После покупки квартиры, естественно, каждому хочется быстрее в нее заселиться, но нужно понимать, что самый последний этап в процедуре купли-продажи недвижимости является не менее важным, чем все остальные этапы.
Здесь очень много нюансов, к которым нужно отнестись с большим вниманием, чтобы впоследствии не устранять чужие огрехи и избежать мошенничества. Передача квартиры и ключей в 2021 году должна происходить грамотно, строго в соответствии с законодательством, при этом все договоренности сторон лучше подробно фиксировать на бумаге.
Основания на которых недвижимость передается покупателю
Проводить эту процедуру стоит после того, как состоялась регистрация права собственности.
Передача жилого объекта от продавца к покупателю производится по специальному передаточному акту (ст. 556 ГК РФ). Договор составляется в письменной форме в двух экземплярах. Подписанный акт подтверждает, что указанное жилье перешло в собственность покупателя фактически. В данном акте прописываются подробно персональные данные обеих сторон, указывается, что квартира находится в надлежащем состоянии и качестве (в соответствии с описанием ее в договоре купли-продажи), коммунальные платежи все оплачены.
Если в данном жилище имеется стационарный телефон, то стоит убедиться в отсутствии задолженности по его оплате.
Читайте также: Акт приема-передачи квартиры при продаже
Дата подписания указанного документа считается датой вступления в права нового собственника. С этого же момента новый владелец полностью отвечает за эксплуатацию и содержание квартиры.
Когда отдаются ключи и недвижимость при покупке вторичном рынке?
В законе четко не указано, в течение какого времени после продажи квартиры она должна быть передана новому владельцу, обычно условия ее передачи и сроки прописывают в договоре. Срок этот может составлять от нескольких дней до нескольких недель (это заранее обговаривают между собой заинтересованные стороны). Однако, нужно помнить, что на момент подписания акта и передачи ключей квартира должна быть свободной (и от жильцов и от мебели).
Читайте также: Как рассчитать стоимость квартиры для продажи
Документ этот нужно подписывать только после внимательного визуального осмотра квартиры, ведь необходимо убедиться, что она не затоплена, не сгорела, работают розетки, не протекают трубы.
Последствия вручения помещения ненадлежащего качества
Возможно, что после передачи квартиры покупатель обнаружил существенные недостатки, влияющие на качество жилья, которые не оговаривались продавцом, то в соответствии с законодательством (ст. 557 и ст. 475 ГК РФ). В случае обнаружения недостатков покупатель имеет право потребовать:
- безвозмездно и в сжатые сроки устранить недостатки;
- возместить собственные расходы, которые образуются при самостоятельном устранении недостатков;
- снизить цену на квартиру (соразмерно недостаткам).
Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В случае же какой-либо бытовой катастрофы (например, замыкание электропроводки, пожар и т.д.) если продавец на момент происходящего не подписывал еще акт, то ему придется самому заниматься устранением последствий случившегося. Если документ уже подписан, то все проблемы тогда уже ложатся на плечи нового хозяина.
Как осуществляется?
Правильная передача квартиры от продавца к покупателю означает передачу ее строго в соответствии с условиями договора.
Технические параметры, реквизиты, подробное описание (включая адрес, кадастровый номер, этажность, общую площадь и т.д.) – все это прописано в договоре. Соответственно, покупателю должен передаваться конкретно обозначенный объект, который фигурирует в договоре, все это нужно скурпулезно отразить в передаточном акте.
Правильно составлен акт
Конкретного образца подобного акта не существует в законодательстве. Следует придерживаться следующих правил:
- В передаточном акте, помимо личных данных продавца и покупателя, необходимо подробно описать какая именно квартира передается. Лучше всего продублировать точную характеристику данного жилья из договора купли-продажи, чтобы никаких сомнений не возникало.
- Указать состояние квартиры в плане отделки: из каких материалов и какого качества, характеристику сантехники, коммуникаций, окон, дверей, пола и т.д. Если продавец оставляет по договоренности свою мебель и бытовую технику, то необходимо добавить еще подробное описание мебели и техники с указанием количества, чтобы не получилось недопонимания.
- Упомянуть об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Должен быть пункт о том, что продавец деньги за квартиру получил в полном объеме.
- Обязательно нужно обозначить место и дату подписания этого акта.
- Указать реквизиты договора, к которому передаточный акт прикрепляется.
