Налог с продажи квартиры для нерезидентов в 2026 году: ставка 30%, как избежать и что изменилось с 2019
| Налог нерезидента с продажи квартиры — 2026 | |
|---|---|
| Ставка НДФЛ если срок не прошёл | 30% от суммы продажи (п. 3 ст. 224 НК РФ) |
| Когда налог не нужно платить | Владели 5+ лет (или 3+ года в особых случаях) — ФЗ-424 от 27.11.2018, действует с 01.01.2019 |
| Вычет 1 млн руб. при продаже | Недоступен — только для налоговых резидентов (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) |
| Вычет «доходы минус расходы» | Недоступен — только для налоговых резидентов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) |
| Срок подачи 3-НДФЛ | До 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ) |
| Нужна ли декларация при освобождении | Нет, если прошёл минимальный срок владения |
| Кто считается нерезидентом | Кто провёл в РФ менее 183 дней за последние 12 месяцев подряд (ст. 207 НК РФ) |
Содержание
Ваша ситуация?
Кто такой нерезидент по налоговому законодательству
Понятие «резидент» и «гражданин» — не одно и то же. Гражданин России может быть нерезидентом, а иностранец — резидентом. Всё определяется количеством дней, проведённых в России за год.
Налоговый резидент — физическое лицо, которое фактически провело в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд (ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.
| Статус | Условие | Ставка при продаже квартиры |
|---|---|---|
| Резидент | 183+ дней в РФ за 12 месяцев | 13–22% (прогрессивная шкала с 2025) |
| Нерезидент | Менее 183 дней в РФ | 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ) |
| Нерезидент, срок истёк | Владение 5 лет (или 3 года в особых случаях) | 0% — освобождён (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) |
Дни подсчитываются суммарно: неважно, была ли это непрерывная или прерывистая нахождение в стране. День выезда и день въезда учитываются как дни пребывания в России. Краткосрочные выезды (до 6 месяцев) за рубеж на лечение или обучение не прерывают период и засчитываются в 183 дня.
Главное изменение с 2019 года: когда нерезидент не платит налог
До 2019 года нерезидент платил 30% НДФЛ при продаже квартиры независимо от того, сколько лет ею владел. Даже если купил в 2000 году — всё равно 30%. Это было грубой несправедливостью, которую исправил ФЗ-424 от 27.11.2018.
| До 2019 года | С 1 января 2019 года (ФЗ-424) |
|---|---|
| Нерезидент платит 30% при продаже ЛЮБОЙ квартиры, сколько бы лет ею ни владел | Нерезидент освобождён от налога, если владел квартирой 5 лет и более (или 3 года в особых случаях) |
| Вычеты недоступны | По-прежнему недоступны — если срок не прошёл, платим 30% с полной суммы |
| Единственный способ избежать налога — стать резидентом | Теперь можно дождаться срока владения — и без налога |
Закон распространяется на доходы, полученные с 1 января 2019 года. Если квартира продана до этой даты — старые правила (30% в любом случае) применяются полностью.
Ставка 30%: когда применяется и как считается
Если нерезидент продаёт квартиру, не выдержав минимального срока владения, налог составит 30% от суммы дохода. При этом никакие вычеты не применяются — ни стандартные, ни имущественные.
Пример: нерезидент продал квартиру за 6 000 000 рублей, владел ею 2 года. Налог: 6 000 000 × 30% = 1 800 000 рублей. Уменьшить на расходы при покупке нельзя. Применить вычет 1 млн тоже нельзя.
| Ситуация | Налогооблагаемая база | Ставка | Итог |
|---|---|---|---|
| Нерезидент, срок не прошёл, цена > 70% КС | Цена по договору | 30% | Цена × 30% |
| Нерезидент, срок не прошёл, цена < 70% КС | 70% кадастровой стоимости | 30% | КС × 0,7 × 30% |
| Нерезидент, срок прошёл (5 лет / 3 года) | — | 0% | Налога нет |
| Резидент, срок не прошёл | Цена − вычет или расходы | 13–22% | Зависит от базы |
| Резидент, срок прошёл | — | 0% | Налога нет |
Правило 70% кадастровой стоимости
С 2016 года налоговую базу нельзя занижать ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Это правило в равной мере применяется к резидентам и нерезидентам (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Пример расчёта: нерезидент продаёт квартиру за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость — 5 200 000 руб. 70% от КС = 5 200 000 × 0,7 = 3 640 000 руб. Поскольку 3 640 000 > 3 500 000, налоговая база = 3 640 000 руб. Налог: 3 640 000 × 30% = 1 092 000 руб.
Рассчитайте налог нерезидента
Минимальные сроки владения: таблица по ситуациям
Для освобождения от НДФЛ важно понять, с какой даты начинается срок владения и какой именно срок вам нужен — 5 или 3 года.
| Основание приобретения | Минимальный срок | Дата начала срока | Норма |
|---|---|---|---|
| Договор купли-продажи | 5 лет | Дата регистрации права в ЕГРН | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
| ДДУ (долевое строительство) | 5 лет | Дата полной оплаты по ДДУ (с 2020 г., ФЗ-325/2019) | абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ |
| Наследство | 3 года | Дата смерти наследодателя | пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Дарение от близкого родственника | 3 года | Дата регистрации права | пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Приватизация | 3 года | Дата регистрации права | пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Договор пожизненной ренты | 3 года | Дата регистрации права | пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Единственное жильё | 3 года | Дата регистрации права | п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (с 01.01.2020, ФЗ-374) |
Почему нерезидент не может применить налоговые вычеты
Один из болезненных моментов для нерезидентов — полное отсутствие права на имущественные вычеты при продаже квартиры раньше минимального срока.
| Вычет | Резидент | Нерезидент | Норма |
|---|---|---|---|
| Вычет 1 000 000 руб. при продаже | Да | Нет | пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ |
| Вычет «доходы минус расходы» | Да | Нет | пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ |
| Имущественный вычет при покупке (260 тыс.) | Да | Нет | пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ |
| Вычет по ипотечным процентам (390 тыс.) | Да | Нет | пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ |
| Зачёт налога из другой страны | Частично | Частично | Ст. 7 НК РФ, СИДН |
Вычеты по ст. 218–221 НК РФ предоставляются только налоговым резидентам РФ. Нерезиденты уплачивают налог с полной суммы дохода — без уменьшения на 1 млн и без учёта расходов на приобретение.
Граждане ЕАЭС: Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизия
Страны Евразийского экономического союза обеспечивают особый режим налогообложения для своих граждан, работающих в России. Однако это касается не всех доходов.
| Тип дохода | Применение договора ЕАЭС | Ставка |
|---|---|---|
| Доходы от трудовой деятельности | Да — ст. 73 Договора о ЕАЭС | 13% с первого дня работы |
| Дивиденды от российских компаний | Да | 13% (как резидент) |
| Продажа недвижимости в РФ | Нет — не охватывается ст. 73 | 30% (нерезидент) или 0% (срок) |
Практический вывод для граждан ЕАЭС: если вы не провели в России 183+ дней — вы нерезидент по налогу на имущество. Платите 30% если срок не прошёл, 0% если прошёл 5 лет (или 3 года). Чтобы воспользоваться ставкой 13% и вычетами, нужно стать налоговым резидентом РФ по обычным правилам (183 дня за 12 месяцев).
Двойное налогообложение и международные соглашения
Нерезидент, продающий российскую квартиру, может столкнуться с ситуацией, когда доход попадает под налогообложение сразу в двух странах — России и стране, где он проживает.
Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) более чем со 100 государствами (ст. 7 НК РФ — международный договор имеет приоритет над НК). В большинстве соглашений доходы от продажи недвижимости облагаются в стране, где находится имущество, то есть в России.
| Страна | Есть ли СИДН с Россией | Где платить налог с продажи квартиры |
|---|---|---|
| Германия | Да | В России (ст. 13 СИДН). Уплаченное в России можно зачесть в Германии |
| Франция | Да | В России (ст. 13 СИДН) |
| Израиль | Да | В России (ст. 13 СИДН) |
| США | Нет (приостановлено с 2023) | Оба государства могут претендовать на налог |
| Великобритания | Нет (приостановлено с 2023) | Оба государства могут претендовать на налог |
| Казахстан | Да | В России (ст. 13 СИДН) |
| Беларусь | Да | В России (ст. 13 СИДН) |
| ОАЭ | Да | В России (нет НДФЛ в ОАЭ) |
Как подать декларацию 3-НДФЛ нерезиденту
Если срок владения прошёл — декларацию подавать не нужно. Если не прошёл — обязательно до 30 апреля следующего года.
| Ситуация | Декларация 3-НДФЛ | Срок уплаты налога |
|---|---|---|
| Срок владения прошёл (5 или 3 года) | Не нужна | Налога нет |
| Срок не прошёл, квартира продана в 2025 | До 30 апреля 2026 | До 15 июля 2026 |
| Срок не прошёл, квартира продана в 2026 | До 30 апреля 2027 | До 15 июля 2027 |
Порядок подачи 3-НДФЛ для нерезидента:
- Заполните декларацию 3-НДФЛ за нужный год. Бланк скачивайте с сайта ФНС (nalog.ru) за тот год, в котором была продажа. Нерезидент ставит код статуса «2» в разделе, посвящённом налоговому статусу.
- В разделе доходов укажите доход от продажи квартиры. Налоговая ставка — 30%.
- Если есть СИДН с вашей страной проживания, заполните лист «Доходы от источников за пределами РФ» для зачёта — или наоборот, приложите подтверждение уплаты за рубежом.
- Подайте декларацию: через личный кабинет ФНС (nalog.ru), по почте в налоговую инспекцию по последнему месту жительства в РФ, или лично.
- Уплатите налог до 15 июля. Реквизиты возьмите в своей налоговой инспекции.
