Как купить квартиру на рынке вторички: пошаговая инструкция

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки
0
1 546 просмотров

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7800302-31-12Звонок по России бесплатный

Квартира в новом доме не всем по карману, и потому многие стараются купить жильё на вторичном рынке – то есть то, которое уже давно введено в эксплуатацию, и которое продают не застройщики, а предыдущие владельцы. Однако приобретение такого жилья связано с некоторыми подвохами. Разберёмся же, каковы порядок и правила приобретения жилья на рынке «вторички» у собственника: расскажем, как действовать покупателю, если он хочет провести сделку самостоятельно.

Показать содержание

С чего начать процедуру приобретения недвижимости на вторичке?

Заключение договора и регистрация права в ЕГРН – это финал сделки. Куда больше труда предстоит с самого начала, когда квартира ещё только подбирается и осматривается.

Процесс поиска

Справка! Искать квартиру на вторичном рынке покупатель может самостоятельно, а может поручить это агентствам недвижимости.

Оба варианта имеют свои преимущества:

  • Действуя самостоятельно, покупатель не переплачивает за услуги посредника, подбирающего варианты (как оформить покупку квартиры без риэлтора?).
  • Обращаясь к риэлтору, покупатель обычно экономит время, а если посредник надёжный – то и меньше рискует.

Какой вариант выбрать – решает сам человек. Возможны и промежуточные варианты – например, подобрать квартиру самостоятельно, а специалиста привлечь уже на этапе оформления документов для покупки квартиры и юридической проверки.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

В любом случае, при выборе квартиры необходимо учитывать как минимум следующие факторы:

  1. Район, где предполагается покупка жилья. Дело тут как в престижности конкретных кварталов, так и в транспортной доступности, расположенных поблизости объектах городской инфраструктуры и т. д.
  2. Материал, использованный при постройке здания. Как правило, даже вторичные квартиры в кирпичных домах ценятся выше, чем равные им по площади в панельных.
  3. Этажность. Обычно жильё на первом и последнем этаже обходится дешевле, чем на остальных. Однако в домах, где лифта нет (например, в классических советских пятиэтажках), слишком высокий этаж тоже может стать минусом.
  4. Год сдачи дома в эксплуатацию и время последнего капремонта здания (если вообще производился).
  5. Время ремонта самой квартиры.
  6. Производившиеся предыдущими владельцами улучшения и перепланировки. Последнее опасно, если переделки не были должным образом согласованы.
  7. Тип отопления – централизованное от городской ТЭЦ или от домовой котельной. Учитывая тарифы на теплоснабжение, это – значимый фактор.

Это лишь часть факторов. В зависимости от конкретных условий для покупателя могут оказаться важными и другие особенности.

Порядок осмотра

Прежде чем покупать квартиру, её необходимо осмотреть. Есть несколько советов, касающихся осмотра:

  • Смотреть потенциальную покупку необходимо только днём. При искусственном освещении слишком много можно не заметить. Поэтому можно, например, договориться с продавцом о встрече в выходной день, чтобы было время у обеих сторон.
  • Идти на осмотр необходимо как минимум вдвоём. Один человек, как правило, ведёт себя эмоциональнее и легче поддаётся давлению.
  • Осматривать необходимо не только конкретную квартиру, но и состояние всего подъезда. Обязательно нужно обратить внимание на стены дома – нет ли трещин, разошедшихся швов между панелями и т. д.
  • При осмотре квартир на последнем этаже нужно убедиться, что нет потёков на потолке, на первом – что не ощущается запах из подвала.
  • Если стены закрыты коврами, нужно попросить продавца снять их или хотя бы приподнять нижний край. Коврами часто закрывают трещины или потёки на стенах. Кроме того, слишком большое количество ковров говорит о плохой теплоизоляции дома.
Важно! Если есть возможность, с собой нужно взять специалиста (строителя, сантехника, отделочника). Идеальный вариант – эксперт-оценщик, работающий конкретно по жилой недвижимости. Однако его услуги платные.

Посмотреть видео о том, как правильно необходимо осматривать квартиру перед покупкой:

Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой!! 5 Золотых Правил!!!!!!Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой!! 5 Золотых Правил!!!!!!

Проверка юридической чистоты

После того как покупатель узнал физическое состояние жилья, пора проверить и правовую составляющую сделки, то есть юридическую чистоту. Итак, о чём нужно спросить продавца и какие документы у него потребовать?

Сколько времени жильё в собственности?

Узнавать, как долго продавец владеет квартирой, нужно по двум причинам:

  1. Налоговая. Согласно НК РФ, если жильё в собственности менее 3 лет (в некоторых случаях менее 5 лет), то при продаже продавец обязан уплатить НДФЛ. Соответственно, этот момент будет отражаться в цене.
  2. Срок давности. Ст. 196 ГК РФ предусматривает, что в течение определённого срока сделка может быть оспорена лицами, которые считают, что их права были нарушены. Для договоров купли-продажи недвижимости такой срок составляет 3 года.Следовательно, если продавец владеет квартирой меньший срок, есть риск, что та сделка, по которой он приобрёл жильё (ДДУ, наследование, покупка и т. д.) будет через суд признана недействительной. Новый покупатель в этой ситуации ничего не получит – и хорошо, если при этом он потеряет только время, а не придётся требовать с несостоявшегося продавца вернуть предоплату.

В отношении налогов нужно учитывать, что продавец, предлагающий отразить в договоре меньшую сумму, чем реально будет передано, нарушает закон. При этом он ещё и заставляет рисковать покупателя: если затем придётся расторгать сделку через суд, по судебному решению будет взыскана лишь та цена, которую стороны указали в договоре.

