прав собственности.
- Стороны отправляются в хранилище банка и вскрывают ячейку. В Сбербанке РФ открытие производится совместно с сотрудником учреждения, который осуществляет разблокировку сейфа при помощи электронной системы контроля доступа или используя механический ключ. Продавец забирает свои деньги и пишет расписку о том, что не имеет претензий к покупателю. Условия доступа к банковской ячейке при продаже квартиры:
- ключ от сейфа;
- предъявление подписанного договора купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- доверенность от продавца (если оформлялась);
- паспорта продавца недвижимости.
Допуск продавца к сейфу в отсутствие покупателя производится при предъявлении оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации перехода права собственности и выписки из ЕГРН. Допуск покупателя к сейфу в отсутствие продавца производится не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды (если сделка не состоялась).
- Составляется акт приема-передачи квартиры при покупке. На этом этапе все деньги уже переданы, а покупатель принимает квартиру и подписывает акт о том, что он не имеет никаких претензий к продавцу (как происходит передача квартиры покупателю?). После подписания акта сделка считается завершенной.
- Скачать образец договора купли-продажи с использованием банковской ячейки
- Скачать образец акта приема-передачи квартиры
Читайте также: Аванс за квартиру при покупке: образец расписки
Преимущества использования при сделке
По статистике банковская ячейка используется на рынке недвижимости чаще чем аккредитив или перевод денег со счета на счет.
- Передача денег производится в безопасном месте – охраняемом банке.
- Банковское учреждение берет на себя функции посредника: проверяются документы продавца и не допускаются к деньгам посторонние лица.
- Допущенный к ячейке продавец может сразу переложить наличные на свой счет или депозит, чтобы не передвигаться с крупной суммой денег по городу.
Достоинства ячейки:
- круглосуточная охрана помещения хранилища;
- простой способ идентификации сторон договора аренды;
- доступная арендная плата;
- понятные для всех условия договора (в отличие от аккредитива или счета эскроу);
- отсутствие залога за ключ (не во всех банках);
- 100% конфиденциальность.
Вам может быть полезно: Эскроу счет — что это: простыми словами о покупке по новым правилам
Если сделка сорвется, то покупатель забирает деньги самостоятельно в течение недели и без дополнительной оплаты указанного срока.
Это дополнительная гарантия для покупателя. В случае же обычных расчетов, в том числе и при переводе денег со счета на счет, при срыве сделки могут возникнуть недоразумения связанные с возвратом средств.Немаловажный плюс: охраняемая банком тайна расчетов. В самом договоре аренды ячейки не указана сумма, которая будет храниться, а потом передаваться продавцу.
Для тех, кто не торопится декларировать свои покупки или опасается внимания правоохранительных органов, банковская ячейка это настоящая находка.
Подводные камни применения для расчета при покупке
Недостаток у схемы расчетов с банковской ячейкой по сути один: при желании злоумышленники могут подделать купчую, выписку из реестра и украсть средства из сейфа.Банковские клерки проверяют документы для купли-продажи, в соответствии с договором аренды, но проводить тщательную экспертизу их подлинности с привлечением профессиональных экспертов никто не будет.
Риски продавца:
- предоставление покупателем поддельного ключа от ячейки;
- невозможность получить доступ к деньгам в случае затягивания регистрации в Росреестре или даже отказа в регистрации;
- неполная передача денег (например, запрятывание в ячейку части нужной суммы при соблюдении всех формальностей).
Подводные камни для покупателя:
- отсутствие упоминаний о сумме в договоре аренды ячейки;
- кража денег из ячейки сотрудниками банка;
- потеря ключа и необходимость оплачивать его стоимость;
- сложности с получением налогового вычета.
Еще один минус связан с теми покупателями и продавцами, которые указывают в купчей заниженную сумму для уменьшения налогов (какую стоимость квартиры указывать в договоре?). В этом случае, если продавец столкнется с недобросовестным контрагентом, то вскрыв ячейку он может обнаружить именно ту сумму, которая указана в договоре, а не ту о которой он изначально договаривался.
Оспорить такой договор купли-продажи уже после регистрации в Росреестре будет довольно проблематично, ведь в договоре уже фигурирует другая сумма, а формально покупатель выполнил свои обязательства. Инициировать же дело о мошенничестве тоже нельзя, поскольку сам продавец добровольно согласился участвовать в схеме уклонения от налогов. Могут возникнуть трудности и у покупателя, если он решит оформить налоговый вычет (возместить часть уплаченных за год налогов после покупки квартиры).
Чаще всего налоговая в качестве доказательств приобретения квартиры принимает справки из банка о перечислении денег, а не договор аренды ячейки, где не указана сумма сделки. Если не удастся доказать факт передачи денег распиской и другими документами, то в оформлении вычета могут и отказать. При больших доходах сумма вычета может составить весьма крупную сумму.
Заключение
Банковская ячейка – очень удобный инструмент для расчетов на рынке недвижимости. Кражи и случаи мошенничества случаются в банках довольно редко. Большинство сделок заканчивается вполне успешно, если соблюдаются все правила безопасности и к сейфу не допускаются посторонние лица.
Однако осторожность не помешает: желательно закладывать и вынимать деньги в присутствии покупателя и продавца, а также оформлять расписку по окончании всех расчетов.
Похожие статьи
- Продажа квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми по шагам
- Нюансы покупки и продажи квартиры с прописанным в ней человеком и образец договора для скачивания
- Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры и как заключить такую сделку?
- Особенности купли-продажи квартиры через нотариуса. Сколько стоят его услуги и кто их оплачивает?
- Стоит ли заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками? Основные плюсы и минусы сделки
- Когда налог можно не платить? Все про взаимозачет при покупке и продажи квартиры
Покупатель переводит средства на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка . Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.