- Дополнительно к описанию этого объекта можно приложить фотографии (обезопасить себя от претензий в случае возможных конфликтных ситуаций).
Документы в порядке, «чисты» юридически
Одновременно с процедурой подписания передаточного акта продавец должен вручить покупателю ключи от квартиры и некоторые документы. Документы для оформления квартиры:
- Всю техническую документацию на жилье (техпаспорт, экспликацию из БТИ). Документы должны быть подлинные (не копии).
- Выписку из домовой книги, которая подтверждает, что все жильцы выписаны, квартира «свободна».
- Оплаченные квитанции или же справку об оплате коммунальных услуг.
- Документацию на все счетчики (электрические, газовые, водяные), которыми оборудована квартира.
- Если деньги за сделку передавались наличными, то расписка о получении денежных средств за квартиру продавцом.
Все указанные документы лучше зафиксировать в передаточном акте.
Отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам
Обычно к моменту передачи квартиры новому собственнику продавец должен ликвидировать все свои задолженности по всем актуальным платежам. Необходимо ликвидировать задолженности:
- всех коммунальных платежей;
- счета за стационарный телефон (если он имеется);
- взносов на капитальный ремонт, на общее содержание дома и т.д.
Нужно проследить, чтобы показания счетчиков (водяных, электрических, газовых) совпадали с показаниями, выставленными в оплаченных счетах. В обозначенную дату подписания акта приема-передачи все оплаченные квитанции должны быть у продавца с собой, чтобы передать их покупателю (как доказательство, что никаких долгов нет).
Полезное видео: Как происходит передача квартиры по договору купли-продажи:
Читайте также: Титульное страхование — это панацея или дополнительная защита имущества?
Заключение
При передаче квартиры по договору купли-продажи обязательно нужно составлять передаточный акт. Он обезопасит обе стороны от возможных взаимных необоснованных претензий, будет выступать своеобразной правовой гарантией в случае конфликта.
Стоит помнить, что формально без подписания такого акта покупатель не может считаться полноправным собственником приобретенной квартиры. Только после его подписания обеими сторонами обязательства по договору купли-продажи будут считаться исполненными.
-
-
-
-
-
Показать комментарииДобрый день. Можно ли отдать ключи от квартиры Покупателю в день подписания Договора купли-продажи, до регистрации в Юстиции, если деньги за квартиру кладутся в ячейку банка и ключи от ячейки отдаются Продавцу в обмен на ключи от квартиры?
Порядок исполнения условий сделки определяется содержанием договора. Если продажа квартиры совершена после 01 марта 2013 года, то сделка считается заключённой в момент подписания договора, регистрация которого не производится. Фактически, передав договор в регистрирующий орган, сделка уже состоялась. Если вы уверены, что при подаче документов не обнаружатся основания возврата заявления/документов без рассмотрения, основания для приостановления регистрации перехода права, то можно. Если же такой уверенности нет, то дождитесь результатов рассмотрения принятых документов регистрирующим органом.
Обоснование: ГК РФ (статьи 421, 558), Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) (ст. 2), Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (статьи 25, 26).
Добрый день! А подписание акта приема-передачи квартиры это обязательная процедура? Или на усмотрение продавца и покупателя?
При продаже квартиры по сиротскому сертификату, как себя обезопасить, чтобы денежные средства были перечислены на счёт продавца, надо ли указывать сроки перечисления в договоре и когда передавать ключи? Спасибо.
При продаже квартиры по сиротскому сертификату важно обратить внимание на несколько моментов, чтобы обезопасить себя и гарантировать получение денежных средств. Вот несколько рекомендаций:
Обязательно заключите договор купли-продажи. В договоре укажите все условия продажи, включая сроки перечисления денег и передачи ключей. Договор должен быть подписан обеими сторонами и заверен нотариусом.
Проверьте подлинность сертификата. Перед подписанием договора убедитесь, что сертификат действительный и что у продавца есть право на продажу квартиры.
Предоставьте все необходимые документы. При продаже квартиры по сиротскому сертификату продавцу может потребоваться предоставить дополнительные документы. Уточните, какие документы нужны, и предоставьте их своевременно.
Укажите сроки перечисления денег в договоре. В договоре купли-продажи укажите сроки перечисления денег на ваш счет. Это позволит вам контролировать процесс оплаты и своевременно принять меры, если продавец не выполняет свои обязательства.
Передайте ключи только после получения денег. Никогда не передавайте ключи от квартиры до того, как получите полную оплату за нее.