На каком основании было приобретено?

Также для покупателя важно узнать, как продавец стал собственником жилья: по договору купли-продажи, ДДУ, наследству, дарению или как-то иначе. Дело в том, что каждое основание несёт с собой свои специфические риски. Вот лишь некоторые из них:

  • При ДДУ, когда квартира приобретается у застройщика, есть вероятность ошибок при регистрации права.
  • При наследовании по закону или завещанию можно столкнуться со спором между наследниками. Кроме того, здесь квартира может оказаться в долевой собственности либо среди собственников может быть несовершеннолетний.
  • Если жильё было получено в собственность продавцом в порядке приватизации, нужно проверить нет ли среди сособственников детей. Для продажи их доли обязательно требуется согласие органа опеки.
  • Если ранее квартира была куплена, а продавец состоит в браке – то в большинстве случаев он не может распоряжаться ей без супружеского согласия, даже если «вторая половина» и не отражена в документах как сособственник.
  • Если жильё покупалось по ипотеке, то обязательно участие банка в качестве третьей стороны в сделке. В противном случае, согласно ФЗ «Об ипотеке», договор будет недействительным.
  • Если квартира была подарена родственником, но затем вдруг быстро продаётся – это должно насторожить покупателя. Не исключено, что дарение было совершено под давлением или при помощи обмана, и теперь новый собственник хочет побыстрее избавиться от проблемной недвижимости.

Самое главное – это посмотреть сам договор, по которому продавец получил квартиру. Нужно оценить, есть ли в нём какие-то условия, которые могут привести к расторжению сделки. Например, встречается ситуация, когда квартира покупается с условием рассрочки выплат за неё, а неоплата – повод расторгнуть договор. В этом случае покупателю следует убедиться, что долг продавца перед предыдущим собственником погашен полностью.

Важно! В идеале следует отследить судьбу квартиры на каждом этапе от ввода в эксплуатацию до регистрации в ЕГРН права собственности. Даже если этого сделать нельзя (например, по старым домам советской постройки документы могут и не сохраниться даже в архивах) – нужно углубиться как можно дальше.

Дополнительные сведения

Кроме перечисленных вопросов, у продавца следует поинтересоваться:

  • Является ли он собственником или действует по доверенности. В идеале вести дело нужно только напрямую с тем, кто является владельцем квартиры. У представителя же нужно проверить, не истёк ли срок доверенности, а заодно связаться с собственником, выдавшим доверенность и подтвердить полномочия представителя.
  • Является ли продавец дееспособным. При малейшем сомнении следует потребовать справки из местной наркологии и от психиатра. Лучше всего не полениться и получить их вместе с продавцом, чтобы обезопасить себя от подделок. Кроме того, надо узнать и возраст продавца, если он на вид слишком молод: дееспособность несовершеннолетних ограничена.
  • Кто прописан в квартире и как быстро они снимутся с регистрации после подписания договора и выплаты денег. Последний момент необходимо затем отразить в договоре.

Получая информацию от продавца, следует посмотреть и документы. Нужна как минимум выписка из ЕГРН. Согласно действующему ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», этот документ содержит как правовую информацию о всех собственниках – так и кадастровую, заменяя старый кадастровый паспорт.

Читайте также: Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и что делать новому собственнику?

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

  1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
  2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

  1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
  2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

  1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
  2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
  3. Паспорта участников сделки.
  4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
  5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
  6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
  7. Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

На последнем моменте надо остановиться особо.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Читайте также: Важные нюансы страхования титула при покупке квартиры

Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:

  • квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
  • между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
  • квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
  • квартира куплена на средства, подаренные продавцу.
Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.

Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

  1. Напрямую в местное отделение Росреестра.
  2. Через МФЦ.
  3. С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
  4. По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

Как происходит передача денег?

Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

  • Передача наличных через банковскую ячейку.
  • Аккредитив.
  • Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
  • Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.

Что делать на заключительном этапе?

После того как право зарегистрировано покупателю следует:

  • Оформить в расчётном центре лицевой счёт на себя. Теперь все платежи будут приходить новому, а не старому владельцу. То же самое касается электросбытовой и газовой компании.
  • Оформить на себя счётчики.
  • Обратиться в ТСЖ или другую управляющую компанию и заключить договор на обслуживание.
  • Встать на учёт по месту проживания – если покупатель намерен постоянно жить в квартире.
  • Если в квартире есть стационарный телефон – обратиться в компанию связи и переоформить договор на себя. То же касается и подключения к интернету.

Подводные камни для покупателя

Перечислим основные факторы риска для покупателя, приобретающего жильё на вторичном рынке:

  1. Нарушение прав несовершеннолетних собственников или жильцов. Метод борьбы – проверка состава собственников и прописанных лиц с уточнением возраста каждого.
  2. Риск нарушения прав супруга. Метод борьбы – получение письменного согласия.
  3. Риск обременения (арест, ипотека и т.д.). Метод борьбы – проверка выписки из ЕГРН и других документов.
  4. Риск мошенничества со стороны продавца. Метод борьбы – тщательная проверка всех документов и привлечение надёжных посредников.
  5. Риск низкого качества жилья. Метод борьбы – проверка квартиры специалистом до покупки.

Заключение

Покупка вторичного жилья может оказаться как выгодным приобретением, так и рискованной сделкой, чреватой потерей денег и купленного жилья. Поэтому на каждом этапе покупателю нужно быть бдительным и осторожным, проверяя каждый свой шаг и каждое действие продавца.

Похожие статьи

Комментировать
0
1 546 просмотров

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7800302-31-12Звонок по России бесплатный

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно
Adblock
detector