Как купить квартиру на рынке вторички: пошаговая инструкция

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки
0
1 299 просмотров

Квартира в новом доме не всем по карману, и потому многие стараются купить жильё на вторичном рынке – то есть то, которое уже давно введено в эксплуатацию, и которое продают не застройщики, а предыдущие владельцы. Однако приобретение такого жилья связано с некоторыми подвохами. Разберёмся же, каковы порядок и правила приобретения жилья на рынке «вторички» у собственника: расскажем, как действовать покупателю, если он хочет провести сделку самостоятельно.

Показать содержание

С чего начать процедуру приобретения недвижимости на вторичке?

Заключение договора и регистрация права в ЕГРН – это финал сделки. Куда больше труда предстоит с самого начала, когда квартира ещё только подбирается и осматривается.

Процесс поиска

Справка! Искать квартиру на вторичном рынке покупатель может самостоятельно, а может поручить это агентствам недвижимости.

Оба варианта имеют свои преимущества:

  • Действуя самостоятельно, покупатель не переплачивает за услуги посредника, подбирающего варианты (как оформить покупку квартиры без риэлтора?).
  • Обращаясь к риэлтору, покупатель обычно экономит время, а если посредник надёжный – то и меньше рискует.

Какой вариант выбрать – решает сам человек. Возможны и промежуточные варианты – например, подобрать квартиру самостоятельно, а специалиста привлечь уже на этапе оформления документов для покупки квартиры и юридической проверки.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

В любом случае, при выборе квартиры необходимо учитывать как минимум следующие факторы:

  1. Район, где предполагается покупка жилья. Дело тут как в престижности конкретных кварталов, так и в транспортной доступности, расположенных поблизости объектах городской инфраструктуры и т. д.
  2. Материал, использованный при постройке здания. Как правило, даже вторичные квартиры в кирпичных домах ценятся выше, чем равные им по площади в панельных.
  3. Этажность. Обычно жильё на первом и последнем этаже обходится дешевле, чем на остальных. Однако в домах, где лифта нет (например, в классических советских пятиэтажках), слишком высокий этаж тоже может стать минусом.
  4. Год сдачи дома в эксплуатацию и время последнего капремонта здания (если вообще производился).
  5. Время ремонта самой квартиры.
  6. Производившиеся предыдущими владельцами улучшения и перепланировки. Последнее опасно, если переделки не были должным образом согласованы.
  7. Тип отопления – централизованное от городской ТЭЦ или от домовой котельной. Учитывая тарифы на теплоснабжение, это – значимый фактор.

Это лишь часть факторов. В зависимости от конкретных условий для покупателя могут оказаться важными и другие особенности.

Порядок осмотра

Прежде чем покупать квартиру, её необходимо осмотреть. Есть несколько советов, касающихся осмотра:

  • Смотреть потенциальную покупку необходимо только днём. При искусственном освещении слишком много можно не заметить. Поэтому можно, например, договориться с продавцом о встрече в выходной день, чтобы было время у обеих сторон.
  • Идти на осмотр необходимо как минимум вдвоём. Один человек, как правило, ведёт себя эмоциональнее и легче поддаётся давлению.
  • Осматривать необходимо не только конкретную квартиру, но и состояние всего подъезда. Обязательно нужно обратить внимание на стены дома – нет ли трещин, разошедшихся швов между панелями и т. д.
  • При осмотре квартир на последнем этаже нужно убедиться, что нет потёков на потолке, на первом – что не ощущается запах из подвала.
  • Если стены закрыты коврами, нужно попросить продавца снять их или хотя бы приподнять нижний край. Коврами часто закрывают трещины или потёки на стенах. Кроме того, слишком большое количество ковров говорит о плохой теплоизоляции дома.
Важно! Если есть возможность, с собой нужно взять специалиста (строителя, сантехника, отделочника). Идеальный вариант – эксперт-оценщик, работающий конкретно по жилой недвижимости. Однако его услуги платные.

Посмотреть видео о том, как правильно необходимо осматривать квартиру перед покупкой:

Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой!! 5 Золотых Правил!!!!!!Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой!! 5 Золотых Правил!!!!!!

Проверка юридической чистоты

После того как покупатель узнал физическое состояние жилья, пора проверить и правовую составляющую сделки, то есть юридическую чистоту. Итак, о чём нужно спросить продавца и какие документы у него потребовать?

Сколько времени жильё в собственности?

Узнавать, как долго продавец владеет квартирой, нужно по двум причинам:

  1. Налоговая. Согласно НК РФ, если жильё в собственности менее 3 лет (в некоторых случаях менее 5 лет), то при продаже продавец обязан уплатить НДФЛ. Соответственно, этот момент будет отражаться в цене.
  2. Срок давности. Ст. 196 ГК РФ предусматривает, что в течение определённого срока сделка может быть оспорена лицами, которые считают, что их права были нарушены. Для договоров купли-продажи недвижимости такой срок составляет 3 года.Следовательно, если продавец владеет квартирой меньший срок, есть риск, что та сделка, по которой он приобрёл жильё (ДДУ, наследование, покупка и т. д.) будет через суд признана недействительной. Новый покупатель в этой ситуации ничего не получит – и хорошо, если при этом он потеряет только время, а не придётся требовать с несостоявшегося продавца вернуть предоплату.

В отношении налогов нужно учитывать, что продавец, предлагающий отразить в договоре меньшую сумму, чем реально будет передано, нарушает закон. При этом он ещё и заставляет рисковать покупателя: если затем придётся расторгать сделку через суд, по судебному решению будет взыскана лишь та цена, которую стороны указали в договоре.