Декларацию нерезидент подаёт в инспекцию по месту нахождения продаваемого имущества (если нет прежнего места жительства в РФ) — п. 1.1 ст. 83 НК РФ.
Как снизить налоговую нагрузку законно
Если выдержать минимальный срок не получается, а срочная продажа неизбежна — вот легальные способы снизить налог.
| Способ | Суть | Ограничение |
|---|---|---|
| Подождать срок владения | 5 лет (или 3 года) — налог 0% | Нужно время |
| Стать резидентом | 183 дня в РФ → ставка 13%, доступны вычеты | Нужно физически находиться в России |
| Снизить цену в договоре | Уменьшить сумму, но не ниже 70% КС | Риски для покупателя; ФНС контролирует КС |
| Зачесть налог из СИДН | Зачесть уплаченное за рубежом в счёт российского налога | Только для стран с действующим СИДН |
| Продажа через юрлицо | Продажа квартиры юрлицом по иной налоговой схеме | Сложно, дорого, риски налоговой переквалификации |
Частые вопросы
Я гражданин России, но живу за рубежом больше года. Плачу 30% или 13%?
Гражданство не имеет значения — важно только фактическое пребывание в России. Если за последние 12 месяцев вы провели в РФ менее 183 дней — вы нерезидент, ставка 30%. Если продаёте квартиру, выдержав 5 лет (или 3 года) владения, — налога нет вообще. Норма: ст. 207 НК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Можно ли избежать 30%, если продать квартиру через доверенность, находясь за рубежом?
Нет. Доверенность — только способ подписать документы без личного присутствия, статус продавца при этом не меняется. Налоговые обязательства определяются по статусу продавца (резидент/нерезидент) на дату получения дохода, а не по месту подписания договора. Вы остаётесь нерезидентом и платите 30%, если срок не прошёл.
Когда именно определяется статус — на дату заключения договора или на дату расчётов?
На дату фактического получения дохода. Для наличных расчётов — дата передачи денег. При аккредитиве или депозите нотариуса — дата зачисления на счёт. При расчётах через ячейку — дата получения доступа к ячейке. Именно за 12 месяцев, предшествующих этой дате, считаются дни пребывания в России для определения статуса (ст. 207 НК РФ).
Нерезидент продал квартиру дешевле, чем купил. Налог всё равно платить?
К сожалению, да — если срок владения не прошёл. Нерезидент не может применить вычет «доходы минус расходы», поэтому продажа с убытком не уменьшает налоговую базу. Налог 30% будет считаться от договорной цены (или 70% КС, если это больше). Это несправедливо, но такова действующая норма: ст. 220 НК РФ доступна только резидентам.
Нужно ли подтверждать ФНС, что срок владения прошёл и налога нет?
Нет, уведомлять ФНС не нужно — декларацию при освобождении от налога подавать не обязательно. Однако ФНС вправе прислать запрос с просьбой пояснить сделку (Росреестр передаёт данные о купле-продаже). В этом случае достаточно предоставить выписку ЕГРН с датой регистрации права и договор с датой оплаты (для ДДУ). Срок ответа на запрос — 5 рабочих дней.
Я уехал, но периодически возвращаюсь. Как не потерять статус резидента?
Вам нужно суммарно набрать 183 дня в России за 12 последовательных месяцев до момента продажи. Подтверждением служат: отметки в паспорте, авиабилеты, выписки из гостиниц. Дни выезда и въезда считаются как дни в России. Лечение и обучение за рубежом до 6 месяцев не прерывают срок (п. 2 ст. 207 НК РФ). Если нужно стать резидентом — планируйте даты поездок заранее.
Гражданин Украины продаёт квартиру в России. Какой налог?
Если он нерезидент (менее 183 дней в РФ) и срок владения не прошёл — 30%. Договор об избежании двойного налогообложения между Россией и Украиной исторически существовал, но его практическое применение в 2024–2026 годах фактически заморожено. По формальным критериям, если объект не продан до истечения 5-летнего срока, налог 0%. Если срок не прошёл — 30% без вычетов. Декларация 3-НДФЛ обязательна.
Покупатель — гражданин России. Он обязан удержать налог с нерезидента-продавца?
Нет. Физическое лицо-покупатель не является налоговым агентом по НДФЛ при сделках купли-продажи недвижимости. Нерезидент-продавец самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ, сам подаёт декларацию. Налоговый агент возникает только если покупатель — организация или ИП, и покупает у физлица нежилое помещение как предприниматель. При покупке жилья физлицом у физлица — продавец всегда платит сам (ст. 226 НК РФ, исключения не применяются к недвижимости).
Конечно же полностью уклониться от уплаты налога не гражданином РФ — это экономическое преступление. Но вот снизить налог не резидента который составляет 30% до 13% — вполне реально. Есть один легальный метод: это в короткие сроки стать резидентом непосредственно до момента заключения сделки при продаже недвижимости. Ведь лучше придержать продажу до более выгодного момента и это сэкономит 17% (30%-13%)