Нюансы покупки и продажи квартиры с прописанным в ней человеком и образец договора для скачивания

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки
4
4 638 просмотров

Покупка недвижимости на вторичном рынке – длительный процесс. Покупатель заинтересован в максимальном снижении рисков, поэтому проверяет юридическую чистоту предложенного варианта. Щепетильный осмотр документов позволяет избежать в будущем неприятного сюрприза в виде гражданина с правом собственности на приобретенное жилье. А как быть с прописанными в квартире людьми?

Показать содержание

Правовой статус

В соответствии с принятыми в Российской Федерации нормами, каждый человек должен иметь временную или постоянную прописку. Если у человека нет своей недвижимости – с регистрацией могут возникнуть проблемы.

В Жилищном кодексе прописано право владельца регистрировать в принадлежащем ему жилом помещении третьих лиц. Статья 31 Жилищного кодекса России посвящена правам и обязанностям таких лиц – членов семьи (супругов, родителей, детей) или посторонних лиц, вселенных собственником в квартиру в качестве членов семьи.

  1. Прописанные в квартире лица имеют право пользоваться жилым помещением на равных с собственником условиях, если другое не установлено отдельным соглашением между сторонами. При этом, они обязуются использовать квартиру по назначению и следить за ее сохранностью.
  2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи несут одинаковую ответственность по обязательствам, указанным в положении 1 49-ФЗ от 24 апреля 2008 года.
  3. Если у владельца недвижимости прекращаются семейные отношения с прописанным человеком, чаще всего это положение является актуальным для супругов, право пользования недвижимостью не сохраняется. Однако в отдельных случаях суд может продлить права прописанного человека на неопределенный срок в связи с отсутствием своего жилья.

Как составить договор?

Договор купли-продажи жилплощади, если в ней прописаны люди, представляет собой классическое соглашение с одной особенностью – отдельным пунктом обозначается наличие зарегистрированных граждан и обязанности продавца относительно сроков снятия их с регистрации. Чтобы куплю-продажу признали действительной, а новое право зарегистрировали в Росреестре, договор должен содержать:

  1. дату и место его подписания;
  2. ФИО всех сторон сделки;
  3. полную характеристику недвижимости (адрес, площадь, жилищные условия);
  4. права и обязанности продавца и покупателя;
  5. стоимость контракта, в буквенном и числовом выражении;
  6. способ оплаты (наличный или безналичный метод).

В данном случае продавец берет на себя обязательства по снятию с регистрации прописанных в квартире членов его семьи – порядок и сроки выписки указываются отдельно в пункте «права и обязанности сторон».

Необходимо вписать ФИО зарегистрированных граждан и позаботиться о месте новой регистрации для несовершеннолетних детей. Их российское законодательство не позволяет выписывать в никуда – в листке отбытия представитель несовершеннолетнего должен сразу же указать жилье, где будет проживать ребенок.

Справка. На прописку дается 7 дней, дети до 10 лет могут проживать только с родителями, до 14 лет – с родственниками.

Читайте также: Как оформить продажу квартиры по доверенности? Риски и особенности

Законодательство

Закон не запрещает продажу и покупку квартиры, если в ней есть прописанные люди, даже когда речь идет о несовершеннолетнем (о купле-продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком рассказано тут). В данном случае все условия сделки отдаются на откуп продавцу и покупателю.

Не снятые с регистрации люди считаются обременением для покупателя – желательно до момента подписания договора купли-продажи убедиться, что речь идет не о гражданах, представляющих категорию людей с пожизненным правом пользования жильем. Предоставлять дополнительные документы в Росреестре в момент регистрации сделки не требуется.

Что делать продавцу?

У продавца есть два варианта – заняться снятием с учета до подписания ДКП и после. Первый вариант является оптимальным для покупателя, ведь он избавляется от обременения до перехода права собственности (о купле-продаже жилья с обременением написано здесь).

Однако для снятия с регистрации потребуется согласие прописанных лиц – они должны либо подать заявление на выписку, либо сразу зарегистрироваться по новому месту жительства (в этом случае органы снимут гражданина с учета по предыдущему месту жительства самостоятельно и выписываться не потребуется).

