Дарственная на квартиру внуку в 2026 году: нотариус, налог и пошаговое оформление
| Платит ли внук налог? | Нет. Внук — близкий родственник (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), НДФЛ не платится |
| Нужен ли нотариус? | Нужен при долях (ст. 42 ФЗ-218) или если внуку нет 14 лет (ст. 54 ФЗ-218). При целой квартире единственного собственника — не нужен |
| Внук несовершеннолетний | До 14 лет — принимает дар через родителя/опекуна. 14–17 лет — подписывает сам с согласия родителей (ст. 26, 28 ГК РФ) |
| Какие документы? | Паспорта, договор дарения (3 экз.), выписка ЕГРН. При долях — нотариально удостоверенный договор |
| Госпошлина | 2 000 руб. за регистрацию перехода права (ст. 333.33 НК РФ) |
| Сроки регистрации | 7 раб. дней через Росреестр, 9 раб. дней через МФЦ (ст. 16 ФЗ-218) |
| Квартира в ипотеке | Нужно письменное согласие банка (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Без него — отказ в регистрации |
Содержание
Ваша ситуация?
Внук и налог при дарении: кто платит и сколько
Внук входит в круг близких родственников по ст. 14 Семейного кодекса — наравне с супругами, родителями, детьми, братьями и сёстрами. Именно эта норма даёт основание для освобождения от НДФЛ: п. 18.1 ст. 217 НК РФ прямо устанавливает, что доход в виде недвижимости, полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, налогом не облагается.
Для сравнения: если квартиру подарить дяде, тёте или двоюродному брату — они уже не входят в круг ст. 14 СК РФ, и с рыночной или кадастровой стоимости квартиры придётся заплатить НДФЛ по прогрессивной шкале (ФЗ-176 от 12.07.2024 — с 2025 года):
| Доход от дарения | Ставка НДФЛ (с 2025) | Кому применяется |
|---|---|---|
| До 2,4 млн руб. | 13% | Не родственники-резиденты |
| 2,4–5 млн руб. | 15% | Не родственники-резиденты |
| 5–20 млн руб.td> | 18% | Не родственники-резиденты |
| 20–50 млн руб. | 20% | Не родственники-резиденты |
| Свыше 50 млн руб. | 22% | Не родственники-резиденты |
| Любая сумма | 30% | Нерезиденты РФ |
| Внуки от бабушки/дедушки | 0% | Любая стоимость квартиры |
Нотариус: когда обязателен, когда нет
С декабря 2022 года (ФЗ-449 от 22.12.2022) правила изменились: нотариус при дарении квартиры нужен не всегда. Всё зависит от того, как оформлена собственность.
| Ситуация | Нотариус | Основание |
|---|---|---|
| Квартира целиком у одного собственника | Не нужен | ФЗ-449/2022, ст. 42 ФЗ-218 |
| Квартира в совместной собственности супругов, дарят вместе | Не нужен | ст. 42 ФЗ-218 |
| Квартира в долевой собственности (даритель — один из сособственников) | Обязателен | ст. 42 ФЗ-218 |
| Одаряемый (внук) не достиг 14 лет | Обязателен | ст. 54 ФЗ-218 |
| Одаряемый или даритель ограниченно дееспособен | Обязателен | ст. 54 ФЗ-218 |
| Один из супругов дарит квартиру, купленную в браке, без другого | Нужно нотариальное согласие супруга | п. 3 ст. 35 СК РФ |
Пошаговая инструкция: как оформить дарственную
Без нотариуса (целая квартира единственного собственника, внук старше 14 лет) — порядок такой:
- Составьте договор дарения. В письменной форме (ст. 574 ГК РФ). Укажите: стороны с паспортными данными, точное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер), что передача безвозмездная, когда переходит право собственности. Если внук — несовершеннолетний 14–17 лет, он подписывает сам, но ставит согласие родителя рядом. Образец можно скачать ниже или составить самостоятельно.
- Соберите пакет документов. Договор в 3 экземплярах (по одному каждой стороне + один Росреестру), паспорта, выписка из ЕГРН на квартиру. Если квартира куплена в браке — нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя.
- Запишитесь в МФЦ. Можно через Госуслуги или по телефону. Явитесь с документами. МФЦ принимает заявление от обеих сторон — дарителя и одаряемого (или его законного представителя). Уплатите госпошлину 2 000 руб. на кассе МФЦ или через терминал.
