Как приобрести недвижимость дешевле: договор купли-продажи квартиры с обременением

Любая сделка с обременением требует к себе самого пристального внимания. И если вы не являетесь специалистом в области юриспруденции, лучше решать такие вопросы с помощью юристов. Однако, решившись на очередную сделку с имуществом, особенно тогда, когда это имущество приобретаете именно вы, не всегда есть понимание, что речь идет именно про такого рода договор.

Сделки купли-продажи квартиры с обременением связаны с массой рисков. Зато у покупателя есть возможность купить квартиру немного дешевле – на 10-20%, поскольку договора купли-продажи с обременением обычно связаны с большими хлопотами для обеих сторон.

Что это значит?

Квартира может быть выставлена на продажу с обременением. Это означает, что до тех пор, пока оно не будет снято, у собственника не будет возможности осуществлять свои права по распоряжению имуществом. Например, закладная банка не дает возможности продать квартиру пока не выплачен кредит.

Снять обременение можно:

• в добровольном порядке, когда выполняется обязательство, которое обеспечивалось обременением;
• в судебном порядке.

Все обременения регистрируются в Росреестре. Цель регистрации – информирование потенциального покупателя недвижимости об их наличии еще до заключения сделки. Запись об обременении недвижимости вносится в реестр при наличии записи об объекте в кадастре.

Она может быть актуальной, погашенной или архивной. Снятие обременений подлежит регистрации.

Виды ограничений

Существует множество ограничений на пользование недвижимостью. Все они описаны в ГК РФ, а также законе «О государственной регистрации недвижимости». Виды обременений недвижимости:

• ипотека;
• доверительное управление;
• рента;
• аресты и запрещения на заключение сделок;
• аренда.

Для покупателя очень важно проверить есть на квартире обременения или нет. Для этого нужно изучить расширенную выписку из реестра. ЕГРН содержит всю информацию по обременениям на недвижимость в РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ N 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРН» в записи указывается кадастровый номер квартиры, номер и дата регистрации обременения, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения, и лицах, права которых ограничиваются. Дополнительно могут указываться и сведения о наличии судебного спора относительно недвижимости.

Арест недвижимости

Квартира арестовывается по определению суда в целях обеспечения иска.

Чаще всего арест накладывается в связи с невыполнением обязательств собственником квартиры (например, в связи с неуплатой налогов, алиментов и пр.) или в связи с судебным спором о разделе имущества.

Арест может быть снят путем:

• устранения оснований для его наложения (выполнения обязательств);
• после отмены определения суда, постановления пристава.

Согласно закону «Об исполнительном производстве» арестовать могут любое имущество должника, если долг более 3 тыс. рублей (ст. 80). Вид, объем и срок ограничения права пользования определяются судебным приставом. Заказав выписку из реестра, можно узнать дату и причину наложения ареста.

Если квартира арестована судом, то после выполнения обязательства нужно обратиться с заявлением в суд об отмене ареста, если приставами – то в соответствующий отдел ФССП. Если собственник квартиры считает арест незаконным, он также может обжаловать его в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Смотрите видео: Квартиры с обременением | Стоит ли покупать?

Оформление ипотеки

Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.

В ЕГРН делается запись об обременении в пользу кредитора. Как только кредит гасится в полном объеме, бывший заемщик получает справку из банка и в реестре делается запись о снятии ограничения. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 дней с момента подачи заявления владельца закладной согласно закону «Об ипотеке».

Возможен и другой способ решения проблемы: покупатель квартиры переоформляет кредит на себя и к нему переходят все обязанности заемщика. Пока он не выплатит долг – ограничения не снимутся.

О том, как происходит купля-продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, мы писали в отдельном материале.

Пожизненная рента

Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение. Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.

Только убедившись в том, что рента исполнена, регистраторы изменят запись в реестре.

Как приобрести такое жилье?

Можно ли купить квартиру с обременением и как это сделать? Покупка жилья с обременением – более длительный процесс, чем покупка свободной недвижимости. Иногда он может растянуться на долгие месяцы. Для покупки квартиры необходимо:

1. Найти квартиру.
2. Запросить расширенную выписку из реестра, чтобы узнать вид обременения.
3. Снять обременение:
   • если квартира в залоге у банка, необходимо погасить кредит или переоформить его на себя;
   • если жилье сдано квартирантам, дождаться окончания срока аренды или расторгнуть договор по соглашению сторон или в судебном порядке;
   • если недвижимость арестована, нужно обжаловать арест или дождаться снятия ареста (например, погасив долг за продавца квартиры в счет будущей оплаты квартиры);
   • если на квартиру заключен договор доверительного управления,необходимо дождаться его окончания либо расторгнуть его;
   • если оформлена рента, дождаться смерти владельца квартиры или взять на себя обязанности рентодателя.

Далее вносится запись в ЕГРН о снятии обременения и можно оформлять договор купли-продажи, рассчитываться с продавцом и регистрировать право собственности. Сроки снятия обременения зависят от каждой конкретной ситуации.

Сложнее всего обстоит дело с судебными арестами, запретами полиции. Для снятия обременений предстоит нанимать опытного адвоката и не факт, что ему удастся добиться отмены судебных определений или исполнительных документов. Покупатель может также не исполнять обязательство, которое обеспечено квартирой, а взять на себя обязанности продавца квартиры. Естественно не безвозмездно, а в счет оплаты ее стоимости.

Смотрите видео: Подробно о покупке квартиры с обременением 

Как продать?

Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.

Для продажи квартиры нужно:

1. Собрать документы для совершения сделки.
2. Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять задаток.
3. Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.

Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.

Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Необходимые бумаги

Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:

1. паспорт;
2. ИНН или СНИЛС;
3. доверенность представителя (если есть);
4. нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

• Скачать бланк доверенности от покупателя
• Скачать образец доверенности от покупателя
• Скачать бланк согласия супруга на сделку
• Скачать образец согласия супруга на сделку

Для снятия обременения потребуется:

1. заявление о снятии обременения;
2. документы на квартиру;
3. справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
4. закладная на квартиру;
5. свидетельство о смерти рентополучателя;
6. постановление пристава, определение суда о снятии ареста.

• Скачать бланк заявления о снятии обременения
• Скачать образец заявления о снятии обременения

Для продавца:

• паспорт, ИНН или СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга (и);
• расширенная выписка из ЕГРН на квартиру, в которой будет указано, что обременение снято;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Обременение снимается в основном перед сделкой. Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.

Полный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры, вы найдете в этой статье.

Составление купчей

Основные пункты договора купчей:

• стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
• предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
• цена сделки;
• порядок расчетов;
• права и обязанности;
• ответственность сторон;
• условия досрочного расторжения ДКП.

Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:

1. В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
2. В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу покупателя
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу покупателя

Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.

Читайте также: Регистрация договора аренды в Росреестре: какие регистрировать, какие — нет

Регистрация сделки

Сделка с обременением регистрируется в течение недели в Росреестре. Снимается обременение в течение трех дней по заявлению всех участников сделки.

Особенности

На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.

Основные риски сделок с обременением:

• необходимость принять на себя чужие обязательства, которые могут быть невыгодны покупателю или гасить чужие долги;
• риск погашения кредита без перехода прав собственности при неправильном оформлении сделки;
• признание договора недействительным, если покупатель не знал об обременении;
• большие затраты на снятие ареста, запрещения (например, на услуги адвокатов) без гарантий перехода права собственности;
• обжалование арендаторами, управляющими досрочное расторжение своих договоров.

Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение

Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы. Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией). Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией. Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.

Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.