На заметку. Выписать проживающих в квартире можно и в судебном порядке. Однако такой процесс потребует сил, времени и финансовых затрат – не каждый покупатель готов пойти на такие дополнительные риски.

Как выписать граждан?

Процедура выписки граждан регулируется Жилищным кодексом и заключается в уведомлении Управления по вопросам миграции МВД. Закон не устанавливает сроки, в которые бывший владелец и члены его семьи должны быть сняты с регистрации, однако за непостановку на учет в течение 7 рабочих дней гражданам грозит штраф по административному правонарушению.

Владелец недвижимости и все прописанные в квартире лица должны подать документы в управление лично, потребуются:

  1. паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении;
  2. домовая книга;
  3. листок убытия;
  4. заявление на выписку из квартиры.

Дети после 14 лет подают документы сами, до 14 – через родителей и опекунов.

В отношении кого это не получится сделать?

С одной стороны, регистрация не равняется праву собственности, не дает зарегистрированному лицу заключать с жильем какие-то сделки и даже иметь на него документы. Единственным упоминанием о наличии зарегистрированного лица станет запись в домовой книге.

С другой стороны, российское законодательство предусматривает ряд случаев, когда право пользования можно прекратить только в судебном порядке, а иногда – вообще невозможно. Ниже представлен перечень таких случаев согласно ЖК РФ.

  1. При отказе от приватизации в пользу других лиц, у нанимателей возникает бессрочное право пользования жильем. Суд не удовлетворит требование о снятии с регистрации человека или прекращения его права пользования жильем.
  2. Гражданин, проживающий в квартире, по предоставленному ему завещательному отказу, сохраняет право пользования жильем даже при смене собственника – на протяжении срока, указанного в написанном завещании, как правило, пожизненно.
  3. Члены жилищно-строительных кооперативов, оплатившие свой пай, при предъявлении подтверждающего платеж документа получают пожизненное право пользования жильем. Даже если пай был оплачен не полностью, а частично.
  4. Брачный контракт между супругами может содержать положение о праве пользования недвижимостью после расторжения брака или особенности раздела имущества.
Важно! В 2018 году в закон внесли изменение, которое, в частности коснулось снятия с регистрации близких родственников владельцев подаренных квартир.

Теперь просто так выселить родственника владелец жилья не сможет даже через суд – ему в любом случае придется выждать определенный срок, пока зарегистрированный гражданин не найдет себе новое жилье.

Как реализовать жилье, если в нем значится ребенок?

С 2018 года в России упразднили норму, требующую брать разрешение у органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним. Для совершения сделки потребуется стандартный пакет документов для купли-продажи.

Однако немногие покупатели готовы приобретать жилье с обременением в виде прописки несовершеннолетнего. Поэтому продавцу стоит заранее позаботиться о смене места регистрации. После выписки ребенка, его законные представители, родители или опекуны, имеют в своем распоряжении всего семь рабочих дней для постановки на учет по новому месту проживания.

Кроме того, действует правило, согласно которому новые условия проживания ребенка не должны быть хуже предыдущих, иначе органы опеки и попечительства могут заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и даже аннулировать сделку продажи.

Информация для покупателя

Где получить выписку о лицах, имеющих регистрацию в помещении?

Где можно получить выписку с информацией о количестве прописанных в помещении лиц:

  • в УВМ МВД (Управлении по вопросам миграции);
  • в МФЦ;
  • в офисе управляющей компании;
  • в ЕГРП.

Кроме этого, покупатель может посмотреть количество зарегистрированных лиц в квитанции за коммуналку. По этому вопросу не обойтись без сотрудничества с текущим владельцем, ведь только он имеет право заказывать выписку в одной из вышеназванных структур.

В некоторых случаях допускается использование нотариально заверенной доверенности от хозяина – по такому документу взять расширенную справку покупатель сможет в управлении по вопросам миграции.

На заметку. За выписку из ЕГРП придется заплатить, заказать ее можно даже не выходя из дома, через портал Государственных услуг.

Примечательно, что для получения справки не потребуется получать разрешение от владельца квартиры – достаточно знать кадастровый номер недвижимости или адрес и оплатить государственную пошлину за предоставление услуги.
Ниже вы увидите образец выписки из ЕГРП:

Нюансы покупки и продажи квартиры с прописанным в ней человеком и образец договора для скачивания

Что следует учесть?