- Ждите регистрации. Срок — 9 рабочих дней через МФЦ (ст. 16 ФЗ-218). По истечении срока заберите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
- Получите выписку ЕГРН. Она заменяет «свидетельство о праве собственности» (отменено с 2016 года). Именно выписка — основной документ, подтверждающий право собственности внука на квартиру.
Список документов
| Документ | Кто предоставляет | Примечание |
|---|---|---|
| Договор дарения | Стороны составляют совместно | 3 оригинала; при нотариусе — нотариальные копии |
| Паспорт дарителя | Бабушка / дедушка | Оригинал + копия |
| Паспорт одаряемого | Внук (или свидетельство о рождении до 14 лет) | Оригинал + копия |
| Паспорт законного представителя | Родитель / опекун (если внук до 14 лет) | Оригинал + копия |
| Выписка из ЕГРН | Заказывает даритель | Госуслуги или МФЦ; актуальная (до 30 дней); МФЦ может запросить сам |
| Согласие супруга (нотариальное) | Супруг дарителя | Только если квартира приобретена в браке и дарит один из супругов |
| Согласие банка | Банк-залогодержатель | Только если квартира в ипотеке (залоге) |
| Разрешение органов опеки | ООП по месту жительства | Только если одаряемый — подопечный (опека/попечительство) |
Справка о задолженности по коммунальным платежам тоже не нужна для регистрации — долги не блокируют сделку, они просто переходят вместе с квартирой (если не указано иное в договоре). Это стоит прямо прописать в договоре.
Дарение квартиры несовершеннолетнему внуку
Это самая частая ситуация: бабушка хочет подарить квартиру маленькому внуку «на будущее». Закон разрешает, но есть несколько важных нюансов.
| Возраст внука | Кто подписывает договор | Нотариус |
|---|---|---|
| До 14 лет | Законный представитель (родитель/опекун) — полностью вместо ребёнка | Обязателен (ст. 54 ФЗ-218) |
| 14–17 лет | Внук подписывает сам + письменное согласие родителя рядом | Не обязателен (если квартира целиком) |
| От 18 лет | Внук подписывает самостоятельно | Не обязателен (если квартира целиком) |
Один из часто задаваемых вопросов: может ли бабушка, подарив квартиру внуку, остаться в ней жить? Да — если это прямо прописано в договоре дарения. Можно указать право пожизненного проживания дарителя (безвозмездное пользование). Юридически это возможно, но превращает квартиру в менее ликвидный актив при возможной будущей продаже.
Сколько стоит оформление дарственной внуку
| Статья расхода | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 руб. | Ст. 333.33 НК РФ. Платит одаряемый (внук / его представитель) |
| Нотариальный тариф (если нотариус обязателен) | 0,3% от кадастровой стоимости, мин. 200 руб. | Основы законодательства о нотариате, ст. 22.1. Для близких родственников льготная ставка |
| УПТХ нотариуса | 5 000–15 000 руб. | Услуги правового и технического характера. Зависит от региона и конторы |
| Выписка из ЕГРН | 350 руб. (эл.) / 870 руб. (бумажная) | Приказ Росреестра №П/0200 от 30.05.2023. Через Госуслуги дешевле |
| Составление договора у юриста | 2 000–5 000 руб. | Не обязательно, если составляете самостоятельно |
| ИТОГО без нотариуса | ~2 350 руб. | Госпошлина + выписка ЕГРН |
| ИТОГО с нотариусом (квартира 5 млн) | ~32 000 руб. | Тариф 15 000 + УПТХ 10 000 + госпошлина 2 000 + выписка 350 |
Дарение квартиры в ипотеке
Если квартира куплена в ипотеку и кредит ещё не выплачен, она находится в залоге у банка. Без согласия банка подарить её нельзя — это прямо запрещено ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».
Как получить согласие банка: обратитесь в банк с письменным заявлением. Банки рассматривают такие запросы индивидуально. Часто требуют, чтобы новый собственник (внук) принял на себя обязательства по кредиту — то есть произошло бы не просто дарение, а перевод долга (ст. 391 ГК РФ). Если внук несовершеннолетний — банк, как правило, откажет: нельзя возложить долговые обязательства на ребёнка.