На каком основании было приобретено?

Также для покупателя важно узнать, как продавец стал собственником жилья: по договору купли-продажи, ДДУ, наследству, дарению или как-то иначе. Дело в том, что каждое основание несёт с собой свои специфические риски. Вот лишь некоторые из них:

  • При ДДУ, когда квартира приобретается у застройщика, есть вероятность ошибок при регистрации права.
  • При наследовании по закону или завещанию можно столкнуться со спором между наследниками. Кроме того, здесь квартира может оказаться в долевой собственности либо среди собственников может быть несовершеннолетний.
  • Если жильё было получено в собственность продавцом в порядке приватизации, нужно проверить нет ли среди сособственников детей. Для продажи их доли обязательно требуется согласие органа опеки.
  • Если ранее квартира была куплена, а продавец состоит в браке – то в большинстве случаев он не может распоряжаться ей без супружеского согласия, даже если «вторая половина» и не отражена в документах как сособственник.
  • Если жильё покупалось по ипотеке, то обязательно участие банка в качестве третьей стороны в сделке. В противном случае, согласно ФЗ «Об ипотеке», договор будет недействительным.
  • Если квартира была подарена родственником, но затем вдруг быстро продаётся – это должно насторожить покупателя. Не исключено, что дарение было совершено под давлением или при помощи обмана, и теперь новый собственник хочет побыстрее избавиться от проблемной недвижимости.

Самое главное – это посмотреть сам договор, по которому продавец получил квартиру. Нужно оценить, есть ли в нём какие-то условия, которые могут привести к расторжению сделки. Например, встречается ситуация, когда квартира покупается с условием рассрочки выплат за неё, а неоплата – повод расторгнуть договор. В этом случае покупателю следует убедиться, что долг продавца перед предыдущим собственником погашен полностью.

Важно! В идеале следует отследить судьбу квартиры на каждом этапе от ввода в эксплуатацию до регистрации в ЕГРН права собственности. Даже если этого сделать нельзя (например, по старым домам советской постройки документы могут и не сохраниться даже в архивах) – нужно углубиться как можно дальше.

Дополнительные сведения

Кроме перечисленных вопросов, у продавца следует поинтересоваться:

  • Является ли он собственником или действует по доверенности. В идеале вести дело нужно только напрямую с тем, кто является владельцем квартиры. У представителя же нужно проверить, не истёк ли срок доверенности, а заодно связаться с собственником, выдавшим доверенность и подтвердить полномочия представителя.
  • Является ли продавец дееспособным. При малейшем сомнении следует потребовать справки из местной наркологии и от психиатра. Лучше всего не полениться и получить их вместе с продавцом, чтобы обезопасить себя от подделок. Кроме того, надо узнать и возраст продавца, если он на вид слишком молод: дееспособность несовершеннолетних ограничена.
  • Кто прописан в квартире и как быстро они снимутся с регистрации после подписания договора и выплаты денег. Последний момент необходимо затем отразить в договоре.

Получая информацию от продавца, следует посмотреть и документы. Нужна как минимум выписка из ЕГРН. Согласно действующему ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», этот документ содержит как правовую информацию о всех собственниках – так и кадастровую, заменяя старый кадастровый паспорт.

Читайте также: Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и что делать новому собственнику?

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

  1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
  2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

  1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
  2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

  1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
  2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
  3. Паспорта участников сделки.
  4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
  5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
  6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
  7. Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

На последнем моменте надо остановиться особо.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Читайте также: Важные нюансы страхования титула при покупке квартиры

Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:

  • квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
  • между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
  • квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
  • квартира куплена на средства, подаренные продавцу.
Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.

Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

  1. Напрямую в местное отделение Росреестра.
  2. Через МФЦ.
  3. С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
  4. По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

Как происходит передача денег?

Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

  • Передача наличных через банковскую ячейку.
  • Аккредитив.
  • Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
  • Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.

Что делать на заключительном этапе?

После того как право зарегистрировано покупателю следует:

  • Оформить в расчётном центре лицевой счёт на себя. Теперь все платежи будут приходить новому, а не старому владельцу. То же самое касается электросбытовой и газовой компании.
  • Оформить на себя счётчики.
  • Обратиться в ТСЖ или другую управляющую компанию и заключить договор на обслуживание.
  • Встать на учёт по месту проживания – если покупатель намерен постоянно жить в квартире.
  • Если в квартире есть стационарный телефон – обратиться в компанию связи и переоформить договор на себя. То же касается и подключения к интернету.

Подводные камни для покупателя

Перечислим основные факторы риска для покупателя, приобретающего жильё на вторичном рынке:

  1. Нарушение прав несовершеннолетних собственников или жильцов. Метод борьбы – проверка состава собственников и прописанных лиц с уточнением возраста каждого.
  2. Риск нарушения прав супруга. Метод борьбы – получение письменного согласия.
  3. Риск обременения (арест, ипотека и т.д.). Метод борьбы – проверка выписки из ЕГРН и других документов.
  4. Риск мошенничества со стороны продавца. Метод борьбы – тщательная проверка всех документов и привлечение надёжных посредников.
  5. Риск низкого качества жилья. Метод борьбы – проверка квартиры специалистом до покупки.

Заключение

Покупка вторичного жилья может оказаться как выгодным приобретением, так и рискованной сделкой, чреватой потерей денег и купленного жилья. Поэтому на каждом этапе покупателю нужно быть бдительным и осторожным, проверяя каждый свой шаг и каждое действие продавца.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
0
1 299 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: