Налоговый вычет по ипотечным процентам в 2026 году: как вернуть до 390 000 рублей
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Сколько можно вернуть? | До 390 000 руб. (13% × 3 000 000). При доходе от 5 млн руб./год — до 540–660 тыс. руб. |
| Лимит процентов для вычета | 3 000 000 руб. — для ипотек с 01.01.2014. До 2014 г. — без ограничений |
| Можно ли применить к нескольким объектам? | Нет. Вычет по процентам — только по одному объекту за всю жизнь |
| Нужно ли сначала исчерпать имущественный вычет? | Нет. Оба вычета можно получать одновременно |
| Когда можно подавать? | По итогам года, в котором начали платить проценты. Или через работодателя — в том же году |
| Срок давности | За последние 3 года (например, в 2026 г. — за 2023, 2024, 2025) |
| Основание | Ст. 220 п. 1 пп. 4 НК РФ (ред. от 31.07.2023) |
Ваша ситуация?
Что такое вычет по ипотечным процентам и чем он отличается от имущественного
При покупке квартиры в ипотеку у вас возникает право сразу на два налоговых вычета: имущественный (на стоимость жилья, лимит 2 млн руб.) и вычет по уплаченным ипотечным процентам (лимит 3 млн руб.). Это два отдельных вычета по разным подпунктам ст. 220 НК РФ, их применяют независимо друг от друга.
| Параметр | Имущественный вычет | Вычет по процентам |
|---|---|---|
| Основание | Пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ | Пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ |
| Лимит вычета | 2 000 000 руб. | 3 000 000 руб. (с 2014 г.) |
| Макс. возврат (13%) | 260 000 руб. | 390 000 руб. |
| Количество объектов | Несколько (до исчерпания лимита) | Только один за всю жизнь |
| Переносится ли на следующий год | Да | Да |
| Можно через работодателя | Да | Да |
| Когда начинать | С года получения выписки ЕГРН | С года первой уплаты процентов |
Размер вычета, лимит и прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года
Максимальная сумма уплаченных процентов, которую принимают к вычету — 3 000 000 рублей. Это лимит на всю ипотеку, а не за год. Если по ипотеке вы заплатили меньше — вычет считается с фактически уплаченной суммы. Превысить лимит не получится даже при дорогой ипотеке.
| Годовой доход | Ставка НДФЛ (с 2025 г.) | Макс. возврат с 3 млн руб. |
|---|---|---|
| До 2 400 000 руб./год | 13% | 390 000 руб. |
| 2 400 001 — 5 000 000 руб./год | 15% | 450 000 руб. |
| 5 000 001 — 20 000 000 руб./год | 18% | 540 000 руб. |
| 20 000 001 — 50 000 000 руб./год | 20% | 600 000 руб. |
| Свыше 50 000 000 руб./год | 22% | 660 000 руб. |
Кто имеет право на вычет по ипотечным процентам
| Условие | Есть право? | Пояснение |
|---|---|---|
| Налоговый резидент РФ (≥183 дня в году) | Да | Обязательное условие |
| Есть облагаемые НДФЛ доходы | Да | Зарплата, аренда, продажа имущества и пр. |
| Кредит целевой (ипотека на жильё) | Да | Только целевой жилищный кредит, не потребительский |
| Квартира приобретена за счёт материнского капитала | Частично | Вычет только с личных средств, сумма маткапитала вычитается из базы |
| ИП на УСН или патенте | Нет | НДФЛ не платят — нечего возвращать |
| Пенсионер | Да | Перенос вычета на 3 предшествующих года (п. 10 ст. 220 НК РФ) |
| Супруг(а) — созаёмщик по ипотеке | Да | Каждый из супругов вправе получить до 390 000 руб. в совокупности до 780 000 |
| Купили у близкого родственника | Нет | П. 5 ст. 220 НК РФ: взаимозависимые лица |
Когда возникает право и сколько можно получать
Вычет предоставляется только за фактически уплаченные проценты — не за весь кредит сразу. Это значит, что каждый год вы подаёте декларацию и возвращаете 13% от суммы процентов, которую перечислили банку в истекшем году. Получение растягивается на весь срок ипотеки.
| Ситуация | Когда можно заявить вычет |
|---|---|
| Новостройка (ДДУ) | С года подписания акта приёма-передачи + регистрации права |
| Готовое жильё (вторичка) | С года регистрации права собственности в ЕГРН |
| Пенсионер | За 3 предшествующих года (перенос) |
| За прошлые годы | Срок давности — 3 года. В 2026 г. можно подать за 2023, 2024, 2025 |
Документы для вычета по ипотечным процентам
| Документ | Где получить | Что подтверждает |
|---|---|---|
| Справка об уплаченных прочентах по ипотеке | В банке (онлайн или в отделении). Бесплатно. | Сумму процентов за год — главный документ для вычета |
| Кредитный договор (ипотека) | Ваш экземпляр из сделки | Целевой характер кредита |
| Выписка из ЕГРН | МФЦ, Госуслуги. От 460 руб. | Право собственности на объект |
| Справка 2-НДФЛ | У работодателя или в личном кабинете ФНС | Уплаченный НДФЛ за год |
| Декларация 3-НДФЛ | Заполняете сами: на Госуслугах, в ЛК ФНС или через программу «Декларация» | Заявление вычета |
| Заявление о возврате налога | Вшито в 3-НДФЛ (с 2020 г.) или отдельно в ЛК ФНС | Реквизиты для перечисления возврата |
| Договор ДДУ / купли-продажи | Ваш экземпляр | Подтверждение покупки объекта |
| Свидетельство о браке (при совместной ипотеке) | Ваш экземпляр | Для распределения вычета между супругами |
Как получить: через налоговую (3-НДФЛ) или через работодателя
| Способ | Когда | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|
| Через ФНС (3-НДФЛ) | По итогам года: с 1 января следующего года | Единая сумма за весь год сразу | Проверка до 3 месяцев, выплата ещё 1 месяц |
| Через работодателя | В текущем году, не дожидаясь его окончания | Налог не удерживается с зарплаты уже сейчас | Нужно ежегодно получать уведомление в ФНС |
| Упрощённый (ЛК ФНС) | С мая — автопредзаполнение если банк в системе | Без 3-НДФЛ, минимум документов | Работает только при участии банка |
Пошаговая инструкция: как получить вычет через Госуслуги / ЛК ФНС
Пошаговая инструкция: как получить вычет через Госуслуги / ЛК ФНС
— Кто может получить налоговый вычет при покупке квартиры
— Сколько раз можно получить налоговый вычет
— Как оформить вычет через Госуслуги
— Налоговый вычет супругам при совместной покупке
Калькулятор суммы возврата по ипотечным процентам
Рассчитайте возврат НДФЛ по процентам
Типичные ошибки при оформлении вычета по процентам
| Ошибка | Последствие | Как правильно |
|---|---|---|
| Включают всю сумму платежа, а не только проценты | Отказ или перерасчёт | В справке банка чётко указана сумма процентов — только она идёт в вычет |
| Берут потребительский кредит для доплаты | Вычет по процентам потребкредита не положен | Вычет — только по целевому ипотечному кредиту (п. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ) |
| Заявляют вычет раньше получения права собственности | Отказ ФНС | По ДДУ — с года подписания акта приёма-передачи квартиры |
| Указывают ипотеку, взятую на нецелевой объект | Отказ | Жильё должно быть: квартира, дом, комната, доля в жилом помещении |
| Забывают подать после смены работодателя | Пропуск года | При смене работы — подать декларацию за год целиком самостоятельно |
| Считают, что лимит в 3 млн — это ежегодный | Завышение вычета | 3 млн руб. — это совокупный лимит за весь срок ипотеки, не за год |
Частые вопросы
Можно ли получить вычет по процентам, если уже использовал имущественный вычет на другую квартиру?
Да, но только если вычет по процентам ипотеки ещё не использовался. Имущественный вычет (на стоимость квартиры) с 2014 года можно распределять между несколькими объектами. Вычет по процентам — только по одному объекту за жизнь. Если по первой квартире вы брали имущественный. но не вычет по процентам — по второй ипотеке вы вправе заявить вычет по процентам (Письмо Минфина № 03-04-05/58518 от 09.08.2016).
Что будет, если ипотека закрыта досрочно — теряется ли остаток вычета?
Если вы полностью выплатили ипотеку, новых процентов уже нет — вычет больше начислять не с чего. Оставшийся неиспользованный лимит (например, если заплатили только 1 млн руб. процентов из возможных 3 млн) просто сгорает. Перенести его на другую ипотеку нельзя. Но уже уплаченные проценты можно ещё 3 года заявлять к возврату через декларацию.
Могут ли оба супруга получить вычет по одной ипотеке?
Да. Если ипотека оформлена на обоих (или один из супругов — созаёмщик), каждый вправе получить вычет в пределах своего лимита 3 млн руб. На практике это означает возможность вернуть до 780 000 руб. на семью (по 390 000 руб. каждому). Для этого нужно договориться о распределении долей вычета и подать соответствующее заявление в ВНС (Письмо Минфина от 06.10.2016 № 03-04-05/58149).
Куда включать расходы по страхованию ипотеки — тоже в вычет?
Нет. Страховые взносы по ипотечному страхованию (жизни, имущества) в вычет не включаются — только фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту. Исключение: страхование жизни можно учесть в рамках социального налогового вычета (ст. 219 НК РФ) — но это отдельный механизм с лимитом 120 000 руб.
Когда лучше начинать подавать — сразу или накопить несколько лет?
Закон не ограничивает: можно подавать ежегодно или накопить за 3 года. Подача за один год возвращает налог быстрее — но не более уплаченного НДФЛ за этот год. Если доход небольшой и вычет используется медленно — удобнее подавать раз в 3 года: меньше деклараций. Срок давности — 3 года, позже не возвращают.
Есть ли вычет по процентам при рефинансировании?
Да, но только если новый кредит взят именно для погашения старой ипотеки и в договоре это явно прописано. Вычет сохраняется при рефинансировании как в том же банке, так и в другом. Лимит 3 млн руб. при этом не обнуляется — он общий по цепочке: первоначальная ипотека + рефинансирование (Письмо ФНС от 25.12.2018 № БС-3-11/10116@).
Что если часть квартиры куплена на маткапитал — как считать вычет?
Из суммы, с которой рассчитывается вычет, вычитается доля, оплаченная маткапиталом. Например, квартира стоит 4 млн руб., из которых 893 835 руб. — маткапитал на второго ребёнка (2026 г.). Имущественный вычет считается с 4 000 000 − 893 835 = 3 106 165 руб., но не более лимита 2 млн руб. По процентам — аналогично: пропорционально доле ипотечных средств в стоимости жилья (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Можно ли получить вычет, если квартира куплена по договору долевого участия, но дом ещё не сдан?
Нет. По ДДУ право на вычет по процентам (как и имущественный) возникает только с года подписания акта приёма-передачи квартиры. До этого вычет не предоставляется, даже если вы уже несколько лет платите ипотеку. Зато после сдачи дома можно единовременно заявить все проценты, уплаченные с момента начала ипотеки (Письмо Минфина от 01.09.2021 № 03-04-05/70890).