Практика: в большинстве случаев проще сначала закрыть ипотеку, снять обременение (подать в МФЦ заявление о прекращении залога), и только потом оформлять дарственную. Снятие обременения через МФЦ занимает 3–7 рабочих дней.
Переоформить страховку ипотеки → Реклама. erid: 2W5zFGEznCQКогда дарственную можно оспорить
Дарственная — стабильный документ, но не абсолютно незыблемый. Третьи лица (другие наследники, родственники) могут попытаться её оспорить в суде.
| Основание | Норма | Что нужно доказать |
|---|---|---|
| Даритель был недееспособен | Ст. 177 ГК РФ | Медицинские документы, свидетельские показания — что в момент подписания бабушка не понимала значения своих действий |
| Сделка под принуждением или угрозой | Ст. 179 ГК РФ | Факты давления — очень сложно доказать |
| Притворная сделка (прикрывает продажу) | Ст. 170 ГК РФ | Доказательства встречного платежа |
| Нарушение прав других сособственников | Ст. 246 ГК РФ | Отсутствие согласия сособственника при долевой собственности |
| Отмена дарителем | Ст. 578 ГК РФ | Покушение одаряемого на жизнь дарителя, либо желание дарителя отменить при жизни (только если оговорено в договоре) |
| Смерть одаряемого при жизни дарителя | Ст. 578 п. 4 ГК РФ | Если в договоре есть такое условие — дар возвращается дарителю |
Другие статьи о дарении
Частые вопросы
Может ли бабушка отменить дарственную после регистрации?
По общему правилу — нет. После государственной регистрации права собственности квартира принадлежит внуку, и забрать её обратно в одностороннем порядке нельзя. Исключение: ст. 578 ГК РФ допускает отмену, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или членов его семьи. Ещё одно основание — если договор содержит условие об отмене в случае смерти одаряемого при жизни дарителя. В остальных случаях — только через суд с доказательством пороков сделки.
Нужно ли прописываться в подаренной квартире?
Нет, регистрация (прописка) по месту жительства и право собственности — разные правоотношения. Внук может владеть квартирой и не быть в ней прописан. Прописываться или нет — его личное решение. Если он не проживает в квартире более 90 дней — ему нужна временная регистрация по фактическому месту пребывания во избежание штрафа по ст. 19.15.1 КоАП РФ.
Если внук единственный ребёнок в семье, нужно ли согласие родителей на принятие дара?
Если внуку нет 14 лет — за него принимает дар законный представитель (родитель или опекун), никакого отдельного «согласия» не требуется: сам факт подписания договора представителем и есть принятие. Если внуку 14–17 лет — он подписывает сам, но нужно письменное согласие одного из родителей (ст. 26 ГК РФ), оно вписывается непосредственно в договор.
Можно ли подарить квартиру внуку, если он живёт в другом городе или за рубежом?
Можно. При личном отсутствии одаряемого его интересы может представлять поверенный по нотариальной доверенности (ст. 182 ГК РФ). Если внук — несовершеннолетний и живёт за рубежом, российский нотариус может удостоверить сделку при наличии надлежащих документов. Регистрацию перехода права проведёт МФЦ или Росреестр — физическое присутствие одаряемого в момент регистрации не требуется, если он уже подписал договор или выдал доверенность.
Может ли один из родителей подарить внуку квартиру без согласия второго?
Здесь важно: кто дарит — дедушка/бабушка или родитель ребёнка? Если дарит бабушка, никакого согласия «второго родителя ребёнка» не требуется — это отдельная сделка между дарителем (бабушкой) и одаряемым (внуком). Если квартира дарится из совместно нажитого имущества супругов-дарителей — нужно нотариальное согласие второго супруга-дарителя (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Сохраняется ли право бабушки жить в подаренной квартире?
Автоматически — нет. После передачи квартиры в собственность внука бабушка становится просто проживающей там без права вето. Если она хочет сохранить право жить в квартире, это нужно прямо прописать в договоре дарения — как право безвозмездного пользования или пожизненного проживания. Тогда новый собственник (внук) не сможет выселить её без согласия или судебного решения. Обременение фиксируется в ЕГРН.
Что лучше — дарственная или завещание внуку?
Зависит от целей. Дарственная: право собственности переходит сразу после регистрации, при жизни дарителя. Завещание: переходит только после смерти. Дарственная неоспорима через «обязательную долю» (это инструмент наследственного права — к дарению неприменим). Завещание можно изменить в любой момент. При дарении между бабушкой/дедушкой и внуком налог 0% в обоих случаях. Главный риск дарения — необратимость: нельзя забрать квартиру обратно «на всякий случай».
Подаренная квартира делится при разводе внука?
Нет. Имущество, полученное в дар, — личная собственность одаряемого (ст. 36 СК РФ). При разводе супруг внука не имеет права на эту квартиру, даже если они прожили вместе 20 лет. Исключение: если квартиру существенно улучшили в браке (капитальный ремонт, реконструкция) за счёт совместных средств — суд может признать её частично общей (ст. 37 СК РФ). На практике это сложно доказать.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Показать комментарииБабушка дарит квартиру внучке, но остается прописанной в данной квартире. Останется ли субсидия у бабушки после переоформления всех документов на внучку?
Здравствуйте Яна! Если бабушка подарит квартиру внучке, следовательно внучка будет хозяйкой. Следовательно, субсидии не сохраняются за прописанными лицами, субсидии получают только собственники жилья.
Здравствуйте. Дедушка хочет подарить квартиру внучке. Как правильно это сделать и платная ли эта услуга?
Добрый день. Так как внучка является близким родственником, то от уплаты налога 13% Вы освобождаетесь. Вам необходимо оформить договор дарения. Если Вы будете оформлять договор у нотариуса, то придется оплатить госпошлину за его услуги. С договором нужно обратиться в МФЦ или в УФРС. Госпошлину за переоформление документов платит одаряемый, ее размер составляет 2350 рублей.
Здравствуйте, мама хочет приватизированную квартиру оформить дарственную на внучек. какие документы ей нужны для этого?
Нина, добрый день!
Пакет документов очень большой для этого. Перечислять их займет много место. Найдите этот пункт в данной статье и внимательно ознакомьтесь — «Какие документы нужно собрать, чтобы подарить квартиру?» там перечислены все необходимые документы для оформления дарения квартиры от бабушки внуку.
Если бабушка сделала дарственную на дочь, а сама бабушка находится в психоневрологическом интернате, а дочь продает эту квартиру — имеет ли право дочь это сделать?
Здравствуйте. Здесь необходимо уточнить несколько моментов. На момент оформления дарственной бабашка был вменяема, не были ли у нее ограничения по дееспособности? Если ответы утвердительные, то сделка считается законной. В противном случае опекун (попечитель) могут оспорить сделку и суд наверняка признает ее незаконной. С другой стороны. Даже если бабушка вылечится и будет совершенно здоровой, но если у нее нет другого жилья сделку также можно оспорить и суд признает ее незаконной. Но у вас все же немного другой вопрос вытекающий из предыдущей сделки. Имеет ли дочь продавать жилье? Вы не указали бабушка прописана и проживает в том же доме? Если так , то без согласия опекуна (если конечно дочь им и является) продать недвижимость нельзя ( вернее можно но сделку возможно оспорить и она будет признана ничтожной). Если же бабушка после дарения жилья ни как не связана с подаренной жилплощадью, то дочь вправе распоряжаться собственностью на свое усмотрение.
Добрый вечер,хочу оставить квартиру внукам,а не детям.Как лучше сделать что-бы старшему она осталась в собственности, а младшему он выплатил половину стоимости с учётом инфляции? Заранее спасибо.
Вам лучше всего составить завещание. Только завещание позволяет передать право на квартиру именно таким образом , как вы желаете. А для составления завещания прибегнуть к услугам нотариуса. Специалист составить документ надлежащим образом. И будет полная гарантия, что ваша воля будет исполнена именно так как вы желаете.
Добрый день!Вопрос такой.Может ли моя мама подарить квартиру внучке без моего письменного согласия.При совершении этой процедуры в Госрегистре ей это даже не обьяснили а ей 80 лет,она подала в суд.Районный суд отменил дарение,одариваемый подал в областной.Просто тянут время,чтобы она не дожила.Я нахожусь от неё далеко.Подскажите что делать? заранее благодарен
Здравствуйте, Владислав. Если ваша мама не единственный собственник квартиры, то единолично ей распоряжаться она не может, только своей долей. Либо, договор дарения составлен неверно. Пусть ваша мама обратиться для составления договора дарения к нотариусу.
Здравствуйте. Какой пакет документов необходим для дарственной на маленького внука? хотим у нотариуса оформлять.
Макар, если возраст вашего внука до 14 лет, то для оформления договора дарения необходимо его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (его законного представителя). Вам потребуются документы, подтверждающие право собственности квартиры -это свидетельство или выписка из ЕГРПН, а также договор на основании чего была приобретена квартира — договор купли-продажи или договор о приватизации, или свидетельство о наследстве. Если бабушка состоит в браке, то согласие ее супруга. Присутствие внука у нотариуса не обязательно, подписывать документы будет один из родителей.
Если бабушка сделает дарственную на внучку（4года）могут ли родители внучки продать эту квартиру？
Родители ребенка до его совершеннолетия являются его законными представителями, что также наделяет правом распоряжения его имуществом. Однако, оно имеет ограничение в виде требования разрешения органов опеки, если речь идет, как в данном случае, о продаже принадлежащем ребенку недвижимом имуществе. Такое разрешение возможно только в том случае, если приобретается в замен равноценное.
Здравствуйте, бабушка дарит квартиру внуку, являясь её единоличным владельцем. В каких случаях сделку могут оспорить её дети?
Здравствуйте!
Собственник имущества согласно законодательству имеет полное право распоряжения им по своему усмотрению. Договор дарения может быть оспорен/отменен в судебном порядке в случае несоблюдения указанных в нем условий либо в случае признания дарителя недееспособным в момент составления дарственной/составленной под принуждением. Также законом предусмотрено право одариваемого отказаться от даримого. В случае несовершеннолетних одариваемых, за них это делают их законные представители (в частности, родители), но обязательно с согласием органов опеки. Не думаю, что последние одобрят отказ от имущественного дара.
Здравствуйте! Бабушка хочет оформить дарственную на квартиру на мою 16-летнюю дочь, т.е. на свою внучку. Какие нужны документы, чтобы подтвердить родство?
Подтверждайте родство свидетельствами о рождении. Это документы, которые содержат сведения о родителях рождённого ребёнка. Свидетельство дочери содержит сведения о её родителях, а ваше свидетельство о ваших.
Обоснование: Федеральный закон «Об актах гражданского состояния» от 15.11.1997 N 143-ФЗ.
Хочу подарить 1/2 доли квартиры несовершеннолетней внучке. Другая 1/2 доли квартиры обременена-долги по кредитам. Не будет ли эта подаренная 1/2 квартиры арестована, тк законным представителем являются родители-должники?
Добрый день, Анна! Имейте в виду, что при составлении договора дарения своей доли несовершеннолетней внучке, вы должны получить разрешение на эту сделку от его законных представителей, в данном случае родителей. При подготовке документов обязательно возьмите справку из БТИ и УК, что на вашей доле собственности нет обременений. Проблемы могут возникнуть, если впоследствии родители захотят оспорить дарственную. Поэтому договор дарения надо составлять по всем правилам и желательно заверить у нотариуса. В таком случае угроза отъема собственности из-за долгов других дольщиков будет исключена.
Здравствуйте в квартире 4 дольщика, один из них 16 лет, хотим продать эту квартиру, но мать несовершеннолетнего против всяких сделок до 18 летия. Квартира была унаследована, в наследство вступили все, только не регистрировались в госреестре и нет даже зеленки. Так же в ней никто не прописан. Есть ли способ продать квартиру, не дожидаясь совершеннолетия (основное жилье и прописка у него есть)?
Отсутствие зарегистрированного права на недвижимое имущество исключает возможность распорядиться таким имуществом. Каждый собственник доли в праве общего имущества может распорядиться принадлежащей ему частью общего имущества с учётом преимущественного права других участников общей собственности. Поэтому, «мы хотим» – будет ошибочной трактовкой вашего желания. Правильно будет – «я хочу». Способ прост: 1) регистрация права собственности на долю; 2) уведомление других «дольщиков»; 3) продажа своей доли (либо «дольщику», либо третьему лицу). Что касаемо 16-го гражданина, то он не может распорядиться н/имуществом без одобрения законного представителя, а последний без разрешения о/опеки.
Обоснование: ГК РФ (статьи 37, 131, 250).