О чем надо знать в случаях, когда при покупке квартиры в ней есть прописанные граждане? Прописанное лицо – не является существенным риском для нового покупателя, если оно не входит в перечень лиц, которые сохраняют право пользования пожизненно. Первым делом, покупатель должен проверить – как именно и когда были зарегистрированы все прописанные лица.

Если физические лица прописывались после отказа от приватизации, на основе завещательного отказа или были членами жилищно-строительного кооператива – новый владелец квартиры не сможет выселить их из жилплощади даже через суд.

Внимательно стоит присмотреться к супругам и бывшим супругам, которые могут быть связаны обязательствами по брачному контракту.

Последовательность действий

Если все прописанные граждане не относятся к специальным категориям, новый владелец в крайнем случае будет иметь возможность выписать их через районный суд по месту нахождения недвижимости.

На первом этапе желательно попытаться решить вопрос мировой – попросить граждан подойти в УМВД с заявлением о желании выписаться с прежней квартиры. Если же добровольное выселение невозможно, понадобится иск.

Важно! Желательно настоять на дополнительном пункте в ДКП об обязательствах бывшего собственника и членов его семьи выписаться после оформления сделки. Наличие такого положения поможет новому собственнику быстрее и легче выиграть суд.

Вместе со стандартным заявлением, инициатор разбирательства предоставляет суду следующие документы:

  • свой паспорт;
  • правоустанавливающий документ из Росреестра;
  • бумагу, на основе которой возникло право собственности (ДКП);
  • выписку из домовой книги;
  • квитанцию об оплате пошлины.

Получив положительное решение по иску, собственник должен отнести его в Управление МВД – в течение трех дней зарегистрированных лиц принудительно снимут с учета.

Прописанный человек – дополнительный риск, поскольку законодательство Российской Федерации предусматривает ряд случаев, при которых право пользования недвижимостью сохраняется пожизненно – даже после смены владельца.

Чтобы избежать неприятностей, покупателю необходимо убедиться, что он сможет выселить граждан после заключения договора в добровольном или принудительном порядке. Продавцу потребуется предъявить дополнительные документы и вписать в ДКП пункт об обязанности снять членов семьи с регистрации в течение определенного срока после совершения сделки.

Полезное видео

Из видео узнаете, почему покупатели не любят покупать квартиру с прописанными людьми и какие пункты нужно вписать в договор купли-продажи, чтобы подстраховаться:

Покупка квартиры с прописанными людьми – почему это не любят покупатели?Покупка квартиры с прописанными людьми – почему это не любят покупатели?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
4
4 638 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Николай
    Ответить

    По моему, лучше требовать от продавца устранения всех недостатков до заключения сделки, в т.ч. пусть сначала выпишет всех из квартиры. Наверное на таких условиях стоит покупать только если ценой сильно заинтересовали, потом ведь самому придется через суд выписывать из квартиры всех лишних.

  2. Александра
    Ответить

    Семейная пара проживала в однокомнатной муниципальной квартире, куда жена после свадьбы прописала мужа. Позже жена приватизировала квартиру, муж в приватизации не участвовал. После нескольких лет совместной жизни по инициативе супруги пара развелась, и жена захотела продать квартиру. Но не может этого сделать, так как супруга никак не выписать. Суд встал на его сторону и продлил право пользования однокомнатной квартирой на неопределенный срок, пока он не найдет новое место жительства. Но он и не собирается его искать. Какие есть варианты выйти из этой патовой ситуации?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Олег
      Ответить

      Один вариант уже исчерпан – суд вынес абсолютно законное и обоснованное решение. Остается только какое-либо соглашение сторон или же у бывшего супруга должно появиться жилье, где он может зарегистрироваться и проживать.

      Бесплатная помощь юриста!
  3. Дарья
    Ответить

    В данный момент для регистрации по новому месту жительства или для снятия с регистрации обращаться к домовой книге нет необходимости – это делают компетентные органы по межведомственному взаимодействию. Также в выписке из ЕГРН наличие прописанных не значится, так как о них не делается запись в реестре.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: