+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа — рекомендации, образец документа

2
2 171 просмотров

Покупка квартиры в рассрочку может быть очень выгодной. В основном такие предложения встречаются на первичном рынке, но иногда рассрочка практикуется и со вторичным жильем. Чтобы оформить договор купли-продажи с рассрочкой нужно знать риски подобных сделок и заранее предусмотреть варианты, как их можно минимизировать. В данной статье описано как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, разработаны рекомендации и представлен соответствующий образец документа.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Содержание:

Что это такое?

Рассрочка – поэтапная оплата стоимости квартиры равными платежами. График внесения денег предусмотрен в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему. Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами.

Рассрочка при оплате стоимости помогает:

  • снизить расходы при заключении договора;
  • поэтапно проводить оплату, без серьезной нагрузки на семейный бюджет;
  • приобрести качественное жилье, на которое пока нет полной суммы его стоимости.
Важно! До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.

Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.

В каких случаях возможно заключение?

В основном рассрочка оформляется при покупке жилья у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.

После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. Например, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки.

На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами. Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи. Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.

Кому подходит такой вариант?

Рассрочка идеально подходит молодым семьям, у которых не хватает средств на полную оплату стоимости квартиры. Банковский кредит может оказаться очень дорогим, а рассрочку можно найти на рынке без процентов либо с низкой процентной ставкой.

Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.

Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости

Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долгосрочные графики оплаты.

Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.

Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее.

  1. Задаток и выплата остатка. Размер задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.

    Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора. Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается.

  2. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов.

    Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом (ст. 395 ГК РФ).

  3. Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка. Например, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья.

    В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых «ловушек» и подвохов.

Как оформить сделку между физическими лицами?

Справка! Для составления купчей проще всего обратиться к нотариусу. Его услуги обойдутся не более 5-8 тыс. рублей, но зато вы получите нотариально заверенный договор с соблюдением всех формальностей.

Для оформления договора необходимо проделать следующие шаги:

  1. Собрать пакет документов для сделки (паспорт, свидетельство о браке, согласие супруги (а), выписку из ЕГРН, справки об отсутствии задолженности и пр.).
  2. Заранее оговорить с покупателем график платежей, размер задатка, наличие или отсутствие процентов.
  3. Согласовать текст договора купли-продажи и графика платежей.
  4. Подписать договор купли-продажи квартиры в рассрочку.
  5. Зарегистрировать купчую в Росреестре с учетом обременения.

В договоре должны быть указаны контакты физлиц, а также их паспортные данные. Для перечисления денег указывается также номер счета продавца в банке или другой способ передачи средств. График платежей прописывается с указанием суммы (в цифрах и прописью), а также даты внесения.

Все существенные условия (описание предмета договора, цена, сроки оплаты в рассрочку) должны быть отражены. Не менее важно также прописать ответственность сторон в случае срыва графика, а также возможность досрочного расторжения договора.

Условия

Основные условия рассрочки указываются обычно в самом договоре купли-продажи. Обязательно фиксируется полная стоимость квартиры и описывается, какая часть уже была погашена, а какую надлежит оплатить равными платежами в определенные сроки.

Основные условия приобретения квартиры в рассрочку:

  • задаток (от 0% до 50%);
  • ежемесячные или ежеквартальные платежи в соответствии с графиком;
  • возможность досрочного погашения;
  • срок погашения от 3 месяцев до 10-12 лет.

В договоре делается отметка о том, что финансовых претензий по поводу графика платежей и указанных сумм, стороны друг к другу не имеют.

Внимание! Каждый факт оплаты подтверждается заявлением продавца о получении им соответствующей суммы денежных средств, если иное не предусмотрено в договоре.

Изучим самые важные пункты договора.

  1. Порядок оплаты. Расчеты между покупателем и продавцом регулируются ст. 485, 486, 487 и 488 ГК РФ. Оплата производится на банковский счет, в кассу (если речь идет о застройщике), а также наличными из рук в руки. Если платежи перестают вноситься, то по условиям Гражданского кодекса, продавец вправе требовать возврата квартиры.
  2. Ответственность. В случаях просрочки наступает также ответственность для покупателя. Согласно ст. 395 ГК РФ возможно начисление пени, которая обычно оговаривается договором. Если убытки, причиненные продавцу, превышают сумму процентов, то он может требовать их возмещения в части, превышающей эту сумму.

Если договор купли-продажи с рассрочкой оформлен на несколько человек, то исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных от расчетов с бывшим владельцем квартиры (ст.325 ГК РФ).

Индексации платежей можно требовать только в том случае, если они идут на содержание гражданина, в том числе в возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, либо по договору пожизненного содержания (ст. 314 ГК РФ). В остальных случаях повышение размера платежей в одностороннем порядке невозможно.

Необходимые документы

Для оформления договора купли-продажи потребуется паспорт покупателя и продавца, а также нотариально заверенное согласие супруга (и) на совершение сделки.

От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.

Когда возникает право собственности?

Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.

Подводные камни

Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.

Риски покупателя

Подводные камни сделки для покупателя:

  • возможность изменения дохода в худшую сторону;
  • отказ продавца от снятия обременения после полной оплаты квартиры;
  • оспаривание факта погашения задолженности.
Важно! Чтобы минимизировать риски необходимо очень внимательно оформлять договор купли-продажи. Если вы не уверены в своих доходах на ближайшие годы, то не стоит оформлять короткий договор с крупными суммами оплаты.

При оформлении договора с продавцом-физлицом могут также возникнуть проблемы с нежеланием снимать обременение с квартиры. Он может уехать или быть недоступным для звонков, и вопрос снятия запрета на продажу может просто «подвиснуть». Нужно четко оговорить с ним сроки визита в Росреестр после полной оплаты договора, а также необходимость быть в этот период в стране либо передать свои права представителю.

Для того, чтобы заблокировать возможность оспаривания погашения необходимо сохранять все квитанции об оплате и ни в коем случае не передавать деньги из рук в руки без оформления расписки.

Опасности для продавца

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

  • неплатежи покупателя;
  • постоянные просрочки по договору;
  • необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
  • возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру. Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными. Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка! По всем параметрам в экономическом смысле рассрочка получается выгодней ипотеки, однако ее предлагают в основном застройщики, да и то на начальном этапе строительства дома.

Полезное видео

Посмотреть видео о правильности оформления купли-продажи квартиры в рассрочку:

Заключение

Рассрочка при покупке квартиры – мечта многих российских семей. Однако зачастую такие условия предлагают только строительные компании. Встретить продавца квартиры на вторичном рынке, который будет готов к поэтапной оплате практически невозможно. Если же чудо произошло, то внимательно вычитывайте текст договора, а в особо сложных ситуациях обращайтесь к юристу.

Комментировать
2
2 171 просмотров
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург
Комментарии
  1. Инна Соловьёва
    Ответить

    Здравствуйте, скажите пожалуйста, на что стоит обратить внимание при продаже квартиры и заключении договора с отсрочкой платежа?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Александр
      Ответить

      Квартира является товаром, на который распространяются правила оплаты товара, установленные ГК РФ. Продавцу следует обратить внимание на указание фактической суммы товара и порядок исполнения покупателем обязательств по его оплате, к каковым относятся: 1) период исполнения обязательства, 2) график платежей (даты первого, промежуточных и последнего платежей).
      Обоснование: ГК РФ (ст. 486), Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 (п. 65).

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Это интересно